FOREXBNB獲悉，中指研究院發文稱，展望2025年，政策加力可望帶動預期修復，但房地產市場恢復仍面臨許多挑戰，整體或仍處於築底階段，中性情形下，明年全國商品房銷售面積預計下降約6%。市場銷售的恢復節奏有賴於已出台政策的推進與落實，尤其是貨幣化安置100萬套城中村改造、收儲存量房等政策。同時，土地縮量、房企資金承壓及較高庫存下，短期開工投資下行態勢難改，明年盤活存量閒置土地政策的實施進展，是推動市場進入新的循環、穩定投資開工的關鍵因素。
2024年，我國房地產市場整體仍呈現調整態勢。前三季新房銷售年減明顯，二手房“以價換量”帶動市場保持一定活躍度，但9月市場出現降溫。9.26政治局會議提出“要促進房地產市場止跌回穩”，釋放了最強維穩訊號，政策目標直指扭轉產業基本面，為市場注入信心，第四季以來，核心城市市場出現明顯升溫。12月，政治局會議提出“穩住樓市”，中央經濟工作會議強調“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，為2025年樓市定調，釋放了更堅定的穩樓市基調。
（1）房價：1-11月百城二手房價格累计下跌6.77%，環比已連跌31個月，9.26新政後核心城市價格趨穩，11月深圳、成都等4城環比上漲，打破連續7個月百城二手房全跌局面，北上廣季跌幅亦明顯收窄。1-11月，受部分優質改善型樓盤入市影響，百城新建住宅價格累計結構性上漲2.29%。
圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價格較上季變化
圖：2021年1月以來百城新建住宅、二手住宅價格較上月下跌城市數量變化
（2）市場供需：2024年1-11月，全國商品房銷售面積8.6億平方米（全年預計9.7億平方米），年減14.3%，商品房銷售額8.5兆元，年減19.2%，其中現房銷售2.6億平方米，年成長19.4%，表現明顯優於期房。重點城市方面，根據中指數據，1-11月重點100城新建商品住宅销售面积年減23%，重點30城二手房成交套数年成長2.3%。全年來看，一季度新房销售面积年減45%，二手房年減21%；第二季在5.17利好政策帶動下，新房銷售面積較去年同期降幅收窄至26%，二手房成交年比微增1%；三季新房、二手房成交月比下降，9月底迎來大力度政策支持；9.26新政後，10-11月核心城市新房銷售規模持續改善，11月30城二手房成交套數創近20個月新高。1-11月，50个代表城市商品住宅批准上市面积年減约31%，供給端表現整體偏弱，整體庫存仍處於高位，截至11月末，重點城市可售面积出清周期为21.2個月。
圖：2016年以來100個代表都市新建商品住宅1-11月月均成交面積及年走勢
圖：2020年以來100個代表城市新建商品住宅月度成交面積走勢
（3）需求結構：1-11月，監測城市中多數城市90-120平米新房成交套數佔比維持在四成以上，佔市場主流地位；上海、無錫、紹興等城市144平米以上新房成交套數佔比較2023年同期提升超5個百分點。另外，隨著二手房價持續下調，第二季以來北京、上海、深圳剛需加速入市，總價300萬以下二手房成交套數較去年同期明顯成長，剛需入市可望加快一二手連動，帶動新房市場需求釋放。
圖：2024年1-11月30個代表城市各面積段住宅銷售套數佔比
（4）土地市場：1-11月300城住宅用地成交規劃建面較去年同期下降近三成，土地出讓金年減32%，已較2020年同期高點回落超60%。各線城市成交規模均縮量，一線城市土地出讓金佔比提升，房企拿地進一步聚焦，1-11月TOP20城市住宅用地出讓金佔全國比重仍過半。土拍市場整體維持點狀高熱、持續分化的趨勢，9.26新政以來，北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地塊競拍出高溢價，但全国土地市場仍面临调整压力。央國企和地方國資仍是拿地絕對主力。
圖：22個重點城市2024年1-11月溢價成交狀況
（5）政策展望：中央經濟工作會議定調“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，預計房地產政策寬鬆基調或將延續，下階段政策可望繼續圍繞促進需求、優化供給兩方面展開。促進需求方面，一是，加力推動貨幣化安置城中村改造和危舊房改造，釋放增量住房需求；二是，一線城市限制性政策可望繼續優化，取消郊區或大戶型限購政策存在預期；三是，加大購屋補貼等鼓勵性政策或將在更多城市落地，帶動需求釋放。優化供給方面，重點或在於去庫存政策的加速落地推進，一是，專案債收購存量閒置土地的配套政策可望繼續完善，加速推動土地“去庫存”；二是，完善保障性房屋再貸款收儲政策，促進存量商品房去化；三是，多措並舉盤活商辦用房等。
表：本輪週期政策環境與2014年周期對比
（6）市場展望：根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算，2025年全國房地產市場將呈現“銷售規模恢復仍面臨挑戰，新開工面積、開發投資或繼續回落”的特點。需求端，中性情形下，預計2025年全國商品房銷售面積較去年同期下降6.3%；樂觀情況下，若城中村改造及收儲存量房等加速落實，居民置業意願提升，2025年全國商品房銷售面積或可實現止跌。供給端，受土地縮量、房企資金承壓、市場庫存規模高等因素限制，中性情形下，預計2025年新開工面積同比下降15.6%，房地產開發投資金額較去年同期下降8.7%。
表：2025年全國房地產市場各項指標預測結果
