FOREXBNB獲悉，克而瑞地產研究發文稱，2024年樓市總需求持穩，延續築底行情。月呈現前穩中低後高走勢，四季一二手房成交均有不同程度放量，新房成交佔比有小幅回升跡象。分級來看，一線整體韌性較強，9·26新政促市场热度显著回升，第四季新房供給與增，深圳領漲；二三線復甦程度不如一線，都市間分化加劇。
預判2025年，我們認為，2025年全國商品住宅供應總量仍將穩中有降，整體降幅較2024或將有所放緩，新房成交規模或將延續持穩或穩中微降態勢，從全年走勢來看，上半年止跌基本上可以完成，而下半年或將延續弱復甦走勢。諸如杭州、上海、成都、西安、天津、深圳等十城預期率先回穩，其他城市回溫仍有待傳導。
市場綜述：一二房總需求微降8%，一線正增7%且深圳漲45%居首
從總量數據來看，2024年來一二手總需求持穩。據CRIC监测数據，重點30城2024年一二手房總成交面積預計達到3.7億平方米，較2023年微降8%。不過從結構佔比來看，二手房成交持增但增幅放緩，新房穩中有降，降幅仍達24%。
分級來看，一線修復程度優於二線優於三四線。據CRIC监测数據，僅4個一線城市2024年一二手房成交面積較去年同期正增7%，11個三、四線跌幅鋼彈14%居首。細化到單一城市來看，深圳漲幅鋼彈45%居首，長沙、北京、上海等漲幅也在4%-7%不等。
新增供應：第四季“以銷定產”環比回正，全年累計年比仍降3成
2022年以来地市显著缩量加剧新房供给约束，疊加行情低迷，房企推貨積極性不高，前11月累計年減3成。從變化趨勢來看，2024年第四季全國商品住宅供應較第三季穩定回落，據CRIC監測，10-11月115個重點城市新增供應2909萬平方米，較三季月均下降7%，年減幅也達到24%，前11月累計年減幅为30%。
根據30城環比數據預估百城12月數據，12月供應預期達到1726萬平方米，季比微增6%，年減30%，從全年累計數據來看，降幅仍在30%左右，供給延續縮量走勢。
結合重點30城12月預估數據不難看出，因年末業績衝刺影響，房企推盤積極性穩中有增，12月供應季上升6%，第四季整體供應量較三季穩中微增5%，不過尚不及去年同期，全年累計年減幅為29%，整体供给约束效应依旧显著。分級來看，受“以銷定產”模式影響，四季度一线环比增幅显著高于二三线，各城市分化持續加劇，环比涨幅显著城市主要分为以下两类：一是上海、深圳、成都、杭州等熱點城市受930新政利好影響，房企推盤積極性也隨之提升；二是南京、蘇州、寧波、無錫、珠海等主要源自第三季基數較低，第四季階段性放量，整體推盤規模尚不及去年同期。
新房成交：前平後揚第四季創新高、全年降幅收窄至24%，深圳市現正增32%
2024年四季樓市止跌企穩，新房連續多月創2023年下半年以來新高:據CRIC监测数據，115城10-11月新房成交面積突破了5000萬平方米，較三季月均增幅高達50%，年比正增12%，前11月累計年減幅27%，較前10月收窄4個百分點。而從變化趨勢來看，呈現出“前低後高”趨勢，尤其是步入第四季以來，新房連續多月創2023年下半年以來新高。
根據30城環比數據預估百城12月數據，12月成交預期達到2648萬平方米，較去年同期分別增長9%和6%，第四季因政策利好效應影響，同環比齊增，而從全年累計數據來看，跌幅仍在不斷收窄，累計年減幅收窄至24%。
第四季成交延續節節攀升態勢，據CRIC监测数據，30個監測城市第四季成交規模為4722萬平方米，季比大增63%，年成長12%。全年累計年減幅持續收窄至24%。分級來看，一线市场韧性显著好于二三线城市，第四季同季同比分別成長44%和77%，累計年減幅收窄至10%。深圳表現可圈可點，第四季受新政利好效應影響，新房成交同季增，全年實現正成長，是30城中唯一全年同比轉正城市。多數二、三線城市在第四季均迎來穩定復甦行情，同環比齊增，少數城市諸如武漢、杭州、西安、長沙、長春、珠海成交規模尚未復甦至2023年同期水準。值得關注的是，8城全年累計年減幅已收窄至2成以內，天津購買力持續修復，整體成交呈現低位回升；而重慶、昆明、廈門、福州、佛山、常州、嘉興等多數城市目前成交規模基本上已接近底部，跌無可跌。
二手成交：成交逐月走高第四季歷史新高，全年面積年增6%、京滬深杭等漲20%以上
2024年四季，35個重點監測城市二手住宅累計成交面積預計為6669萬平方米，環比上升23%，年成長28%，全年二手住宅累積成交22615萬平方米，年比正增6%。縱觀全年月度變化，整體呈現波動上行趨勢，聚焦四季，10-12月節攀升，12月單月成交量高達2411萬平方米，達到了四年來的月度次高水平（最高點為2023年3月2575萬平方米），第四季整體創歷史季新高。
分級來看，一線好於二線好於三四線，一線是930新政直接受益者，第四季同季大增5成左右，沪深涨幅显著，深圳同比倍增；二線城市中成都、杭州、長沙、合肥、厦门等四季度都出现显著的“翹尾”行情，前期累積的剛需剛改購屋需求持續釋放，少數弱二線諸如鄭州、長春等第四季成交不升反降，全年二手成交規模年比負成長，延續慘淡行情。
高端住宅：總價3000萬元以上成交套數較去年同期大增，上海仍是高端需求集中釋放首選
2024年高端住宅市場相對堅挺，尤其是3000萬元以上頂豪市場年增，新房子優於二手：據CRIC监测数據，30個重點城市一二手3000萬以上高端住宅2024年分別成交4154套和1255套，年比分別成長57%和6%，新房增幅显著高于二手房。其中新房呈現出“越貴越買”特徵，億元豪宅年增141%，漲幅显著高于5000萬元-1億元89%漲幅和3000-5000萬元50%漲幅。二手億元豪宅不增反降，主要源自於頂豪客戶更追求產品品質提升，二手次新房難以滿足其核心訴求。
無論是新房還是二手房，上海仍是高改需求集聚地：據CRIC监测数據，2024年上海總價3000萬以上新房成交2530套，佔比62%；二手成交529套，佔比43%。
房價：70城一二手房價持跌但跌幅收窄，上海西安等新房漲幅居前
從國家統計局公佈的70個大中城市房價變動情況來看，2024年四季70本市新建商品住宅及二手住宅價格指數降幅有收窄趨勢，上漲城市數上升。
從CRIC監測的2024年前11月重點城市新建商品住宅成交統計均價看，一線及東部城市房價仍遙遙領先，泉州、廊坊、拉薩等漲幅排名靠前的主要是受供給結構影響。
從絕對量來看，一線及東部城市房價仍遙遙領先。上海、深圳、北京位列房價絕對量TOP3，不過除海外，深圳、北京受結構性因素影響，年減幅分別達6%和9%，廣州、東莞、廈門、義烏、杭州位列第二梯隊，房價在3-4萬元/平方米區間內，紹興、南京躋身TOP10，房價在2.5萬元/平方米以上，和第三季相比，三亞跌出TOP10序列，南京補位。
變動情況來看，漲幅排名靠前的主要是受供給結構優化影響，漲幅前三名的城市分別是上海、三亞和義烏，主要原因是新增樓盤趨向核心區中高端改善化，加之高端需求相對旺盛，結構性拉升房價水平。典型如上海，高改豪宅計畫加速入市，前11月單價15萬元/平方米以上房源供應套數高達3062套，較2023年同期237套翻倍增長。
同時，東南沿海三四線加速回調，廈門、蕪湖、惠州、揚州、鹽城、佛山、漳州等房企以價換量行銷策略下，房價跌幅均在10%以上，值得关注的当属廈門，因投資退潮，房價缺乏支撐，前11月成交均價回調21%，跌幅较为显著。
新房庫存：第四季末百城狹義庫存降至4.89億平，一二線消化週期仍維持22個月
2024年三季，得益於供給節制和成交改善，狹義庫存延續波動下行走勢。據CRIC监测数據，2024年11月末百城商品住宅庫存量僅為4.89億平方米，較去年同期分別下降5%和1%。我們以成交12個月均值測算百城化週期，第四季整體去化週期有增轉降，11月末百城去化週期達26.7個月，環比降2%，年漲26%。不同能階城市均維持季比回落，年增幅收窄態勢，二、三線城市去化週期均不足22個月，風險基本上可控制。
具體來看，一線城市僅上海庫存仍處低位，去化週期僅為14個月，目前因前期核心區優質供應消耗殆盡，近遠郊庫存持續積壓，整體去化週期較去年依舊成長59%。北京、廣州、深圳11月末去化週期皆在20個月以上，值得關注的當屬深圳，受930新政利好效應成交穩定改善，目前去化週期較去年同期穩中有降，降幅達19%。
二線城市中，僅哈爾濱、大連、呼和浩特、沈阳等消化周期超过36個月，與之相對應的是，杭州消化週期不足10個月，近乎沒有短期去化風險。從變化情況來看，同比漲多跌少，漲幅超過3成的城市主要分為以下兩類：一類為合肥、長沙、武漢等短期市場轉冷城市，還有一類為哈爾濱、呼和浩特、南寧、南昌、長春等弱二線城市。大連、廈門、昆明、蘭州等供需兩淡，仍處於去庫存階段，去化週期穩中有降。
三、四線城市整體庫存情勢較為嚴峻，半數城市庫存消化週期超過36個月。除了東營、寶雞、阜新等內陸城市之外，還有珠海、汕頭、北海、崑山等前期熱度較高類城市，伴隨著投資需求退潮，這些前期明顯炒作、需求透支的城市也面臨去化難問題，即便打折促銷也難拉銷量。
成交：2025年上半年可望止跌基本完成，全年成交總量延續築底微跌
預判2025年，我們認為，新房成交規模將延續築底下行、二手房成交小幅正增，整體住房成交規模微跌5%左右。從全年走勢看，上半年止跌可望基本完成，下半年將延續弱復甦開始回穩。預判市场筑底主要看三大指标是否止跌回稳：一是一二手房銷售，在9·26新政刺激之下，2024年四季無論是新房或二手房成交均迎來年內高點，而2025年一季度恰逢春節淡季，成交預期回落，不過年比仍有望上漲4成；二是一二手房價，2024年新房房價整體維持高位波動態勢，二手房延續“以價換量”，不過第四季部分城市次新房專案有止跌企穩兆，預判2025年上半年，核心70城約有半數城市房價預期止跌。三是房地產開發投資額累計年減幅已連續一年穩10%，預判2025年一二季房地產開發投資累計年增率持平。分級來看，一線城市成交熱度延續，整體成交面積穩中微降。二線城市成交規模持穩，強弱城市間輪動復甦。三、四線城市成交規模將延續築底行情，經歷了這兩年的調整，多數城市已下挫至成交底部，降無可降，諸如義烏、金華等內需型強三線城市尚能維持市場熱度，樓市成交規模可望較2024年穩步回升。另外,值得關注的是，二手韌性強於新房的態勢也將延續但份額講逐步傾向新房上升，剛需客群的分流作用仍將存在，尤其是針對天津、鄭州、重慶等以剛需客群主導的城市，二手以價換量持续分流新房客户。但對改善和高端客群，新房產品內捲升級疊合價格隨行就市，性價比突出而吸引顧客回流新房，部分剛需產品為了差異競爭同樣“超配”豪宅裝標、設施、服務等也逐漸變為“標配”，進一步提升了產品的性價比，從而也會引流部分剛需重新考慮購買新房。
城市：杭滬蓉鎬津深等10城可望率先止跌回穩，其他城市仍有待傳導
2024年政策密集出台之下各地市場表現“溫差”显著，事實上，城市市場能否止跌穩定主要離不開經濟、人口等各類基本面表現，我們按照規模、價格、庫存、去化、二手、轉化、投資、盈利等多個維度測算了預期回穩的10個城市，列表如下：
杭州、上海、成都、西安屬於第一梯隊，短期內市場熱點恆熱，三季面臨降溫趨勢，好在政策“托舉”使得市場短期尚能保溫；天津、深圳等為第二梯隊，經歷了前期深度調整，新房計畫來訪、認購，二手房成交量等短期內都出現激增現象，預期市場仍在持續修復；合肥、北京、廣州、長沙等主要是基於低庫存現狀，只要銷售好轉，市場便能迅速恢復，潛力較大。
而餘下多數二、三線城市短期內仍處於庫存高企，去化緩慢的調整期，市場修復仍有待這十個核心城市的熱度傳導。
