中共中央政治局12月9日召開會議並指出,將實施更積極有為的宏觀政策,擴大國內需求,推動科技創新與產業創新融合發展,穩住樓市股市。自9月政治局會議指出要推動房地產“止跌迴穩”以來,“穩樓市”再次成為政策重點。

據人民銀行數據,截至10月末,21家全國性銀行共計對5366.7萬筆、25.2兆元存量房貸利率完成調降。在存量房貸利率調整的背景下,有分析認為提前還貸的規模有所減緩。從財聯社記者近日對部分第一線人員的調查來看,這說法也被不少人士認同。不過,不同區域的第一線工作人員也坦言“提前還款的人還是多”。

那麼政治局會議定調之後,接下來如何發力“穩樓市”?

按揭早償率季下行,但規模仍在高位

從近日部分一線人員的“體感”來看,提前還貸的人數相對減少。不过对比來看,降幅卻仍有限。財聯社記者從珠海某國有大行個貸中心人士處了解到,申請提前還款的人數減少,但整體看人數仍比較多。目前從申請到扣款的週期從至少一個月降到至少半個月。

廣州方面,有廣州某國有大行個貸中心人士透露,現在辦理提前還款的人還是比較多,但跟之前相比提前還款的人數減少。目前線下辦理提前還款,從審批到扣款大概一個月。

同日,廣州另一國有大行個貸中心人士表示:“現在沒幾個人來線下辦理提前還房貸手續。可能是手機銀行APP還款管道比較暢通。現在辦理提前還房貸,大概一個月扣款。”

此趨勢與分析趨勢一致。存量房貸利率完成批量調降後,提前還款的趨勢有所下降。中金公司分析師林英奇、許鴻明在近日指出,11月商品房成交數據改善較為明顯,體現出一攬子經濟刺激政策對住戶購屋意願有一定提振。10月存量按揭利率調降後居民按揭早償率較上季下降,預計11月居民中長期貸款增速較前期繼續恢復。

在此之前,國家金融暨發展實驗室的《2024Q3房地產金融》顯示,2024年前三季,居民部門中長期貸款月度平均增量持續減少,個人房屋貸款提前還款規模仍大,個人房屋貸款餘額與高峰相比已縮水1.38兆元。

“穩住樓市”還需要什麼政策?

存量房貸利率調整後,居民提前還款的趨勢則減緩。接下來,要穩住樓市,進一步降低提前還款的規模,跟什麼有關?配套政策怎麼出?

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進告訴財聯社記者,穩住樓市,依常理來說是指確保新房交易量與二手房交易量。進一步看,是穩住開發商的新房交易量。提前還貸屬於存量概念範疇,同樣也需要加固。如果提前還貸規模過大,往往意味著樓市不穩定,或潛藏風險。這也為我們開啟思路,穩住樓市既要关注增量市场,也需探究存量市場,涵蓋存量房、存量土地、存量房貸。

“總體而言,提前還貸情況要作為重要的風險監測點。各地不能只停留在房貸利率調整層面,仍需留意潛在風險。各家銀行需定期監測提前還貸的數量、結構、原因。如果這類現象持續存在,也說明在降低房貸利率方面可能還需推動新一輪工作。例如,可探索嘗試先還本金暫不還利息,或試行三年免息等方案。”嚴躍進指出,儘管目前此類舉措實施條件或許尚未成熟,但相關研究工作仍可進行。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴財聯社記者:當前樓市調控進入關鍵時期,先前提出的存量收購和盤活措施,城中村改造以及房票安置等政策,還未有效落地。政策落實後,期望形成政策疊加與循環效應。

李宇嘉進一步指出,從當前情勢來看,樓市基本面的改善才是根本所在。國家提出嚴控增量、消化優化存量並提升品質的要求,其中降低庫存成為重要任務。然而各地在供地方面仍需進一步考量,應依據庫存狀況合理規劃,避免盲目供地,以免影響市府調控成效。

中原地產研究院表示,契稅調整有利於降低購屋者的契稅負擔,降低居民購屋成本,支持居民剛性和改善性住房需求,疊加先前推出的降首付、降利率等一系列金融政策手段,有利於促進樓市止跌回穩。

在金融政策方面,CF40報告指出,要進一步落實中央提出的“更有力度的降息”,同時推動房屋抵押貸款利率市場化。以降低實質利率作為政策目標,實際利率下降會對穩定房價和穩定購屋意願產生直接幫助。不僅如此,實質利率下降還可以起到提振信貸需求,改善名目增速預期的作用等方式來穩定總需求,間接起到支持房地產需求的作用。同時,推動房屋抵押貸款市場化也能降低居民負債成本,起到穩定居民購屋需求,緩解提前還貸壓力的作用。

中信證券首席經濟學家明明表示,10月以來,在一系列利多政策出台的背景下,房地产销售以及房价均迎来显著改善。在“穩住樓市”的要求下,後續金融、財政等領域的地產支持政策可望進一步加碼,例如進一步降低房貸貸款以及公積金貸款利率、加大收儲力度、優化房企融資條件等。

本文轉載自“財聯社”,FOREXBNB編輯:劉家殷。