經過房地產下行週期後，2024年財報還能結算出利潤的房企不多。還在積極拿地的公司，說明其不僅安全地活了下來，而且還能恢復增長。當前的樓市是結構性行情。強二線、一線城市止跌回穩，改善型豪宅市場較火爆。而三四線及以下城市還在築底中。
注：2024年權益新增貨值top9數據來自中指
2024年還在拿地的房企，也大部分聚焦在核心城市。我們用2024年的權益新增貨值/市值，計算得出，綠城中國和建發國際的這個比值都較高。綠城受“換帥”事件影響，本週市值下跌11%，使該比值更加突出，達到3.73，高於建發的2.45。在樓市上行階段，這個比值當然是越高越好。2024年經營數據對比
注：股息率計算對應的股價是2025.3.28收盤價
兩者營收相差不大，綠城中國1585億，略高於建發國際的1429.9億。經營性現金流，綠城288億大幅优于建发的149億。綠城的运营效率更高。利潤方面，兩者都有計提減值。綠城减值了49.17億（2023年減值20.35億），建發減值36.7億（2023年減值16億）。
注：數據來自公司公告
土儲總貨值，綠城是建發的兩倍，且有一半以上是2022年前的項目。綠城的歷史包袱更重，預計綠城未來幾年的計提減值的金額和持續的年限都會比建發來得多和長。兩者派息比率差不多，50%左右，但由於受大幅計提減值的影響，綠城的淨利潤大幅縮水，當前股息率3%遠低於建發的7.36%。2024年債務數據對比
注：數據來自公司公告
由於房地產行業的金融屬性，負債在所難免。綠城中國的帶息負債1372億、淨資產負債率56.6%都大幅高於建發的845億和31.78%。兩者的融資利率相差不大。建發國際3.56%略低於綠城中國的3.7%。在房地產行業中，該融資利率都算是比較低的。負債是把雙刃劍，成長期，項目淨利潤率大於融資利率時，負債能帶來財務槓桿效應，增加企業價值和股東權益。如果是下行期，項目淨利潤小於融資利率，則負債的利息負擔會增加企業財務風險。綠城橫向對比建發，在財務上較為激進。但與自身同比看，綠城的各項債務指標是下降的：2024年帶息負債同比下降6.1%、淨資產負債率同比下降7.2%、融資利率同比下降0.4%。
總結建發國際財務更穩健，歷史包袱輕，股息率高；而綠城2024年經營改善明顯，在高能級城市樓市止跌回穩後的成長性突出。如果房地產能有下一輪，綠城肯定是優選。
本文轉自“紐約養基場”微信公眾號，作者：lin；FOREXBNB編輯：劉璇。
