9.26政治局會議提出“要促進房地產市場止跌回穩”，釋放了迄今最強維穩訊號，隨後連續4場重磅發表會體現出中央穩健經濟的決心。9月底一線城市接連優化政策後，居民購屋首付比例及貸款利率已達歷史最低，限購政策也處於自實施以來最寬鬆階段。
在政策支援及房企全力行銷下，10月核心城市新房、二手房銷售均出現明顯恢復，國慶期間到訪、認購大幅提升也逐步在網簽資料中體現。最新數據顯示，10月（1-27日），重點30城新房網簽約980萬平方米，季增長35%；20城二手房網簽約10萬套，季增長18%，核心城市市場呈現回穩態勢。其中，廣州、深圳新房網簽面積已較9月翻倍成長，北京10月二手房成交有望突破1.6萬套，創下去年4月以來新高，限購政策優化對第一線城市需求釋放產生明顯帶動作用。同時居民房價預期改善，降息落地也緩和了租售比倒掛現象，近期核心城市二手房價格跌幅收窄，但要實現房價止跌仍需推動供需關係改善。
整體市場：10月30城新房成交月增35%，20城二手房週度成交創近18個月新高
圖：2024年7月以來30城新房日度成交面積（網簽口徑）
表：2024年10月以來（10.1~10.27）重點都市新建商品住宅成交狀況（萬㎡）（網簽口徑）
註：成都、南寧為商品房數據，上海為10月1日-23日成交數據
新房方面，根據中指數據，10月以來（10.1-10.27）30個代表城市新房網簽面積約980萬平方米，季增長35%（相比9每月同步，下同），同比微降4%（相比上年10每月同步，下同），年減幅較前三季大幅收窄。
分梯隊來看，一線城市在政策優化推動下，剛需加速入市，加上改善性需求釋放，新房銷售規模回昇明顯，10月以來（10.1-10.27）新房銷售面積較上季成長65%，年成長22%。其中，廣深新房成交較9月均基本翻番。這次一攬子政策帶動多個核心二線城市市場好轉，10月以來（10.1-10.27）新房銷售面積較上季成長19%，年減15%。其中，武汉新房銷售面積較上季成長近90%；杭州新房銷售較去年同期均有明顯成長；成都兩週認購量已超9月全月，但因網簽資料滯後，以及受去年同期高基數影響（成都2023年9月26日放寬限購，帶動10月新房成交規模回升），網簽資料較去年同期仍表現為下降（二手房也有類似情況）。三、四線代表城市10月以來（10.1-10.27）新房銷售面積較上季成長48%，年成長10%。
圖：2024年7月以來20城二手房日度成交套數（網簽口徑）
表：2024年10月以來（10.1~10.27）重點城市二手商品住宅成交狀況（套）（網簽口徑）
註：無錫、南寧、溫州為二手商品房數據
二手房方面，今年以來重點城市二手房市場保持一定活躍度，前三季成交量較去年同期持平，10月在政策帶動下，成交量季比再次提升。根據中指數據，10月以來（10.1-10.27）20個代表城市二手房成交99766套，季增長18%，年成長12%。10月各週二手房成交套數季增增長,上週（10.21-10.27）成交套數創近18个月以來周度新高。
重點城市：廣深10月新房成交翻倍成長，北京二手房可望突破1.6萬套
■ 廣州：時隔14年限購政策全面取消，帶動10月新房銷售面積較上季翻倍成長，市場熱度明顯提升
圖：2024年廣州新建商品住宅週度成交狀況（網簽口徑）
廣州929新政全面取消限購，是政策支持力道最大的一線城市。新政後，多個樓盤現場人氣旺盛，到訪量大幅上升，市場熱度明顯提升。根据廣州市住建局披露数据，新政實施以來（截至10月21日），廣州全市一手住宅认购量7680套，較9月全月一手住宅網簽總量（5164套）成長48.7%。從網簽資料來看，廣州10月以來（10.1-10.27）新房銷售91.7萬平米，环比成長108%，同比成長51%。
■ 深圳：新房再現“日光磁碟”，二手房成交創2021年4月以來月度新高
圖：2024年深圳新建商品住宅與二手住宅週度成交狀況（網簽口徑）
深圳929新政落地後，吸引大量外地置業者湧入，國慶後兩週內市場出現兩次“日光磁碟”，市場熱度持續攀升。從網簽資料來看，深圳10月以來（10.1-10.27）新房銷售約30萬平米，季增長96%，年成長31%；二手房成交近5000套，季增長63%，年成長97%，創2021年4月以來月度新高。
■ 北京：10月二手房成交有望突破1.6萬套，創下去年4月以來新高
圖：2024年北市新建商品住宅與二手住宅週度成交狀況（網簽口徑）
北京930新政降低購屋者置業門檻，促進剛需和改善性住房需求釋放，10月以來線上諮詢量、案場來訪量明顯增加。從網簽資料來看，北京10月以來（10.1-10.27）新房銷售47.6萬平米，季增長48%，同比微降6%；二手房成交13156套，季增長16%，年成長46%。預計北京10月二手房成交有望突破1.6萬套，或創去年4月以來的新高。
■ 上海：外環外市場活躍度明顯提升，二手房週度成交創年內新高
圖：2024年上海新建商品住宅與二手商品房週度成交狀況（網簽口徑）
上海929新政針對“外環外”區域稅要求從三年改為一年，明顯降低了剛需顧客的購屋門檻，外環外区域市场交易活跃度明显提升，部分新盤觸發積分。另外，新政後上海改善需求釋放亦加速，豪宅市場熱度也在上升。從網簽資料來看，新房方面，10月以來（10.1-10.23）上海新房銷售面積較上季成長29%，年成長13%；二手房方面，10月以來（10.1-10.27）成交已突破2萬套，季增長55%。最近一週（10.21-10.27）二手房成交6745套，創年內週度成交新高，政策效果超過5.27新政。
■ 杭州：“新杭五條”落地後，新房、二手房較去年同期增幅明顯，二手房週度成交創年內新高
圖：2024年杭州新建商品住宅與二手住宅週度成交狀況（網簽口徑）
10.9“新杭五條”落地，二套房首付比例統一下調至15%，並全面取消限價，市場活躍度明顯提升。從網簽資料來看，杭州10月以來（10.1-10.27）新房銷售約59萬平米，季增長33%，年成長23%；二手房成交6315套，季增長56%，年成長78%。最近一週（10.21-10.27）二手房成交2189套，創年內週度成交新高。
整體來看，在一攬子政策推動下，房地產市場預期及購屋者信心恢復，10月市活躍度明顯回升，預估短期核心城市銷售回穩態勢可望延續。接下來，若貨幣化安置100萬套城中村與危舊房改造，以及收購存量房及閒置土地政策能夠落實到位，將有助於加速改善市場供需關係，最終實現房地產“止跌迴穩”目標。
本文轉載自微信公眾號“中指研究院”，FOREXBNB編輯：劉璇。
