中指研究院：樓市迴穩訊號強烈！11月4城二手房價格較上月止跌轉漲

2024-12-01 16:21

據中指研究院報告，中國房地產指數系統百城價格指數顯示，11月百城二手住宅價格季減城市減少至96個。深圳、成都、烏魯木齊、東營4城二手房價格較上月由跌轉漲，結束了百城連跌態勢。

FOREXBNB獲悉，中指研究院發布報告指出，根據中國房地產指數系統百城價格指數，11月百城二手住宅價格較上月下跌城市數降為96個，深圳、成都、烏魯木齊、東營共4城二手房價格較上月止跌轉漲，打破百城連續7個月全跌局面，釋放正向訊號。百城新建住宅價格季減城市數為40個，較10月減少3個。11月一線城市二手住宅價格較上月下跌0.07%，較10月收窄0.10個百分點；二線城市及三、四線代表城市季比分別下跌0.68%、0.66%。其中，深圳季漲0.21%，結束18個月連跌局面。9.29新政後，深圳二手住宅成交量迅速回升，市場需求加速釋放帶動業主預期修復，11月二手房價格出現小幅上漲。

中指研究院報道：根據中國房地產指數系統百城價格指數對全國100個城市新建、二手住宅銷售市場及50個城市租賃市場的調查數據，2024年11月，百城二手住宅平均價格為14278元/平方米，環比下跌0.57%，跌幅較10月收窄0.03個百分點；年減7.29%。百城新建住宅平均價格為16592元/平方米，本月受優質改善項目入市帶動，新房價月增結構性上漲0.36%，年漲2.40%。全國50個城市住宅平均租金為35.6元/平方米/月，環比下跌0.66%，年減3.18%。11月，房屋租賃市場持續處於淡季，需求保持相對低位，重點城市平均租金月增小幅下跌。

圖：2021年1月至2024年11月百城二手住宅價格及月增變化

圖：2021年1月至2024年11月百城新建住宅價格及月增變化

圖：2021年6月至2024年11月50城住宅平均租金及月增變化

數據來源：中指數據CREIS

1.深圳、成都等4城二手房價格較上月止跌轉漲

從房價漲跌城市數量看，根據中國房地產指數系統百城價格指數，11月百城二手住宅價格較上月下跌城市數降為96個，深圳、成都、烏魯木齊、東營共4城二手房價格較上月止跌轉漲，打破百城連續7個月全跌局面，釋放正向訊號。百城新建住宅價格季減城市數為40個，較10月減少3個。

圖：2021年1月至2024年11月百城新建及二手住宅價格較上月下跌城市數量

數據來源：中指數據CREIS

2.各梯隊城市二手房價格較上月跌幅收窄，一線城市價格穩定明顯

根據中國房地產指數系統百城價格指數，二手住宅方面，11月一線城市二手住宅價格較上月下跌0.07%，較10月收窄0.10個百分點；二線城市及三、四線代表城市季比分別下跌0.68%、0.66%。其中，深圳季漲0.21%，結束18個月連跌局面。9.29新政後，深圳二手住宅成交量迅速回升，市場需求加速釋放帶動業主預期修復，11月二手房價格出現小幅上漲。北京、上海和廣州二手房價格較上月跌幅均在0.1%-0.3%之間，連續2月維持微跌態勢，房价跌幅較之前明显收窄。成都二手房成交量維持高位，市場情緒有所修復，部分業主提高掛牌價，帶動成都二手房價月增0.12%。

新建住宅方面，11月一線及二線城市新房價月增0.69%、0.33%，房商在核心城市保持較快推盤節奏，部分優質改善項目入市帶動城市新房價結構性上漲。其中上海、寧波新房價月增幅居百城前列，主要受海上·清和璽(上海)、大華斐勒公園(上海)、軌交縵島(寧波)等高價新開盤工程結構性影響。三、四線代表城市房價季減0.04%。

圖：2024年10-11月各梯隊城市新建及二手住宅價格較上月漲跌變化

資料來源：中指研究院綜合整理

3.11月重點城市市場成交保持活躍，9.26新政效果持續性強於以往

從市場成交來看，9.26以來重點城市新房及二手房成交表現活躍，市場出現階段性“回穩”。11月，30個重點城市新房銷售面積較上季成長12.4%，年成長20.6%，年增幅較10月有所擴大。20個重點城市二手房成交套數較上月成長11.7%，年成長26.3%。其中，深圳新房、二手房成交年比均翻倍成長。

圖：2024年8月以來30城新房日度成交面積(網簽口徑)

圖：2024年8月以來20城二手房日度成交套數(網簽口徑)

數據來源：中指數據CREIS

4.樓市利多政策持續出台，市場持續性“止跌迴穩”可期

11月，房地產市場政策端持續釋放利多訊號。中央層面，自然資源部發布通知，允許運用地方政府專款債券資金收回收購存量閒置土地，並明確收購主體、收購範圍、價格標準及程序等內容。財政部、稅務總局、住建部聯合發文，優化房地產稅政策，包括：契稅方面，將享受1%低稅率優惠的面積標準由90平方米提高到140平方米，即調整後在全國範圍內，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，140平方公尺以下的，統一按1%的稅率繳納契稅；明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅優惠政策；降低土地增值稅預徵率下限0.5個百分點。住建部称已联合財政部印发通知，將城中村改造政策支援範圍擴大到近300個地級以上城市。

地方層面，北上廣深取消一般住宅標準，優化相關稅務政策。廣州發布落腳新政徵求意見稿，7區內購屋滿1年可申請落戶，並在全市範圍內徵集已建成的存量商品房用作保障性住房項目。海南將二套首付比例下限調整至15%。住房公積金方面，深圳、廣州、貴陽等從提高貸款額度、延長還款時間、支持公積金支付首付等方面進行最佳化。另外，哈爾濱、杭州等發放購屋補貼。

整體來看，9.26新政支持力道大，效果持續性強於以往，房地產市場出現階段性“回穩”。目前需求端政策已較為寬鬆，居民購屋首付比例及貸款利率已達史上最低，限購政策也處於自實施以來最寬鬆階段。未來推動市場實現持續性“止跌回穩”的關鍵是加快已出台政策的落實，如加速貨幣化安置100萬套城中村改造，加速落實收購存量閒置土地及收儲存量房等。

城市典型樣本項目

近日，李強總理在參觀研究中國建築科技展時強調“著力推動好房子建設，更滿足人民高品質居住需求”，建設適應人民新期待的“好房子”將是推動建構房地產發展新模式、實現產業高品質發展的關鍵舉措。對此，房企應掌握產業發展趨勢，進一步豐富產品功能，持續提升專案品質。在此背景下，中指研究院在中房指數系統理論體系與架構的基礎上，從百城價格指數樣本項目中選取城市中有較強知名度和廣泛影響力的典型樣本項目，以“典型性”為基本原則，從銷售表現、項目品質、品牌實力等維度出發，對主要城市樣本項目進行研究，得出“2024年1-11月城市典型樣本項目”，為業界提供標竿典範。