中國銀河證券：地產行業面臨化庫存關鍵階段外生需求或為今年重要方向

2025-03-01 16:40

中國銀河證券研報指出，2025年1月樓市核心城市熱度延續，中低能級城市需求修復，2月土拍表現良好。

中國銀河證券最新研報指出，2025年1月樓市核心城市延續熱度，中低能級城市需求有所修復，核心城市2月土拍表現良好，需求持續釋放對行業發展至關重要。預計2050年前樓市整體需求將保持在8.75億平方米以上。當前行業處於庫存去化關鍵階段，內生需求和外生需求對樓市庫存去化均起到重要作用。

中國銀河證券的主要觀點如下：

居民購房持續釋放

一線城市二手房市場表現良好，儘管受春節假期影響，但同比2024年同期表現更佳，顯示核心城市樓市的韌性。中指院數據顯示，28個重點城市2025年1月整體銷售面積同比微降0.89%，但逐漸呈現止跌回穩態勢。從拿地情況來看，2025年1月百城土地成交建面中一線城市佔比達28.07%，房企拿地更趨核心；1月百城土地成交溢價率為8.73%，為2021年8月以來最高水平；2月上海土拍平均溢價率33.56%，為2019年以來最高水平。

內生和外力共同支持住房需求

根據居民住房需求來源，需求分為內生需求和外生需求兩類。

內生需求	人口增長和城鎮化進程導致城鎮人口增長，產生剛性需求；人均住房面積提升、家庭戶均規模下降產生改善性需求。
外生需求	城市發展帶來的高齡房屋拆遷或老舊社區改造產生的更新需求。

據測算，2050年中國住房需求或達8.752億平方米，其中剛性需求和改善性需求分別為1.689億平方米（佔總需求的19.30%）和6.185億平方米（佔總需求的70.67%），即內生需求共7.874億平方米；2041-2050年的年均更新需求即外生需求或為0.88億平方米，佔總需求的10.03%。

政策助力止跌回穩

截至2025年2月11日，各省級兩會已落幕。各地政府工作報告中多次提及房地產新模式、止跌回穩等內容。目前樓市去化承壓，消化庫存為行業主要工作方向，存量房地收儲或降低樓市庫存、城中村改造有望釋放居民住房需求。央行在2024年四季度貨幣政策執行報告中提到實施適度寬鬆的貨幣政策，降低購房門檻、調低居民購房成本或將延續，內生需求釋放有望得到支撐。