FOREXBNB获悉,克而瑞地产发文称,得益于新政利好和房企大折扣力度促销积极“自救”,10月新房供应回落近4成而成交延续U型走势达到年内次高,10月单月成交环比上涨44%,较三季度月均上45%。二手房成交走强,环比上升25%,同比增18%,前10月累计同比与去年持平。土地成交规模延续同比下行,热度略有回落,10月平均溢价率3.8%,较上月全月下降0.3个百分点。
新增供应:环比降38%显著不及Q3月均,穗汉津苏等缩量显著
10月供应规模阶段性回落,不及三季度月均。30个重点城市新增供应715万平方米,环比下降38%,同比下降24%,与三季度月均相比降幅21%,前10月累计同比降幅为32%。
一线供应大幅回落,回归7-8月水平。4个一线城市整体预计供应面积164万平方米,环比下降38%,同比下降8%,较三季度月均水平降幅达12%。仅深圳一城同环比齐增12%和65%,较三季度月均增幅高达54%,基于新政后市场良好的反馈,叠加上月基数较低,房企普遍加强了推盘节奏,整体供应量稳中有增。上海、广州同环比齐降;北京因去年基数较低同比倍增,前10月累计同比降幅仅为2%。
二三线城市供应跌幅不及一线,累计同比降幅仍在3成以上。26个重点二三线城市合计供应551万平方米,环比下降38%,同比下降28%,累计同比降幅为34%。从变化情况来看,武汉、天津、佛山、昆明、长沙、苏州、南宁、徐州等城市环比降幅均超5成,对于武汉、苏州等城市而言,经历了上月供应放量,10月迎来了推盘空窗期;还有部分城市诸如昆明、南宁、徐州等因市场缓慢修复,房企推盘积极性也并不高涨。部分城市诸如长春、珠海、宁波等供应量稳中有增,主要源于上月基数较低,同比延续降势。
新房成交:环增44%达年内单月次高,一线新政利好显著放量
得益于新政持续效应和传统营销旺季,10月成交止跌企稳,延续9月回升态势,达到年内次高。据CRIC监测数据,10月30个重点城市整体成交1405万平方米,环比上涨44%,同比持平去年,与三季度月均值相比增长45%,前三季度累计同比下降30%。
一线城市是新政直接受益者,成交同环比齐增。4个一线环比上升61%,同比上升21%,较三季度月均增长49%,累计同比降幅收窄至22%。除北京同比下降外,上海、广州、深圳三个一线城市均同环比齐增,其中广州、深圳涨幅显著,环比均有7成及以上显著回升,主要源于新政刺激使得短期欲购房的存量客户加速入市,上海主要源于新政利好效应有限,叠加供给限制和二手房分流影响,新政对成交的刺激作用不如广深显著。
二三线城市成交环比增幅不及一线,同比持降,累计同比降幅显著高于一线。可以将各城市划分为以下几类:
(1)成交排名居前类城市成都、武汉、天津、西安、杭州等环比持增,但同比回落,虽短期市场热度延续,但与去年同期已经不可同日而语;值得关注的是天津10月中旬全面取消限购、限价,短期内的确刺激了一波刚需刚改客群入市,使得整体楼市有企稳回升的征兆。
(2)近半数弱二三线城市同环比齐增,以苏州、宁波、南京、济南、昆明、南宁、厦门、福州、佛山、惠州、常州等为典型代表,经历了前期深度调整,10月因中央新政利好维稳市场信心和部分房企加强营销力度,成交出现了回升态势,累计同比降幅持续收窄。
(3)长春、珠海等同环比延续降势,整体成交仍延续低位徘徊。
项目去化:开盘缩量提质,平均去化率增6pcts至34%
10月房企推盘积极性不如9月,不过推盘量延续高位显著高于7-8月,21个重点城市10月首开和加推共计243次,环比微降4%;市场热度稳中有增,据CRIC调研数据,重点城市10月平均开盘去化率为34%,同环比涨幅均为6pcts;和三季度相比增幅为7pcts,延续弱复苏走势。
分城市来看,成都、天津、重庆热度居前,10月去化率均在5成以上。而从变化趋势来看,大体可分为以下几类:一是新政利好型城市,以广州、深圳、天津为典型代表,得益于“四限”松绑,短期内项目来访、认购稳中有增,前期存量客户持续释放;相较而言京沪“四限”松绑程度有限,因而对于开盘去化率提振作用并不显著,个盘延续分化走势。二是西安、南京、合肥、厦门等因供给结构原因,去化率稳中有降。三是半数城市得益于中央利好发声和房企加强营销积极自救,去化稳中有增,迎来阶段性复苏。
库存:供求比0.51致库存同环比齐跌 厦甬佛等20城去化周期改善
10月,因供应回落而成交持增,30个重点监测城市整体供求比由上月的1.18降至0.51,仅深圳、西安维持供求持稳,其余28城供求比均在1以下。30城库存面积为23338万平方米,环比下降2.9%,同比下降2%。
22城消化周期环比有所缩短,降幅多为10%以内,宁波、佛山、厦门因短期供应激增,去化周期和环比降幅较为显著。不过当前30个重点城市消化周期均高于去年同期,显示库存压力有增无减。从绝对量来看,仍有7成城市消化周期超过18个月。
二手住房:成交环同比分别25%和18%,尤其一线同环比增5成
10月,18个重点城市二手房成交面积预计为971万平方米,环比增长25%,同比增长18%。前10月累计成交面积预计为8804万平方米,累计同比增长2%。
环比来看,一系列政策刺激下,10月二手房市场有所升温,除苏州、扬州等4城外,其余14个城市成交均回升,特别是深圳、上海等成交领涨,环比增幅分别达到90%和65%,深圳更是创下2022年以来单月新高。
同比来看,重点城市涨跌参半,京沪深杭等核心城市成交规模普遍高于去年同期,特别是深圳更是同比倍增,北京、上海等增幅也在50%左右,但苏州、成都、佛山等城市成交表现依然弱于去年同期。预判后市,政策效应叠加年末冲量,预计下月二手房成交仍有望延续增长势头,但环比增幅可能略有收窄。
土地市场:成交量价齐跌且溢价率下行,上海土拍热度创新低
10月,土地市场供地节奏不及上年同期。截止10月27日,全国300城10月经营性土地成交规模7370万平方米,同环比分别下降40%和11%,土地成交金额2158亿元,同环比分别下降48%和18%。热度方面,至截稿时10月平均溢价率3.8%,较上月全月下降0.3个百分点。10月各地土拍热度延续分化,仅杭州、扬州等地单月平均溢价率突破10%,更多的城市还是以低溢价成交为主,北京、上海、西安、长沙等城市10月绝大多数地块仍是底价成交。
各能级城市表现各异,一、三线同环比量跌价涨,二线同环比量价齐降。
CRIC监测数据显示,截止10月27日,一线城市10月共成交土地116万平方米,环比上月下降53%,同比降幅更是高达76%;成交金额298亿元,环比下降35%,同比大降72%,由于10月北京、上海均有高价地块成交,带动成交均价一定程度上升,环比增加37%,增至25756元/平方米。
具体来看,上海成交规模最高,达56万平方米,涉及4宗宅地和4宗商办,金额150亿元,除杨浦定海地块2.32%低溢价成交外,其余7宗宅地均底价成交,整体溢价率仅有0.5%,总体来看市场热度仍旧处于相对低位。其次是深圳,成交规模31万平方米,涉及1宗宅地、1宗商办,均底价成交,金额68元。北京月内成交4宗宅地,分别位于通州、丰台、昌平和延庆区,均底价成交,金额达78亿元。此外,广州底价成交4宗商办地,成交金额仅2亿元。
二线城市同环比量价齐降。具体来看,至27日二线城市成交建面931万平方米,环比下降32%,同比大降55%。楼板价同环比亦下降,环比降幅达11%,降至4757元/平方米。
具体到城市来看,榜首西安成交建面160万平方米,金额59亿元,涉及13宗涉宅地和6宗商办地,均底价成交。居于第二位的长沙成交建面129万平方米,金额仅28亿元,涉及11宗地,均底价成交。居于第三位的宁波成交建面105万平方米,涉及7宗宅块和3宗商办地块,除宁海县跃龙街道22-12地块经过154轮竞拍,被得力以总价2.08亿元、77%溢价率竞得,其余地块均底价成交。其余城市成交建面均不足50万平方米,成交规模较低。
热度方面,除杭州由于拱墅区、上城区两宗地高溢价成交的影响,土地热度相对较高,其他城市热度均处于低位,溢价率多在1%以下。
三四线城市同环比表现为量跌价涨。截止10月27日,总成交建面6324万平方米,环比下降6%,同比更是大降三成;成交均价环比上涨4%,增至2241元/平方米。在CRIC重点监测的三四线城市中,徐州、盐城和扬州三个城市成交规模超过100万平方米,榜首徐州成交建面192万平方米,盐城、扬州分别位于第二、三位,成交建面分别为154、141万平方米。
10月热度最高的城市为扬州,仪征市多宗纯宅地超高溢价成交,使得扬州10月整体溢价率显著上升,成为三四线城市中热度最高的城市,其余大多数城市以底价成交为主,市场热度延续低位。
综观:热度“前高后低”新政效果递减,预期11月成交动能放缓或小幅回落
预判11月,克而瑞认为,10月因核心一二线城市利好新政持续发酵,整体成交回归年内高位,11月随着新政利好效应递减,叠加季节性因素,市场增长动能放缓预期小幅回落。
事实上,从10月核心一二线城市周度新房成交面积变动情况来看,的确存在“先升后降”,10月第四周(10.21-10.27)30城新房成交面积环比微降2%,由增转降;从广州、深圳等城市来访、认购情况来看,也出现了增长疲软态势;二手房如是,据CRIC监测,10月第四周(10.21-10.27)14个重点监测城市二手房成交面积194.5万平方米,成交套数总计20351套,环比均下降2%。由此可以看出,新政利好效应呈现递减态势,存量客户释放趋近于阶段性尾声。
分城市来看,广深津等因“四限”政策放松力度较大,整体新房成交预期延续小幅微增态势,北京、上海利好空间有限,随着存量客户持续释放,增长动能或将放缓;而对于多数二三线城市而言,短期因房企大折扣促销带动的刚需刚改客户入市,预期也将随着折扣力度回收,成交再度回落。
二手房市场仍处于高位震荡行情,市场份额占比还将进一步增长。因刚需购房客群基数较大,叠加二手房业主延续以价换量策略,市场韧性还是略好于新房,预期11月整体成交规模还将延续高位。