FOREXBNB獲悉，瑞銀首席投資長股票策略師喬納森·沃倫什(Jonathan Woloshin)上週五在一份報告中寫道，利率的方向和水平以及共和黨通過立法的權力，將決定川普第二任期政府下的房地產格局。
他說：“重要的是，當選總統川普上台後，將不存在可以否決的多數。”這意味著國會將需要透過和解來執行任何重大的稅收改革，而不是通過一項法案，即除非共和黨能從民主黨獲得足夠的支持來通過一項稅收法案。
財政、關稅和移民政策將對通膨和10年期美債殖利率產生最大影響，而這又將影響利率的幅度與方向。
Woloshin稱，“我們認為商業房地產市場將受益於一系列政策，包括保留1031交換協議(1031 exchange)，維持199A轉讓豁免和加速折舊，以及擱置任何國家租金管制的嘗試。”
對銀行業採取更寬鬆的監管方式也可能提振商業房地產貸款。另外，瑞銀預計中國將推動降低資本利得稅率。
對住房最直接的影響是，新政府預計將專注於開放更多的聯邦土地用於開發，擴大目前為1萬美元的州和地方稅(“SALT”)上限，使2017年的稅改法案永久化，提高主要住宅銷售的資本利得上限，以及放寬法規以促進房屋建設。
瑞銀最初的預期是基於競選期間的建議，而不是基於任何官方政策，因為官方政策要到2025年1月20日唐納德·川普就職後才會出台，實際實現可能是完全不同的。
瑞銀關注的重點是：
根據將於2025年底到期的2017年《減稅和就業法案》，將稅改永久化。
對移民的重大限制以及大規模的驅逐行動。
將在美國生產的公司的公司稅從20%降至15%，將所有其他美國公司的公司稅降至20%。
將資本利得稅的最高稅率從目前的20%降低。
對所有進口產品徵收10%-20%的基準關稅，對從中國進口的產品徵收60%-100%的基準關稅。川普也討論瞭如果墨西哥政府在移民政策上不合作，將對墨西哥進口產品徵收25%的關稅。
在房地產方面，Woloshin指出，川普的提議可能會擴大聯邦赤字，從而導致殖利率曲線更陡峭。降低資本利得稅和企業稅對企業和消費者都有好處，但利率上升可能損害住房負擔能力，並促使房屋建築商增加激勵措施以保持住房可負擔，這可能會抵消減稅帶來的好處。
這位策略師表示：“歐巴馬政府的平衡措施將是透過削減足夠支出來抵消以供給和成長為導向的議程，以防止赤字進一步擴大。”
關稅最終可能會損害新房和維修與改造市場。Woloshin說：“如果川普推進關稅，尤其是對中國提出的繁重關稅，不僅可能對美國經濟造成整體通膨，而且會對建造和/或改造房屋的成本產生重大影響。”
嚴格的移民限制不僅會增加房屋建造的勞動成本，也會減少對住房的需求。據估計，來自美國以外的工人佔建築業勞動力的很大一部分。驅逐工人意味著更少的消費者和更少的工人。
在上一屆川普政府期間，聯邦住房金融管理局(Federal Housing Finance administration)試著著手釋放房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)。到拜登上任時，這種情況並沒有發生。拜登政府也沒有採取任何措施將抵押貸款巨頭私有化。雖然GSE並不發起抵押貸款，但它們在擔保房屋抵押貸款和保持抵押貸款市場平穩運作方面發揮著至關重要的作用。瑞銀對兩家公司大舉私有化持懷疑態度。
Woloshin說，“鑑於樓市對整體經濟的重要性，以及总的来說，‘抵押貸款管道’運作良好，我們質疑這是否是政府時間和政治資本的最佳利用。”
自川普獲勝以來，投資者對房屋建築商股票的信心下降。iShares美國住宅建築ETF 自11月5日收盤以來下跌2.6%，與標準普爾500指數2.9%的漲幅形成鮮明對比。
不過，瑞銀認為這對商業房地產有許多正面影響。它認為，1031交換協議(1031 exchange)將保持目前的形式，在可預見的未來似乎是安全的。1031協議指的是將一處房產交換為另一處房產，從而使資本利得稅得以延後。
另外，根據稅法第199A條的規定，即將上任的政府可能會對部分直通企業收入實施20%的永久性減稅。這位策略師表示：“這項撥備顯然有利於房地產投資信託基金的股息和房地產投資，也是TCJA的一部分。”
Woloshin還預計，房地產投資信託(REIT)的地位是安全的，全國租金管製成為問題的可能性很小。
