FOREXBNB獲悉,克而瑞地產研究發布報告稱,展望來年,得益於貨幣政策重提“適度寬鬆”,以及產業去庫存、穩信心步伐的持續推進,2025年可望迎來更多高品質、高單價地塊成交,土地交易規模方面,也有望在和商品房交易規模相符的低位穩定。至於企業投資方面,雖然目前銷售端有所轉暖,但面對存貨週轉率大幅上升的挑戰,現階段大部分市場化企業的主要任務仍是調降自身庫存,2025年企業投資也將處於築底期。

克而瑞地產研究表示,在穩市場、去庫存為產業發展第一要務的時代背景下,2024年土地成交規模持續下滑,截至2024年12月20日,全國300城土地成交建築面積較去年同期下滑17%。預計全年成交建面下降至11億平方公尺左右,已與商品房成交規模相近。就城市視角來看,土地成交規模小於商品房成交規模已成為2024年的常態,產業也由此正式邁入了去庫存新週期。土拍熱度方面,得益於地方主管機關在供需調控得當,以及四限放鬆、控規調整等穩市場措施對需求測的扶持,少數核心地塊持續火爆,使得全年溢價仍能在4%左右維穩。

成交面積:年減幅收窄至17%,2021年以來首次年減幅低於二成

截止2024年12月20日,全國300城土地市場成交建築面積10.3億平方米,較2023年同期下降17%。為促進產業庫存壓力減輕,近年來土地市場交易規模的收縮速度明顯快於商品房市場,全國土地供求规模连年大幅下降。與2020年高點相比,近四年以來土地年成交量已下跌超過六成。不過17%的同比降幅,已是2021年以來降幅最低的一次。就已公佈公告數據預估,2024年全年土地成交量將在11億平方米左右,已然和商品房年成交量相近,考慮到出讓土地中的配建和保障房等不可售部分,2024年全國可售商品房用地出让规模已然小于新房成交,產業已經正式進入去庫存週期,土地成交年減幅的收窄也在情理之中。

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1、成交規模年比全線回落,一二線提質縮量去庫存

分城市能階來看,各能階城市土地成交規模均延續收窄,其中一二線城市較去年同期降幅更大。一線城市總成交規模為1850萬平方米,較上年同期下降了30%。分城市來看,除北京成交規模年減15%外,其餘三成年減幅均在二成以上。譬如2024年以來新房成交量接近1400萬平方米的上海,至截止時僅成交了500萬平方米的商品房用地。作為全國市場健康度最高的一線城市,在2024年也在放慢供地節奏,減少庫存規模,以促進市場加速穩定。

二、三線城市方面,成交規模規模同樣持續縮減,其中二線城市降幅較大,年減21%,三四线城市年減16%。在經歷了連續數年的領跌之後,三、四線城市土地成交規模率先接近底部,在保證城市重大工程建設規模的前提下,進一步下跌的空間已然不大。相反二線城市仍有不少城市出現了較大降幅,如長春、沈阳、長沙、天津、蘇州等城市年減幅均在五成左右或更高。典型如天津2024年以來成交商品房用地僅400萬平方公尺左右,不到新房交易量的四成,再加之放開四限等穩市場政策對需求面的扶持,2024年天津平均新房開盤去化率超過五成,已然是當前穩健市場的標竿城市之一。

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2、城市成交規模普遍縮水,僅西安全年成交可望維持在2000萬平方米級別

截止12月20日,無一城市成交建築面積超過2000萬方。即便從全年預估數據來看,加上最後十天的公告土地,預計全年也僅有西安一市成交建面超過2000萬平方米。而在2023年,還有長沙、重慶、西安、鹽城、徐州等五市。土地成交“大市”的消失,一方面是與新房成交規模的下降同步,另一方面也反映了地方主管機關積極調整供地節奏,削減供地規模以促進市場供需恢復。

即便是位於榜首的西安,在近年來新房市場抗壓性表現較佳,且城市建設處於快速發展階段的情況下,依舊適度削減了供地規模,2024年至今土地出讓規模年減約6%。而徐州、常州、南通等三線城市,2024年土地成交規模年減幅更是超過三成。其中常州在2024年明確表態,原則上將停止普通住宅用地供應,也不再新建安置房,2024年下半年以來新增供地容積率基本上都在2.0以下,為低密度改善型住宅用地。

至於2024年土地成交量較去年同期上升的少數城市,大多為年內有較多重點項目推動,或前期基數過低,如臨沂2023年出讓土地規模大幅收窄至500萬平方公尺左右, 2024年土地成交建面超過900萬平方米,年成長62%,但相對其1000萬平方公尺左右的商品房销售规模来看,仍處於合理範圍之內。

分級來看,一線城市均未入榜,二線城市有6個城市入榜,較上年減少一個,三、四線多達14個城市入榜,較上年增加一個。這也與各能階城市土地成交規模的變動趨勢一致,成交規模快速收縮的高能階入榜城市進一步減少。

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重點城市拿地開工率不足五成,獲利項目才會開盤

1、23-24H1成交宅地整體開工率46%,開工兩極化嚴重

CRIC統計了30個典型城市,30城2023年至2024年上半年成交含宅地塊中,整體開工率達到47%,但不同能级差异显著。

一線城市的開工率達到84.6%,二線城市則大幅降低至40.7%。也就是說,目前在一線城市以外的地方,土地成交一年半以後的開工情況並不理想,尤其是部分非市場化拿地較多的二線城市,長久不開工成為常態,土地供應也成為“無效供應”。

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2、30城整體開盤率僅36.1%,北京、杭州等城市表現突出

從開工情況進一步推展至開盤情況,重點23城23-24H1成交宅地的開盤率進一步下降至36.1%,與開工率相比下降11個百分點。其中一線城市平均開盤率達到67.9%,二線城市則僅有35%。

專案的開工、開盤“積極性”受到城市市場活躍程度低、庫存高企、城投不斷“托底”以及開發商資金狀況等諸多方面的影響,尤其是開發商的資金將直接影響到專案能否正常推進,達到預期進度。綜合來看北京、杭州、上海等城市的開盤率明显高于其他城市。

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3、能開盤的專案多數能賺錢

在已開盤的項目中,結合建安成本、融資成本等動態獲利能力的測量發現,在多數城市能夠開盤的項目都能獲利。如濟南、合肥、青島等城市獲利比例超過80%,長三角的蘇州、寧波、南京等城市獲利能力也超過五成。

但值得注意的是,如果我們結合城市獲利比例和拿地開盤的情況來看,雖然多數城市開盤項目均獲利,但開盤率確保持在較低水平,如深圳率僅為20%,濟南、青島近一年拿地開盤計畫數量均在20+,獲利比例超過九成,但實際開盤率不到25%。由此可見,當前市場背景下,只有確定性高的賺錢的專案企業才會有意願去新開盤。

當前企業推盤邏輯和過去已經發生了較大變化,在高週轉、快增長的階段,即便是拿了高價地,不賺錢企業也會積極開盤,追求規模。但在這一輪產業長期築底修復的走勢中,企業更加謹慎,更注重流量和收益,因此也只有算得過來帳且賺錢的項目才會推盤入市。

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企業投資力道持續收縮,央企拿地金額銳減46%

1、企業投資金額三連降,投資意願處在歷史低位2024年房商投資持續低迷,全年新增百大廠商的新增貨值、總價和建面百強總和分別為22061億元、10840億元和10687萬平方米,年減幅分別為31%、30%和20%,不但同比表現為下降、且降幅較去年末持續增大。

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拿地銷售比方面,全年百強房企拿地銷售比0.16,與去年相比下降0.05,再度刷新近5年來最低位。

分季來看,今年全年拿地銷售比表現較穩定,一季開始就在0.15左右徘徊,拿地銷售比受到頭部國央企的影響較大,且拿地節奏並未出現大的調整,年末小幅上翹至0.16。

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截止至11月末,新增貨值的各梯隊門檻也仍處於年減的狀態,新增貨值百強門檻值為51.5億元,年減幅為13%,與去年同期相比,降幅有所收窄。

分梯隊來看,新增貨值10強的門檻值年減最為嚴重,11月末10強門檻值為383.7億元,年減幅達到46%,在梯隊中降幅最大,且較去年同期降幅增大23個百分點,雖然今年頭部國央企拿地仍是助力,但縱向對比來看,頭部房企投資的力道也收緊;其次20強、30強、50強的门槛值同比降幅分别为20%、25%和4%。

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2、央企投資規模大但同比降幅超五成,土地市場城投托底現象仍明顯

從企業具體投資佈局而言,2024年仍然保持了“少數央國企業主導、多地城投托底、民企持續萎靡”的格局。央國企同樣深陷市場銷售持續築底的影響,投資愈發謹慎,雖然投資規模仍保持領先,但較去年大幅下滑。這也導致在多個地方土地市場依舊需要城投平台公司進行托底,雖然整體金額不如央國企,但數量較多,且拿地金額較去年有明顯提升。

從拿地金額TOP100企業來看,央國企依舊是2024年土地市場絕對主力,雖然上榜數量少但金額佔比高。其中,前十一月央企拿地金額佔百強比例30%,國企達到23%,分別較2023年同期下降10個百分點和上漲6個百分點。而民企金額佔比僅有14%,較去年同期下降4個百分點。相較之下,城投在央企投資下滑之下承擔了更多的托底作用,拿地金額TOP100中城投拿地金額占比达到26%,僅次於央企,較2023年同期增加15個百分點,且上榜數量中,城投企業也是佔據了半壁江山。

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進一步細分企業類型來看,混合所有製、民企、央企投資金額均大幅下降,前兩者降幅超過50%。降幅最大的是混合所有製企业,較同期下降66%,金地幾乎暫緩拿地,萬科投資金額不到百億,即便是今年拿地較為積極的綠城,拿地金額較去年同期下降21%。民企中,目前尚存拿地能力的也僅有少數規模化、全國化的企業,如龍湖、濱江、偉星等等,前十一月拿地金額較去年同期降52%。而拿地金額最多的央國企降幅同樣接近五成,保利、華潤降幅在50%以下,中海、招商降幅達到62%,謹慎投資成為許多央企應對市場持續築底的首要策略。地方國企中,部分企業在積極走出大本營持續拓展質地優良的核心城市,因此拿地金額降幅僅為14%,其中越秀地產表現相對突出,招拍掛和收併購雙管齊下,拿地金額增幅接近五成。

值得注意的是,在各類型房企拿地金額普遍下降的同時,城投則繼續為土地市場托底,且拿地金額較2023年同期成長36%。

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展望

從全年成交變動來看,2024年土地市場成交規模延續縮減量,成交建面再度刷新近十年新低,促進產業去庫存步伐快速推進,在少數核心優質地塊帶動下,整體市場熱度低位維穩。接下來,在供地規模已經基本緊縮到位的基礎之上,土地市場交易規模可望低位穩定,但從企業投資角度來看,鑑於大多數企業現金流、庫存週轉依舊承壓,預計2025年企業投資仍將處於築底期。

寬鬆貨幣政策疊加需求端預期改善,2025年土地成交可望低位穩定

預估全年數據,2024年全國土地成交將較2020年高點下降超過六成,期間降幅遠大於商品房、房地產投資、施工面積等產業核心指標。作為產業去庫存的最先行指標,土地出讓規模的連續大幅收窄,既是行業供需法則自我調整的體現,也體現了地方主管機關的主動收縮調整,有利於產業穩市場預期的確立。隨著2024年土地成交建面降至10億平方公尺級別,其中可售部分已然低於商品房成交面積,產業也進入了實質的去庫存週期。土拍熱度方面,2022年以來各地主動地下調了供地規模,並且在2023年由自然資源部主導推出了預供地制度,進一步促進了地塊資訊的公開透明,保證了土地出讓的充分競爭。因此近兩年來雖然土地成交規模大幅下降,但整體溢價率仍能維持在4%左右的水平。

展望2025年,基於歲末中央經濟工作會議定調,得益於貨幣政策重提“適度寬鬆”,並明確地方債可以用於土地儲備和閒置土地收儲,將在實質上加快產業去庫存步伐,並減輕投資端的資金壓力。另一方面,鑑於10月以來新房市場銷售的持續轉好,隨著需求端預期改善,以及上海、杭州、北京等地限房價政策的退出,隨著更多高端新房專案的開盤,也有望推動2025年繼續迎來更多高品質、高單價地塊成交,並帶動投資端信心回升。

從土地成交規模角度來看,鑑於產業庫存仍在高位,在新房銷售規模較高點下降四成的時代背景之下,在較長的時間內,去庫存仍將是產業將面臨的主要挑戰,因此土地成交規模仍需維持與新房屋成交規模相適的低位。并且若盘活闲置用地显著增多、土地二級市場成交規模增加,一級招拍掛土地市場成交規模也需要進一步壓降,以配合產業去庫存節奏的平穩進行。