自9月中旬以來，地產板塊持續大幅拉升的走勢可謂引人注目——9月17現在夏至，港股市場內房股股股累漲超64%，9月26日、9月27日、10月2日甚至分別錄得19.71%、10.49%、31.19%的強勢漲幅。
以60日漲幅來看，融信中國(03301)錄得逾3倍的漲幅，融創中國(01918)和中國金茂(00817)也均實現了翻倍上漲，富力地產、雅居樂集團則實現超90%的漲幅，近乎整個概念都呈現大幅向好的趨勢。
如此漲勢之下，也不得不讓人直呼“地產板塊回溫了”。正如“沒有一個冬天不會逾越”，自2022年地產業暴雷頻傳，產業正式步入衰退期，二級市場的地產板塊也寒意凜冽，估值縮水，股價下滑是常有的事。現如今，伴隨著地產板塊的連續拉升，地產板塊真的回溫了嗎?
多方面因素共振，“止跌迴穩”勢在必行
FOREXBNB觀察到，此次地產板塊掀起上漲熱潮，不同以往，主要是涵蓋國內外兩方面因素的提振，如下：
一是，地產政策組合拳持續加碼+存量房貸利率下調速度超乎預期，刺激房地產市場加速止跌回穩。
9月以來，住建部、財政部、自然資源部、央行、金監總局等五部會聯合發布多項房地產寬鬆政策，從貨幣政策、財政政策、房地產金融政策等多面向形成合力，政策密集程度、托底意願、刺激力度可稱為本輪寬鬆週期之最。增量資訊主要包括專案債務用於存量土地和房產收購、100萬套城中村貨幣化安置、2024年底白名單貸款核准額達4兆等。
橫向比較來看，2017年的棚改貨幣化和土儲專案債務也在於提振市場情緒，此次的政策力道雖略低於2017年，主要以托底為主，核心目標則是“止跌迴穩”。但考慮到當前市場下跌慣性較大，政策落地存在時滯，如果市場趨勢背離政策目標，不排除進一步寬鬆落地的可能。
由此可知，目前房地產政策發力方向已經明確，未來推動各項政策落實將是關鍵。第四季若政策持續發力、經濟加速復甦，核心城市市場量價或將築底企穩，從而對全國市場築底提供重要支撐。
同時，最近的存量房貸利率下調超預期無疑也進一步刺激地產業加速穩定。10月25日，全國性銀行對符合資格的存量房貸借款人進行了批量調整，相關借款人陸續反映已接獲貸款銀行手機簡訊通知，表示房貸利率已調整成功，部分借款人調降幅度高達130個基點。
根據官方初步統計，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調整，共計5366.7萬筆、25.2兆元人民幣存量房貸利率完成下調，各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調整。
對於此次存量房貸利率調整，東方金誠首席宏觀分析師王青認為，此次政策釋放了兩個訊號，一是加力提振居民消費，二是促進房地產市場止跌穩定。
二是，美國大選一旦川普當選美國總統，川普重申的利率降低承諾或對房地產行業也起到一些提振作用。
11月5日是美國大選投票日，美國多州允許選民提前投票。目前，已經有超過4750萬美國選民完成投票。從目前的種種跡象來看，川普的勝選機率似乎正在悄悄上升，根據美國《國會山莊報》的權威預測模型，川普勝選的機率已在10月19日首次超越哈里斯，達到52%，而哈里斯則跌至42%。
而股市的反應則是最直接的“風向標”。據悉，KBW地區銀行指數在過去一個月內上漲了10%，比特幣也上漲了9%，而川普媒體科技集團的股票更是漲勢如虹，完全跑贏了大盤。
這次川普旨在吸引中產階級和勞工階級的選民，尤其是那些因高房價和高利率而感到痛苦的家庭。因此，為了贏得關鍵搖擺州的好感，他多次重申，如果11月5日再次當選，他會大幅降低美國利率。
結合美國歷史多次降息週期來看，由於降息會降低房貸利率，使購屋者的購屋成本降低，刺激房地產市場的需求，因此在每一輪降息週期中，地產業都顯現了一定的上漲趨勢。譬如，
20世紀90年代初的降息週期，在這一輪降息週期後，美國進入了史上最長的經濟擴張時期，房地產市場也呈現出繁榮的態勢。2020年新冠疫情期間的降息，為了因應新冠疫情對經濟的衝擊，聯準會採取了大規模的降息措施，這段時期的降息也對房地產市場產生了一定的正面影響。
不過，也存有不確定性。2007年至2008年的降息週期，聯準會連續8次大幅降息。在這一時期，儘管降息幅度較大，但由於房地產市場泡沫破裂引發的系統性風險已經形成，降息對地產板塊的刺激作用有限。但整體而言，歷史上美國降息對地產板塊帶來的提振作用仍是比較多的。
另外，由於美國降息之後，我們國家一般也會隨之降息，因為我們必須盯著中美利息差，降息太快會導致大量外資出逃，降息太慢又會給外資套利的空間。故此，這其中的連續效應也會對國內的地產市場產生了一定的提振效果。
目前的房地產板塊，究竟值不值得投資?
上述多重因素催化下，地產業的銷售數據顯然也明顯向好。
9月下旬以來，一線城市迎來久違的“金九銀十”，商品房及二手房成交面積均有成長，為年內成交高點。受益於供給端縮量，目前房地產待售面積下降，未來較大力道寬鬆刺激政策落地，供需雙邊發力，房地產市場成交量可望企穩。
對於新房，根據克而瑞，一線受益政策直接利好，整體成交維持高位，10月前20日成交年成長11%;而二線城市未出台樓市新政，年減9%。北京、廣州、深圳等新房前端指標計畫來訪、認購穩定成長，新房成交熱度或預計持續一段時間。
對於二手房，10月前20日北京/上海/廣州二手房成交套數較去年同期增幅分別為+38%/+70%/+86%，二手房彈性較大，熱度優於新房;二線城市二手房成交熱度一般，僅杭州明顯增長，同比+105%。綜上來看，脈衝行情有望貫穿整個10月。
上述銷售數據的邊際向好，是否意味著觸底的地產板塊或將迎來上行拐點，成為二級市場近期值得重點關注的題材?
其中，國金證券表示，新政後10月樓市或呈現復甦行情，後續需要關注樓市熱度的持續效果，同時跟進收儲、城中村危險舊房改造貨幣化安置等實體工作量的落地狀況。
若核心城市能夠持續釋放市場止跌企穩積極的訊號，則有望提振信心、改善預期，真正迎來地產止跌的轉折點，地產板塊可望迎來估值及業績的修復。持續推薦受益於業界逐步穩定的龍頭標的：房地產開發企業推薦深耕高能階城市、主打改善產品的房企，如綠城中國、越秀地產、濱江集團;中介推薦受惠於政策利好不斷落地，一二手房市場活躍度持續提升，擁有核心競爭力的中介平台貝殼;物業企業推薦物管穩健、商管龍頭、積極分紅的華潤萬像生活。建議關注受益於地方化債的城投公司，建議關注涉及併購重組的彈性標的。
華創證券亦指出，近期地產支援政策頻出，有效政策核心是有資金以承擔損失的方式解決當前供需失衡問題，緩解地方債務壓力可為地產企穩創造條件。樂觀預期在“止跌迴穩”的要求下，預計仍有政策嘗試，關注第二波政策博弈機會。
基於上，可以看到，這一輪地產政策的初步效果已有所體現，但是目前地產基本面仍有不少問題需要解決。海通證券表示，一方面，房價仍有回落壓力，目前的量增加，或更多是“以價換量”。另一方面，庫存仍在高位，去庫週期仍漫長。這意味著房企的風險仍大，地產整體對經濟仍有拖累。
但毋庸置疑的是，由於房地產行業在經濟中的支柱地位，要真正的實現經濟復甦，提振地產市場無疑是勢在必行的舉措。
具體而言，房地產行業是國民經濟的重要支柱，關聯到眾多上下游產業，解決了大量就業問題，並帶動了相關產業的發展。例如，建築業、建材業、金融業等都高度依賴房地產市場的繁榮。因此，房地產行業的波動會對這些行業產生連鎖反應，進而影響整體經濟。並且鑑於房地產行業的支柱地位、經濟環境的變化及政策調整共同作用，導致了地產不漲時其他產業也難以快速成長的現象。
從估值修復角度而言，房地產業在股市中市值佔比較大。如果地產股因為產業轉好而出現估值修復，會對股市指數有較大的向上拉動動作用。同時，地產股估值修復也會改變市場的風險偏好，讓投資人對整個股市的預期更加樂觀。
所以，也就不難看出，隨著政策的密集出台以及肉眼可見的一些積極變化，整個房地產行業短期已然具備確認底部，中長期具備向上反彈的條件。而中長期基本面反轉一旦確認，股價自然也會跟著反轉。
