FOREXBNB獲悉，克而瑞研究中心發文稱，整體來看，11月利好政策密集疊加下，30個核心一二線城市整體仍處於持續放量期，成交同比回正，為年內新高。事實上，從11月核心一二線城市週度新房成交面積變動情形來看，成長勢頭不減：據CRIC监测数據，11月第三週(11.18-11.24)30城新房成交面積季增26%。預判後市，克而瑞研究中心認為，12月恰逢房企業績衝刺季，供應預計將持續回升，不排除部分房企為衝刺業績而進行年末大促，考慮此影響，預計整體成交環比可望回升，小幅翹尾。
城市分化預期延續，京滬深等核心一線城市仍是成交熱點，隨著供應上升，新房成交預期延續增勢;還有部分二線諸如武漢、南京、蘇州等經歷了前期深度調整，購買力有修復態勢，隨著年末房企加強折扣力度，剛需剛改客戶仍有釋放空間，還有多數內陸三、四線城市，樓市熱度仍有待核心一二線城市傳導。
二手房市場仍處於高位震盪行情，不過市佔率或將持續收窄。因新房加速以價換量+產品迭代(四代宅)提升得房率，部分剛需剛改客群開始“倒流”回新屋市場。
得益於政策穩信心強預期疊加新增供應大幅回升，11月新房成交延續U型走勢達到年內新高，單月成交面積比上季微增3%，年成長20%，與第三季月均值相比成長59%,前11月累計降幅收窄至26%。二手房成交繼續走強，成交面積較去年同期分別上升16%和33%，前11月累計年增5%。土地成交規模週期性上升，建築面積季增24%,熱度穩增，11月土地溢價率6.1%，較上月增加2.8個百分點，並創年內新高。
1 新增供應
環增35%較Q3月均增4%，青錫常佛惠珠等加速放量
11月供應規模季增3成以上，較第三季月均穩中微增。30個重點城市新增供應930萬平方米，環比上升35%，年減33%，與第三季月均相比微增4%，前11月累計年減幅為32%。
一線供應穩中微增，絕對量仍處於低位，與第三季月均持平。4個一線城市整體預計供應面積184萬平方米，季比增11%，年減38%，較三季月均水準微增1%。僅上海、廣州迎來階段性放量，季比持增，基於新政後市場良好的回饋，疊加上月基數較低，房企普遍加強了推盤節奏，整體供應量穩中有增。北京、深圳同環比齊降，深圳整體供應規模仍優於三季月均，北京供應回落至年內低位，前11月累計年減幅擴大至10%。
二、三線城市供應迎來放量期，季比大增42%，較三季月均增幅為5%。26個重點二、三線城市合計供應746萬平方米，季比大增42%，年減32%，累計年減幅為34%。其中成都11月供應規模延續100萬平以上高位持穩，累計同比降幅保持在2成以內。從變化情況來看，弱二、三線城市迎來集中放量期，青島、南寧、無錫、常州、佛山、惠州、珠海等環比倍增，主要源自上月基數較低;而杭州、昆明、濟南、重慶等個別城市同季齊降，房企推盤積極性也不高漲。
2 新房成交
供應放量+政策慣性，11月年增20%為年內新高
得益於供應放量+新政密集疊加，利好效應持續，11月成交面積創年新高。據CRIC监测数據，11月30個重點城市整體成交1534萬平方米，季比微增3%，年成長20%，與第三季月均值相比成長59%，前11月累計年減幅收窄至26%。
一線城市是新政直接受益者，滬深成交持增，京廣略顯疲軟。4個一線環比成長9%，年減62%，較三季月均成長76%，累計年減幅為14%。除北京、廣州季減外，上海、深圳均同季齊增，其中深圳涨幅显著，季比增65%且同比倍增;值得關注的是，滬深11月季比增幅较10月季比增幅均有放缓趋势，可以看出新政利好效應有遞減趨勢，隨著短期欲購屋的存量客戶持續釋放，成交成長也有疲軟態勢。
二、三線城市成交延續低位波動，累计同比降幅显著高于一线。各城市可分為以下幾類：(1)南京、蘇州、合肥、青島、鄭州等經歷了前期深度調整，11月因中央新政利好維穩市場信心與適銷對路樓盤進市，11月成交出現回升態勢，同環比齊增。(2)武漢、天津、重慶、長沙、昆明、寧波、福州、廈門、、濟南、常州、徐州、佛山等11月成交環比持降，不過年比轉正，已好於去年同期，整體市場走勢已初顯止回穩徵兆;(3)少數城市諸如南寧同環比延續降勢，整體成交仍延續低位徘徊。
3 專案去化
平均去化率增7pcts至37%
滬深長鄭蘇錫等熱度穩增
11月房企推盤積極性與10月持平，推盤量延續高位，26個重點城市11月首開及加推共計249次，季比微增3%;市場熱度穩中有增，據CRIC调研数據，重點城市11月平均開盤去化率為37%，同環比漲幅分別為3pcts和7pcts;和第三季相比增幅為12pcts，延續弱復甦走勢。
分城市來看，上海、深圳、成都、長沙、鄭州、無錫、天津、蘇州、杭州熱度居前，11月去化率均在5成以上。除了上海之外，其餘城市當月推盤量均維持在個位數，無錫、長沙仅为1-2個盤入市，房企推盤更傾向於“以銷定產”，僅素質較好的盤傾向於加快推碟節奏。
而從變化趨勢來看，一方面近半數城市去化率延續同環比齊增態勢;一類為新政直接利好型城市，以上海、深圳為典型代表，得益於“四限”松綁疊加適銷對路樓盤積極入市，短期內專案開盤去化率穩中有增;另一类涨幅较为显著的长沙、鄭州、蘇州、无锡等主要得益於供给结构持续优化，热盘入市对整体市场热度起到了显著支撑。另一方面北京、廣州、合肥、武漢、濟南、昆明、佛山市場熱度穩定回落，同環比延續降勢，值得關注當屬北京、廣州，同為新政城市，但利好作用有限，去化率跌至10%以內，主要和推盤結構密切相關。
4 庫存
供需比0.61致庫存同環比齊跌
深廈去化週期同季齊跌
11月，供應放量而成交微降，30個重點監測城市整體供給與上月的0.46增至0.61，僅無錫維持供不應求，其餘29城供給與需求比均在1以下。30市區庫存面積為22684萬平方米，季減2.6%，年減6.0%。
25城消化週期環比縮短，降幅多為10%以內，深圳、南京、合肥、鄭州等因短期成交穩增，去化周期环比降幅较为显著。值得關注的當屬廈門、深圳，去化週期同環比齊跌;從絕對量來看，目前消化週期超過18個月的城市也由上個月的22個降至18個，隨著成交復甦，庫存去化壓力還是有逐步緩解的徵兆。
5 二手住房
成交環同比分別增16%和33%，一線年增長超5成
11月，18個重點城市二手房成交面積預計為1199萬平方米，季增長16%，年成長33%。前11月累計成交面積預計為10020萬平方米，累计年成長5%。
環比來看，一連串政策刺激下，11月二手房市場高溫不退，除青島、漢中、資陽、寶雞等4城外，其餘14個城市成交均持增。同比來看，重點城市漲多跌少，京滬深等核心城市成交規模普遍高於去年同期，特別是深圳年增，北京、上海等增幅也在50%左右，但蘇州、漢中、舟山等城市成交表现依然显著弱于去年同期。預判後市，政策效應疊加年末衝量，預計下個月二手房成交仍有望延續成長動能，但環比增幅可能略有收窄。
6 土地市場
成交面積環增24%，溢價費率6.1%創世記內新高
11月，土地市場供需規模季減，截止11月28日，本月土地供應為3.2億平方米，環比上升150%，成交1.4億平方米，環比上升24%。但是在中央嚴控增量、地方加速落地“穩定市場”一攬子舉措的背景之下，土地供需規模仍小於去年同期。本月土地溢價率6.1%，較上月增加2.8個百分點，並創下年內新高。隨著需求端信心的邊際好轉，再加之平均供地品質的提升，典型城市平均溢價率迎來了穩定上漲。
各能階城市表現各異，一線城市較去年同期回升、環比持平，二三線成交規模年比回落、環比上升。CRIC監測數據顯示，截止11月26日，一線城市本月共成交土地114萬平方米，環比上月持平，年漲139%;成交金額239億元，季減20%，年比大增329%，不過若計入月末上海土拍，一线城市本月同环比均将显著增长。具體來看，北京成交總建面22萬平方米，共128億元，其中海淀區上層地塊兩宗宅地均達溢價率上限。上海月末的第七輪土拍更是贏得了許多房商關注，其中浦東楊思地塊經過191輪競價，由華潤、中能建、越秀聯合體競得，溢價費率40.4%，创下了上海取消土拍限价以来的溢價費率新高。
二線城市成交規模年比回落、環比上升。具體來看，至26日二線城市成交建面1510萬平方米，年減27%，環比上升42%，平均成交樓板價5274元/平方米，環比上升14%。具體到城市來看，福州成交地塊32幅，成交建面165萬平方米，總價160億元，平均溢價率0.7%。居於第二位的成都成交建面155萬平方米，成交總價96億元，平均溢價率12.8%。居於第三位的西安成交建面140萬平方米，成交總價68億元，平均溢價率6.9%。本月成都、西安、杭州等地成交了多宗高溢價地塊，如成都高新南區地塊拍出了46%的溢價率，2.63萬元/平方米的樓板價格也刷新了板塊紀錄。
三、四線城市年比表現為年比回落。截止11月26日，總成交建面1億平方米，年減14%，環比上升49%。成交均價2235元/平方米，環比上升3%。在CRIC重點監測的三、四線城市中，揚州、泰州、鹽城等9個城市成交規模超過100萬平方米，榜首揚州成交281萬平方米，泰州、鹽城分別位於二、三位，成交建築面積分別為267、248萬平方米。本月热度最高的城市为揚州，儀徵、寶應多宗宅地拍出高溢價，使得揚州本月溢价率延续上月高位，達到21%，是成交建面超百萬平方米的三线城市中，熱度最高的三線城市。另外泰州、金華、連雲港等市本月平均溢價率也在5%以上。
