FOREXBNB獲悉,近日,克而瑞地產研究發文稱,從供給結構來看,房地產行業維持改善為主、剛需為輔的供應結構;城、近郊、遠郊佔比結構為65%、24%和11%。預判12月,該團隊認為,房企推盤積極性一般,不過因加強了主城區改善和高端供應比例,加之12月年末衝刺屋預期加強行銷力度,新房成交還是有望維持“翹尾”行情,季增幅預期10%-20%。而從市場熱度來看,或將延續高位波動。

12月房企推盤積極性小幅回落,與10月絕對量持平。據CRIC調查,12月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積697萬平方米,季減18%,年減46%,绝对量與10月持平,全年供應累計年減32%,供给约束依旧显著。一線和三四線環比微降,降幅均在5%左右,二線大幅回落,同環比齊跌47%和23%,累計同比降幅擴容至33%。

01規模:12月28城供應環降18%與10月持平,蓉镐宁青厦等显著回落

12月房企推盤積極性小幅回落,與10月絕對量持平。據CRIC調查,12月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積697萬平方米,季減18%,年減46%,绝对量與10月持平,全年供應累計年減32%,供给约束依旧显著。

克而瑞地產:預計12月新房成交仍有望維持“翹尾”行情 季比增10%-20% - 圖片1

分級來看,一線高位微降4%,累計年減幅持穩26%。其中上海、深圳12月供應量較11月環比持降,上海降幅最为显著,12月預計供應量將僅15萬平方米,與2月基本持平,預期入住房源量不足1100套。北京、廣州季比持增,北京因11月基數較低,季增,廣州季增幅也達38%,兩城全年累計年減幅均收窄至2成以內。

二線供應穩中有降,季減23%,年減47%。絕對量來看,長沙、西安、杭州等單月供應量突破40萬平方米。從變化情況來看,显著回落城市大体可以分为以下三类:一是前期熱點城市西安、成都等,經歷了前期的供應放量,疊加近期新房成交成長動能有轉弱跡象,因而房企推展積極性略為回落;二是南京、青島、廈門、濟南、長春等則源自於行情低迷,“以銷定產”模式下房企推盤積極性不高漲。而寧波、福州等環比倍增,放量显著。

三四線供應量季減6%,年減44%。徐州、泉州、漳州等迎階段性放量,而無錫、常州同環比齊降,因低迷行情影響,仍處於去庫存階段。

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02結構:供應主城改善為主,剛需為輔,滬津徐等高端供應佔比上升

而從供應結構各產品檔次分佈來看,重點城市剛需、改善、高端佔比結構為35%、50%和15%,呈現出以改善為主,剛需為輔的供應結構。

分城市來看,(1)常州、北京、深圳、昆明、西安、南京、南寧等城市剛需產品供應佔比都在60%以上,北京、深圳等核心一线城市新政出台对刚需客群促进作用显著,因而房企都加強了對剛需產品的供應比例;而昆明、南寧等城市目前主要以剛需客為成交主力,房企推盤偏好剛需產品也迎合主流需求。(2)濟南、泉州、廈門、漳州、蘇州、無錫等依舊以改善作為供應主力,佔比均在8成以上。(3)福州、天津、徐州、上海等本月高端产品占比显著上升,均在4成以上。

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從供應結構各項目區域分佈來看,重點城市主城、近郊、遠郊佔比結構為65%、24%和11%,本月供應重心仍集中在主城區,近郊次之,遠郊最少。

分城市來看,(1)無錫、泉州、合肥、昆明、鄭州、徐州、武漢、福州等主城佔比均在9成以上。(2)北京、常州、天津等則以近郊工程為主,佔比均在6成及以上。(3)寧波供給結構兼顧了主城和近郊。(4)濟南供給近遠郊佔比不分伯仲,均為50%,主城區沒有新增供應。(4)少數城市諸如深圳遠郊也將持續加大供貨量。

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03預判:12月供給延續提質縮量,成交預期翹尾10%-20%熱度延續

盤點了12月供應,結合當下各城市的成交特徵,來對後市進行一個簡單預判:12月供應稳中有降,與10月持平,可以看出,房企推盤積極性一般,不過因加強了主城區改善和高端供應比例,加之12月年末衝刺屋預期加強行銷力度,新房成交還是有望維持“翹尾”行情,季增幅預期10%-20%。而從市場熱度來看,或將延續高位波動:據CRIC监测数據,28個重點城市12月預期項目平均去化率30%,較11月環比下降13個百分點。值得關注的是,一線新政效應延續,整體市場熱度可望穩中有增,12月預期去化率達到34%,與11月基本持平。

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克而瑞結合不同城市12月推盤所處區域,依據2024年以來各區域板塊歷史去化情況進行合理預估,多數城市新房成交或在12月迎來放量行情,環比漲幅多集中在20%-30%,上海、廣州、深圳等新政利好城市和西安、成都等熱點城市成交預期延續小放量;長春、青島、重慶等弱二線城市預期也將迎來環增3成以上翹尾行情;僅合肥、廈門、南京、福州等少數城市因推盤結構和當前低迷的行情的影響,12月成交延續降勢。

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整體來看,12月供應穩中有降,預期與10月持平,房企推盤積極性一般,不過因推盤仍以主城區高改項目為主,整體成交預期翹尾10%-20%,市場熱度延續高位。

目前來看,整體市場仍處於“止跌企穩”階段,核心一線城市得益於供給縮量提質,疊加新政效應延續,整體市場熱度可望穩中有增;而核心二線城市,得益於年終供給結構改善與行銷力度加大,新房成交仍有放量空間;而對於多數無實質利好的內陸三、四線城市,成交實難有明顯起色。