“929地產新政”已經“滿月”，與前幾輪地方放鬆的政策效果相比，這次既有相似，也有不同。不同之處主要表現為政策效果更明顯，成交量的反弹显著超过了季节性。
11月1日住建部首次揭露了全國商品房的網簽數據，成交明顯改善。10月，將新房和二手房加總以後，成交總量較去年同期成長3.9%，自今年2月连续8個月下降後首次實現成長[1]。僅從量的角度來看，中國房地產市場的整體成交量可能已經實現或較為接近“止跌迴穩”的狀態。
四個一線城市從9月底房地產限購政策放寬以來，交易更加活躍。“929新政”後六週，北京、上海、廣州、深圳的新房和二手房合計成交量較去年同期分別成長19.1%、40.1%、1.5%、86.5%，遠高於全國平均漲幅。這種反彈力道在“517地產新政”後並未出現。“517新政”後的六週（0518-0621），北廣深三個一線城市（上海2023年9月前資料缺失）新房+二手房的成交量較去年同期，遠低於“929新政”後20.9%的年增幅。
“929新政”後市場的超預期繁榮，與自上而下的政策調整密不可分。
首先是“926”政治局會議對房地產市場的態度出現了正面的變化，首次提出了“促進房地產市場止跌回穩”的明確要求[2]，同時宏觀政策重心向穩成長傾斜，提振了市場的信心。
其次是“924”央行、金融監理總局、證監會聯合記者會[3]以來，信貸政策出現了密集的放鬆，包括降準、降息、降低最低首付比例、降低房貸利率、下調存量房貸利率等，而且首付比例和房貸利率水準幾乎降到了歷史最低，降低了購屋者的入市門檻。
再次是一線城市同時放寬了購屋限制性措施，例如廣州全面放寬購屋限制[4]，上海放寬非滬籍居民購屋限制、優化房屋信貸政策與房屋稅收政策[5]，深圳分區放寬限購政策、取消限售、優化房屋稅收政策和房屋貸款政策[6]，北京優化房屋貸款政策、放寬京籍及非京居民購屋政策等[7]。
“929新政”后市场成交显著回暖的同时，也存在著兩個與先前政策放鬆相似的地方。一是二手房的表現強於新房。10月全國新建商品房的網簽成交量較去年同期成長0.9%，二手房的網簽成交量較去年同期成長8.9%[8]，存量二手房繼續以供給的形式擠出新房銷售。從9個樣本城市的成交數據看，2022年7月以來二手房成交的增速持續高於新房，二手房成交佔比大幅提升，10月9城二手房成交佔比提升至55.5%，較9月高2.9個百分點，較2021年10月的低點提升32.5個百分點。
二是成交活躍的同時仍是“以價換量”。根據中指研究院數據，10月百城二手房均價月增下跌0.6%，一線城市二手房均價較上月下跌0.2%，降幅有明顯收窄，但價格下跌的趨勢並未結束。
將掛牌量納入考慮後，房地產市場目前處於“放量博弈”的狀態。儘管目前成交量有所上升，但掛牌量並未減少，反而在新政後呈現了震盪上升的趨勢，這說明在市場交易活躍以後，有更多的業主在準備出售房產，買賣雙方的預期博弈變得更加激烈。結合價格仍在下跌來看，也可能存在部分賣屋者降價出售房產以期抓住市場熱度的情況。
成交放量、價格下跌、掛牌增加，表示從銷量、價格等多個構面綜合來看，市場可能尚未完全觸底，市場底通常出現“縮量”，而非“放量”。地產當前的問題本質上是供需的問題，要讓地產止跌回穩，關鍵是要重塑供需關係，減少住房供給或增加住房需求。新增住房供給已經明顯減慢，但消化冗餘住房庫存，透過收儲是否可行依然存在不確定性。我們在先前報告中分析過，地方政府大規模收儲可能面臨較大體量資金沉澱和營運虧損的壓力，也缺少大規模舉債、出資的空間，出發點更有可能是站在“保障房”建設的角度；在自願參與的前提下，推進的節奏可能存在不確定性。而且收儲還有收購後需迅速配售或配租的要求[9]，目前回收的庫存最終還是會以保障性住宅的形式回到市場，並不會改變整體的供需關係。由於保障房成本更低，反而還有可能會對周遭的房地產市場產生衝擊。根據克而瑞研究中心，鄭州配售型保障房入市造成了新房房價的持續下滑。[10]住房需求應算購屋市場+租賃市場的“總帳”，而非僅盯著購屋市場。
新政的確推動了部分真實住房需求從觀望轉化為下場，但這部分群體只要身處於城市，不買房也需要租房。從租屋變成購屋後，增加了購屋市場的需求、減少了可售房源，同時也減少了租屋市場的需求、增加了可租屋來源。從“算總帳”的角度看，真實住房需求的兌現只是改變了房地產需求的結構，並沒有改變總量。真實住房需求是由人口、都市化率、人均住房面積等因素決定的慢變量，且大概率仍將“L”型回落，因此增加房地產總需求的關鍵是激發出更多的“住的更大，住的更好”的改善需求，或追求收益的投資性需求。投資性需求主要考慮的是報酬率，儘管房價持續下跌，但租金回報率的仍較低，再考慮到流動性折價，投資性價比依然不足。截至今年10月，一線城市、50城、100城租金回報率分別為1.57%、2.12%、2.27%，分別低於30年國債到期殖利率76、21、6bp。這意味著，房價距離回歸合理估價水準還有少許空間，但也要看到，租金回報率和長期限國債利率之間的差距不斷收窄，部分城市的租金回報率甚至已經超過了3%，而且成交放量也是買賣雙方消化分歧的過程。所以從基本面的角度看，價格可能尚未正式見底，但大機率已經處在了逐漸磨底的階段。
風險提示
房地產政策存在不確定性；宏觀經濟基本面或對居民預期產生影響，進而改變房地產市場交易行為；收儲政策有超預期的可能性
本文轉自微信公眾號：雪濤宏觀筆記；FOREXBNB編輯：劉璇。
