中国银河证券最新研报指出，2025年1月楼市核心城市延续热度，中低能级城市需求有所修复，核心城市2月土拍表现良好，需求持续释放对行业发展至关重要。预计2050年前楼市整体需求将保持在8.75亿平方米以上。当前行业处于库存去化关键阶段，内生需求和外生需求对楼市库存去化均起到重要作用。
中国银河证券的主要观点如下：
居民购房持续释放
一线城市二手房市场表现良好，尽管受春节假期影响，但同比2024年同期表现更佳，显示核心城市楼市的韧性。中指院数据显示，28个重点城市2025年1月整体销售面积同比微降0.89%，但逐渐呈现止跌回稳态势。从拿地情况来看，2025年1月百城土地成交建面中一线城市占比达28.07%，房企拿地更趋核心；1月百城土地成交溢价率为8.73%，为2021年8月以来最高水平；2月上海土拍平均溢价率33.56%，为2019年以来最高水平。
内生和外力共同支持住房需求
根据居民住房需求来源，需求分为内生需求和外生需求两类。
| 内生需求 | 人口增长和城镇化进程导致城镇人口增长，产生刚性需求；人均住房面积提升、家庭户均规模下降产生改善性需求。 |
|---|---|
| 外生需求 | 城市发展带来的高龄房屋拆迁或老旧社区改造产生的更新需求。 |
据测算，2050年中国住房需求或达8.752亿平方米，其中刚性需求和改善性需求分别为1.689亿平方米（占总需求的19.30%）和6.185亿平方米（占总需求的70.67%），即内生需求共7.874亿平方米；2041-2050年的年均更新需求即外生需求或为0.88亿平方米，占总需求的10.03%。
政策助力止跌回稳
截至2025年2月11日，各省级两会已落幕。各地政府工作报告中多次提及房地产新模式、止跌回稳等内容。目前楼市去化承压，消化库存为行业主要工作方向，存量房地收储或降低楼市库存、城中村改造有望释放居民住房需求。央行在2024年四季度货币政策执行报告中提到实施适度宽松的货币政策，降低购房门槛、调低居民购房成本或将延续，内生需求释放有望得到支撑。
投资建议
看好头部房企如保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、龙湖集团(00960)、滨江集团(002244.SZ)、万科A(000002.SZ)、新城控股(601155.SH)、招商积余(001914.SZ)等，因其优秀的运营管理能力和资金优势，市占率有望进一步抬升。建议关注：
- 优质开发：绿城中国(03900)、华润置地(01109)、中国海外发展(00688);
- 优质物管：华润万象生活(01209);
- 优质商业：张江高科(600895.SH)、恒隆地产(00101);
- 代建龙头：绿城管理控股(09979);
- 中介龙头：贝壳-W(02423)、我爱我家(000560.SZ)。
风险提示：政策推动不及预期的风险、因城施策不及预期的风险、宏观经济不及预期的风险、资金到位不及预期的风险、房价大幅波动的风险、人口变化不及预期的风险、城镇化进程不及预期的风险。
