FOREXBNB獲悉，克而瑞地產發文稱，得益於新政利好和房企大折扣力度促銷積極“自救”，10月新房供應回落近4成而成交延續U型走勢達年內次高，10月單月成交季增44%，較三季月均上45%。二手房成交走強，環比上升25%，年增18%，前10月累計年月與去年持平。土地成交規模延續年比下行，熱度略有回落，10月平均溢價率3.8%，較上月全月下降0.3個百分點。
新增供應：環比降38%显著不及Q3月均，穗汉津苏等缩量显著
10月供應規模階段性回落，不及第三季月均。30個重點城市新增供應715萬平方米，季減38%，年減24%，與第三季月均相比降幅21%，前10月累計年減幅為32%。
一線供應大幅回落，回歸7-8月水平。4個一線城市整體預計供應面積164萬平方米，季減38%，年減8%，較三季月均水準降幅達12%。僅深圳一城同季齊增12%和65%，較三季月均增幅高達54%，基於新政後市場良好的回饋，疊加上月基數較低，房企普遍加強了推盤節奏，整體供應量穩中有增。上海、廣州同環比齊降；北京因去年基數較低年增，前10月累計年減幅僅2%。
二、三線城市供應跌幅不如一線，累計年減幅仍在3成以上。26個重點二、三線城市合計供應551萬平方米，季減38%，年減28%，累計年減幅為34%。從變化情況來看，武漢、天津、佛山、昆明、長沙、蘇州、南寧、徐州等城市季減幅均超5成，对于武漢、蘇州等城市而言，經歷了上月供應放量，10月迎來了推桿空窗期；還有部分城市諸如昆明、南寧、徐州等因市場緩慢修復，房企推盤積極性也不高漲。部分城市諸如長春、珠海、寧波等供應量穩中有增，主要源自上月基數較低，同比延續降勢。
新房成交：環增44%達年內單月次高，一线新政利好显著放量
得益於新政持續效應與傳統行銷旺季，10月成交止跌企穩，延續9月回升態勢，達到年內次高。據CRIC监测数據，10月30個重點城市整體成交1405萬平方米，季漲44%，年比持平去年，與第三季月均值相比成長45%，前三季累計年減30%。
一線城市是新政直接受益者，成交同環比齊增。4個一線環比上升61%，年減21%，較三季月均成長49%，累計年減幅收窄至22%。除北京年減外，上海、廣州、深圳三個一線城市均同環比齊增，其中廣州、深圳涨幅显著，季均有7成及以上显著回升，主要源自於新政刺激使得短期欲購屋的存量客戶加速入市，上海主要源自於新政利好效應有限，疊加供給限制與二手房分流影響，新政对成交的刺激作用不如广深显著。
二、三線城市成交月增幅不如一線，同比持降，累计同比降幅显著高于一线。各城市可分為以下幾類：
(1)成交排名居前類別城市成都、武漢、天津、西安、杭州等環比持增，但同比回落，雖短期市場熱度延續，但與去年同期已不可同日而語；值得關注的是天津10月中旬全面取消限購、限價，短期內的確刺激了一波剛需剛改客群入市，使得整體樓市有穩定回升的徵兆。
(2)近半數弱二、三線城市同環比齊增，以蘇州、寧波、南京、濟南、昆明、南寧、廈門、福州、佛山、惠州、常州等為典型代表，經歷了前期深度調整，10月因中央新政利好維穩市場信心及部分房企加強行銷力度，成交出現了回升態勢，累計年減幅持續收窄。
(3)長春、珠海等同環比延續降勢，整體成交仍延續低位徘徊。
專案去化：開盤縮量提質，平均去化率增6pcts至34%
10月房企推盤積極性不如9月，不过推盘量延续高位显著高于7-8月，21個重點城市10月首開及加推共計243次，環比微降4%；市場熱度穩中有增，據CRIC调研数據，重點城市10月平均開盤去化率為34%，同環比漲幅均為6pcts；和第三季相比增幅為7pcts，延續弱復甦走勢。
分城市來看，成都、天津、重慶熱度居前，10月去化率均在5成以上。而從變化趨勢來看，大體可分為以下幾類：一是新政利好型城市，以廣州、深圳、天津為典型代表，得益於“四限”松綁，短期內計畫來訪、認購穩中有增，前期存量客戶持續釋放；相較而言京滬“四限”松綁程度有限，因而对于开盘去化率提振作用并不显著，個盤延續分化走勢。二是西安、南京、合肥、廈門等因供給結構原因，去化率穩中有降。三是半数城市得益於中央利好发声和房企加强营销积极自救，去化穩中有增，迎來階段性復甦。
庫存：供需比0.51致庫存同环比齐跌 廈甬佛等20城去化週期改善
10月，因供應回落而成交持增，30個重點監測城市整體供給與上月的1.18降至0.51，僅深圳、西安維持供求持穩，其餘28城供給與需求比均在1以下。30市區庫存面積為23338萬平方米，季減2.9%，年減2%。
22城消化週期環比縮短，降幅多為10%以內，寧波、佛山、廈門因短期供應激增，去化周期和环比降幅较为显著。不過目前30個重點城市消化週期均高於去年同期，顯示庫存壓力有增無減。從絕對量來看，仍有7成城市消化週期超過18個月。
二手住房：成交環同比分別25%和18%，尤其一線同季比增5成
10月，18個重點城市二手房成交面積預計為971萬平方米，季增長25%，年成長18%。前10月累計成交面積預計為8804萬平方米，累计年成長2%。
環比來看，一連串政策刺激下，10月二手房市場有所升溫，除蘇州、揚州等4城外，其餘14個城市成交都回升，特別是深圳、上海等成交領漲，季增幅分別達到90%和65%，深圳更是創下2022年以來單月新高。
同比來看，重點城市漲跌參半，京滬深杭等核心城市成交規模普遍高於去年同期，特別是深圳更是年增，北京、上海等增幅也在50%左右，但蘇州、成都、佛山等城市成交表現仍弱於去年同期。預判後市，政策效應疊加年末衝量，預計下個月二手房成交仍有望延續成長動能，但環比增幅可能略有收窄。
土地市場：成交量價齊跌且溢價率下行，上海土拍熱度創新低
10月，土地市場供地節奏不如上年同期。截止10月27日，全國300城10月經營性土地成交規模7370萬平方米，較去年同期分別下降40%和11%，土地成交金額2158億元，較去年同期分別下降48%和18%。熱度方面，至截止時10月平均溢價率3.8%，較上月全月下降0.3個百分點。10月各地土拍熱度延續分化，僅杭州、扬州等地单月平均溢價率突破10%，更多的城市還是以低溢價成交為主，北京、上海、西安、長沙等城市10月絕大多數地塊仍是底價成交。
各能階城市表現各異，一、三線同環比量跌價漲，二線同環比量價齊降。
CRIC監測數據顯示，截止10月27日，一線城市10月共成交土地116萬平方米，環比上月下降53%，同比降幅更是鋼彈76%；成交金額298億元，季減35%，年減72%，由於10月北京、上海均有高價地塊成交，帶動成交均價某程度上升，季增加37%，增至25756元/平方米。
具體來看，上海成交規模最高，達56萬平方米，涉及4宗口和4宗商辦，金額150億元，除楊浦定海地塊2.32%低溢價成交外，其餘7宗口均底價成交，整體溢價率僅有0.5%，整體來看市場熱度仍舊處於相對低位。其次是深圳，成交規模31萬平方米，涉及1宗口、1宗商辦，均底價成交，金額68元。北京月內成交4宗口，分別位於通州、豐台、昌平和延慶區，均底價成交，金額達78億元。另外，廣州底價成交4宗商辦地，成交金額仅2億元。
二線城市同季比量價齊降。具體來看，至27日二線城市成交建面931萬平方米，季減32%，年減55%。樓板價同季亦下降，環比降幅達11%，降至4757元/平方米。
具體到城市來看，榜首西安成交建面160萬平方米，金額59億元，涉及13宗涉宅地和6宗商辦地，均底價成交。居於第二位的長沙成交建面129萬平方米，金額仅28億元，涉及11宗地，均底價成交。居於第三位的寧波成交建面105萬平方米，涉及7宗宅塊和3宗商辦地块，除寧海縣躍龍街道22-12地塊經過154輪競拍，被得力以總價2.08億元、77%溢價率競得，其余地块均底價成交。其餘城市成交建面不足50萬平方米，成交規模較低。
熱度方面，除杭州因拱 區、上城區兩宗地高溢價成交的影響，土地熱度相對較高，其他城市熱度均處於低位，溢價率多在1%以下。
三、四線城市同季表現為量跌價漲。截止10月27日，總成交建面6324萬平方米，季減6%，年比更是大降三成；成交均價季漲4%，增至2241元/平方米。在CRIC重點監測的三、四線城市中，徐州、鹽城和揚州三個城市成交規模超過100萬平方米，榜首徐州成交建面192萬平方米，鹽城、揚州分別位於第二、三位，成交建面分別為154、141萬平方米。
10月熱度最高的城市為揚州，儀徵市多宗純宅地超高溢價成交，使得揚州10月整体溢价率显著上升，成為三、四線城市中熱度最高的城市，其餘大多數城市以底價成交為主，市場熱度延續低位。
綜觀：熱度“前高後低”新政效果遞減，預期11月成交動能放緩或小幅回落
預判11月，克而瑞認為，10月因核心一二線城市利好新政持續發酵，整體成交回歸年內高位，11月隨著新政利好效應遞減，疊加季節性因素，市場成長動能放緩預期小幅回落。
事實上，從10月核心一二線城市週度新房成交面積變動情形來看，的確存在“先升後降”，10月第四周(10.21-10.27)30城新房成交面積季減2%，由增轉降；從广州、深圳等城市來訪、認購情況來看，也出現了成長疲軟態勢；二手房如是，據CRIC監測，10月第四周(10.21-10.27)14个重点監測城市二手房成交面积194.5萬平方米，成交套數總計20351套，季均下降2%。由此可以看出，新政利好效應呈現遞減態勢，存量客戶釋放趨近於階段性尾聲。
分城市來看，廣深津等因“四限”政策放鬆力道大，整體新房成交預期延續小幅微增態勢，北京、上海利好空間有限，隨著存量客戶持續釋放，成長動能或將放緩；而對於多數二、三線城市而言，短期因房企大折扣促銷帶動的剛需剛改客戶進市，預期也將隨著折扣力道回收，成交再度回落。
二手房市場仍處於高位震盪行情，市佔率佔比將進一步成長。因剛需購房客群基數較大，疊加二手房業主延續以價換量策略，市場韌性還是略好於新房，預期11月整體成交規模也將延續高位。
