FOREXBNB獲悉，中指研究院發文稱，2024年，我國房地產市場整體仍呈現調整態勢，各項政策不斷推出，加力帶動市場預期修復，但房地產全面穩定仍面臨一些挑戰，整體或仍處於築底階段。展望2025年，中性情形下，預計2025年全國新建商品房銷售面積較去年同期下降約6%，市場銷售的恢復節奏有賴於已出台政策的推進與落實，尤其是貨幣化安置100萬套城中村改造、收儲存量房等政策。同時，宏觀經濟運作穩定、居民就業和收入改善也是房地產止跌的必要條件。而土地縮量、房企資金承壓及較高庫存影響下，短期開工投資下行態勢難改，其中盤活存量閒置土地政策的實施進展，是推動市場進入新的循環、穩定投資開工的關鍵因素。
2024年中國房地產市場情勢總結
(1)房價：2024年，百城二手房價格累计下跌7.26%，環比已連跌32個月，9.26新政後核心城市價格趨穩，11月、12月分別有4個和2个城市二手房價格环比上涨，結束百城連續7個月全跌局面，其中成都、深圳連續2個月上涨。2024年，受部分優質改善型樓盤入市影響，百城新建住宅價格累計結構性上漲2.68%。
(2)市場供需：根據國家統計局數據，2024年1-11月，全國新建商品房銷售面積8.6億平方米(全年預計9.7億平方米)，年減14.3%，商品房銷售額8.5兆元，年減19.2%，其中現房銷售2.6億平方米，年成長19.4%，表現明顯優於期房。重點城市方面，根據初步統計，2024年重點100城新建商品住宅销售面积年減约19%，重點30城二手房成交套数年成長约7%。
全年來看，第一季100城新房銷售面積較去年同期下降45%，30城二手房年減21%;第二季在5.17利好政策帶動下，新房銷售面積較去年同期降幅收窄至26%，二手房成交年比微增1%;第三季重點城市新房、二手房成交月比下降，直到9月底迎來大力度政策支持;9.26新政後，核心城市新房銷售規模持續改善，第四季重點城市新房銷售面積年增約16%，30城二手房成交年增約35%。2024年，50個代表都市商品住宅核准上市面積較去年同期下降約三成，供給端表現整體偏弱，整體庫存仍處於高位，截至11月末，重點城市可售面積清出週期為21.2個月。
(3)需求結構：2024年1-11月，監測城市中多數城市90-120平米新房成交套數佔比維持在四成以上，佔市場主流地位;上海、無錫、紹興等城市144平米以上新房成交套數佔比較2023年同期提升超5個百分點。另外，隨著二手房價持續下調，第二季以來北京、上海、深圳剛需加速入市，總價300萬以下二手房成交套數較去年同期明顯成長，剛需入市可望加快一二手連動，帶動新房市場需求釋放。
(4)土地市場：2024年，300城住宅用地成交規劃建面較去年同期下降超兩成，土地出讓金年減28%，出讓金規模僅為2020年高點四成左右。各線城市成交規模均縮量，一線城市土地出讓金佔比提升，房企拿地進一步聚焦，2024年，TOP20城市住宅用地出讓金佔全國比重仍過半。土拍市場整體維持點狀高熱、持續分化的趨勢，9.26新政以來，北京、上海、杭州、成都等核心城市部分地塊競拍出高溢價，但全国土地市場仍面临调整压力。央國企和地方國資仍是拿地絕對主力。
2025年中國房地產市場趨勢展望
(5)政策展望：中央經濟工作會議定調“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，全國住建工作會議明確2025年任務方向，預計房地產政策將保持延續性，下階段可望繼續圍繞促進需求、優化供給兩方面展開，加速政策落實。促進需求方面，一是，加力推動貨幣化安置城中村改造和危舊房改造，釋放增量住房需求;二是，一線城市限制性政策可望繼續優化，取消郊區或大戶型限購政策存在預期;三是，加大購屋補貼等鼓勵性政策或將在更多城市落地，帶動需求釋放。
優化供給方面，重點或在於去庫存政策的加速落地推進，一是，專案債收購存量閒置土地的配套政策可望繼續完善，加速推動土地“去庫存”;二是，完善存量商品房收儲政策，促進存量商品房去化;三是，盤活商辦用房改為租屋等。另外，“好房子”建置、專案融資“白名單”等或也將是政策聚焦點。
(6)市場展望：根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算，2025年全國房地產市場將呈現“銷售規模恢復仍面臨挑戰，新開工面積、開發投資或繼續回落”的特點。需求端，中性情形下，預計2025年全國新建商品房銷售面積較去年同期下降6.3%;樂觀情況下，若城中村改造及收儲存量房等加速落實，居民置業意願提升，2025年全國商品房銷售面積或可實現止跌。供給端，受土地縮量、房企資金承壓、市場庫存規模高等因素限制，中性情形下，預計2025年新開工面積同比下降15.6%，房地產開發投資金額較去年同期下降8.7%。
