FOREXBNB獲悉，克而瑞地產研究表示，11月因“金九銀十”傳統行銷旺季結束，房企推盤積極性穩定回落，為年內次低。整體來看，11月商品房住宅供應穩中有降，重回年內低位，房企推盤積極性一般，不過因推盤仍以主城區改善為主，整體市場熱度或將小幅微降。目前來看，整體市場仍處於脈衝式復甦階段，核心一線城市得益於供給縮量提質，疊加新政效應延續，整體市場熱度可望穩中有增；相較而言，無實質利好的二、三線城市，隨著房企折扣力度收回，樓市行情大概率復歸理性，季比持降。
克而瑞地產研究指出，據CRIC調查，11月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積620萬平方米，季減9%，年減52%，絕對量僅高於2月。一線高位回落，累計年減幅擴大至26%；二線供應穩中微降，季減8%，年減51%；三四線供應逆勢上揚。
01規模：11月28城供應同比腰斬回歸年內次低，一線高位回落環降25%
11月因“金九銀十”傳統行銷旺季結束，房企推盤積極性穩定回落，為年內次低。據CRIC調查，11月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積620萬平方米，季減9%，年減52%，絕對量僅高於2月。
分級來看，一線高位回落，同環比齊跌59%和25%，累計年減幅擴大至26%。其中北京、上海、深圳供應量較10月環比持降，上海降幅最为显著，11月預計供應量將不足15萬平方米，與2月基本持平，預期入住房源量不足1300套。僅廣州一城環比持增，增幅鋼彈58%，因而廣州累計年減幅持續收窄至24%。
二線供應穩中微降，季減8%，年減51%。絕對量來看，天津、長沙等單月供應量突破50萬平方米。從變化情況來看，显著回落城市大体可以分为以下两类：一是前期熱點城市西安、杭州、成都等，經歷了前期的供應放量，疊加近期新房成交成長動能有轉弱跡象，因而房企推展積極性略為回落；二是青島、昆明、濟南、長春等則源自於行情低迷，“以銷定產”模式下房企推盤積極性不高漲。而天津、長沙、寧波、重慶、蘇州等環比出現了大幅回升，放量显著。
三四線供應量季增62%，年減37%。徐州、無錫、常州等迎階段性放量，而漳州、泉州供應普降，泉州預期0供應，因低迷行情影響，仍處於去庫存階段。
02結構：供應主城改善為主，剛需為輔，京滬深等剛需供應佔比上升
而從供應結構各產品檔次分佈來看，重點城市剛需、改善、高端佔比結構為36%、52%和12%，呈現出以改善為主，剛需為輔的供應結構。
分城市來看，(1)北京、深圳、昆明、天津、常州、長沙、上海、南京等城市剛需產品供應佔比都在50%以上，北京、上海、深圳等核心一线城市新政出台对刚需客群促进作用显著，因而房企都加強了對剛需產品的供應比例；而昆明、天津等城市目前主要以剛需客為成交主力，房企推盤偏好剛需產品也迎合主流需求。(2)漳州、長春、濟南、廈門、成都、杭州、蘇州、無錫、寧波、廣州等依舊以改善作為供應主力，佔比均在6成以上。(3)重慶剛需及改善供應佔比“不分伯仲”，均在4成以上。(4)福州、合肥等高端产品占比显著上升，達到73%和45%。
從供應結構各項目區域分佈來看，重點城市主城、近郊、遠郊佔比結構為63%、23%和14%，本月供應重心仍集中在主城區，近郊次之，遠郊最少。
分城市來看，(1)漳州、合肥、昆明、長春、福州、南寧、武漢、無錫、重慶、鄭州、西安、成都、徐州、青島等主城佔比均在7成以上。(2)北京、天津、蘇州等則以近郊工程為主，佔比均在5成及以上。(3)寧波供給結構兼顧了主城和近郊。(4)少數城市諸如深圳、長沙等遠郊也將持續加大供貨量。
03預判：11月供給約束+新政提振效應遞減，來訪認購熱度預計將小幅回落
盤點了11月供應，結合當下各城市的成交特徵，來對後市進行一個簡單預判：11月供應稳中有降，達到年內次低，可以看出，房企推盤積極性一般，受供給約束影響，市場熱度預期小幅回落，據CRIC监测数據，28個重點城市11月預期項目平均去化率31%，較10月環比下降6個百分點。值得關注的是，一線得益於供給縮量提質，增加了剛需盤佔比，疊加新政效應延續，整體市場熱度可望穩中有增，11月預期去化率達到39%，與去年11月平均去化率41%基本持平。
克而瑞地產研究結合不同城市11月推盤所處區域，依據2024年以來各區域板塊歷史去化情況進行合理預估，多數城市在10月成交放量之後，11月會進入小幅調整期，環比降幅多集中在2成以內，鄭州、福州、廈門等弱二線城市或將會明顯下滑，主要和推盤結構和當前低迷的行情走勢密切相關；上海、深圳等新政效應延續，新房成交或將持穩；少數城市諸如成都、長沙、長春、青島等預期市場熱度小幅上揚。
