FOREXBNB獲悉，中指研究院發文稱，今年一季度，我國房地產市場總體運行平穩，自去年四季度以來，重點城市新房銷售量已連續兩個季度保持修復態勢，二手房成交實現明顯增長，市場“止跌回穩”取得一定成效。春节后核心城市在土地市場回暖带动下，購房者信心有所增強，加上高品質項目供給增加及傳統營銷季推動，3月重點城市新房、二手房成交量回昇明顯。此外，“好房子”也首次提上日程，好房子建設提速有助於住宅產品迭代升級，以优质供给促进市場止跌回穩，預計二季度核心城市新房及二手房銷售有望延續修復態勢。
2025年一季度中國房地產市場形勢總結
(一)成交規模：一季度核心城市市場延續修復態勢，二手房保持較高活躍度
圖：2023年至今全國新建商品房累計銷售面積及銷售額同比增速
全國新房銷售：根據國家統計局數據，2025年1-2月，全國新建商品房銷售面積為1.07億平方米，同比下降5.1%，降幅比上年全年收窄7.8個百分點;其中住宅銷售面積下降3.4%，降幅收窄10.7個百分點。新建商品房銷售額1.03萬億元，同比下降2.6%，降幅比上年全年收窄14.5個百分點;其中住宅銷售額下降0.4%，降幅收窄17.2個百分點。
現房銷售表現仍好於期房，佔比持續提升。2025年1-2月，商品房期房銷售6940萬平方米，同比下降11.8%;現房銷售3806萬平方米，同比增長10.0%。從占比來看，1-2月現房銷售面积占总销售面积的比重为35.4%，較2024年全年提升4.6個百分點。
圖：北京、上海、廣州、深圳新房週度成交走勢
重點城市新房銷售：一季度核心城市市場延續修復態勢。去年9.26一攬子政策落地以來，樓市政策環境已處於近幾年最寬鬆水平，為居民置業創造了良好條件，有效帶動了住房需求釋放，重點城市新房銷售明显恢复。今年以來，核心城市房地產市場延續修復態勢，春節後市場交易回歸常態，一線及部分核心二線城市市場修復更加突出。今年一季度(截至3月27日)，深圳新建商品住宅網簽成交面積同比增長超80%，上海、廣州、杭州、寧波、南京等城市同比增長均超20%。在供應縮量及銷售加快共同推動下，重點城市整體可售庫存規模持續下行，出清週期有所縮短。
圖：30個代表城市新建商品住宅各面積段銷售套數佔比
圖：2025年1-2月30個代表城市新建商品住宅各面積段銷售套數佔比
重點城市新房成交結構：改善性需求是新房市場重要支撐，120平方米以上戶型成交佔比有所提升。從成交面積段來看，2025年1-2月，90-120平方米產品仍是新房市場需求主力，30城整體佔比仍接近四成。一線城市中深圳、上海90-120平方米新建商品住宅成交套數佔比均超四成，其中上海佔比達56%。北京、上海120平方米以上大戶型占比超30%;二線代表城市中，長沙、成都、合肥、西安、濟南等城市120平方米以上大戶型成交佔比超60%，改善性住房需求仍占主導，其餘城市90-120平方米產品成交套數佔比均接近或超過四成;三線代表城市中，佛山、東莞、蕪湖、唐山90-120平方米住宅成交套數佔比均超40%。
從成交佔比變化來看，與2024年同期相比，30個代表城市中，19個城市120平方米以上改善類產品成交佔比有所提升，其中寧波、合肥、沈阳、佛山120平方米以上住宅成交套數佔比提升幅度均超過7個百分點，南京、蘇州、濟南等核心二線城市120平方米以上住宅成交套數佔比也提昇明顯。
圖：北京、深圳、成都、杭州二手房週度成交走勢
重點城市二手房成交：“以價換量”帶動下，節後核心城市二手房成交活躍度持續提升。今年一季度(截至3月27日)，深圳、杭州二手房成交套數同比增長約六成，北京、上海、成都同比增長均超30%。節前部分積壓需求與節後教育需求的加快釋放，帶動核心城市二手房市場活躍度持續提升，3月(截至27日)，一線城市中，深圳二手房網簽成交套數同比增長57%，北京、上海同比增幅均超30%;二線城市中杭州同比增長76%，成都、廈門成交同比增幅均超30%。
綜合來看，自去年四季度以來，重點城市新房銷售量已連續兩個季度保持修復態勢，二手房成交實現明顯增長，市場“止跌回穩”取得一定成效。今年一季度，核心城市新房銷售量同比繼續修復，二手房保持較快增長。预计接下来市場政策落实将加快，加上供應改善及高品質項目供應增加，核心一二线城市市場活跃度有望延续回稳态势。
(二)價格水平：1-2月百城二手房價格累計下跌0.93%，環比跌幅已連續7個月收窄;改善型樓盤入市帶動百城新房價格前兩月累計上漲0.34%
圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價格環比變化
二手住宅方面，根據中國房地產指數係統百城價格指數，2025年1-2月百城二手住宅價格累計下跌0.93%。年初以來，中央繼續強調要推動房地產市場止跌回穩，核心城市在政策利好持續作用下，二手房交易活躍，業主心理預期趨穩，帶動百城二手住宅價格環比跌幅持續收窄。2月百城二手住宅均價為14071元/平方米，環比下跌0.42%，跌幅較1月收窄0.09個百分點，月度環比跌幅已連續7個月收窄。
分梯隊看，1-2月，一線城市二手住宅價格累計下跌0.35%，跌幅較去年同期收窄0.5個百分點;二線城市二手住宅價格累計下跌1.04%，梯隊內成都房價現築底企穩態勢，二手房價格累計上漲0.20%;三四線城市二手住宅價格累計下跌1.05%。
新建住宅方面，根據中國房地產指數係統百城價格指數，2025年1-2月百城新建住宅價格累計上漲0.34%。具體來看，受改善型樓盤入市帶動影響，2025年1月、2月百城新建住宅價格環比均上漲，2月百城新建住宅均價為16711元/平方米，環比上漲0.11%。
分梯隊看，1-2月，一線及二線城市新房價格累計分別上漲0.60%和0.34%，其中合肥、上海、成都地點·雲台映月(合肥)、越秀·蘇河·和樾府(上海)、金融城交子縵華(成都)等高品質改善項目入市帶動下，新房價格累計漲幅位居百城前列。前兩月三四線城市新建住宅價格累計下跌0.01%。
圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價格環比下跌城市數量變化
從漲跌城市個數看，二手房方面，多數城市仍延續“以價換量”態勢，2月二手房價格環比上漲的城市共3個，分別為成都、德州及嘉興，其中成都二手房價格已連續4個月环比上涨。新房方面，2025年1-2月，百城新建住宅價格月度環比下跌城市數量保持平穩，基本維持在40-50個之间。
(三)土地市場：一季度300城住宅用地出讓金同比增長約兩成，核心城市加快優質地塊供應節奏，房企補倉意願較強，土地市場有所升温
開年以來，核心城市優質地塊競拍熱度較高，300城住宅用地出讓金同比增長約兩成。根據中指初步統計，2025年一季度(截至3月27日)，300城住宅用地成交規劃建面為7319萬平方米，同比下降5.9%，降幅較去年全年收窄16.3個百分點;土地出讓金3449億元，同比增長20.2%;溢價率提升至12.4%。核心城市優質地塊土拍升溫，主要原因有兩點：一是房企對核心城市新房市場銷售回穩的看好，補倉意願較高，同時年初拿地能夠在當年進入銷售階段，有助於回籠資金，提升周轉效率;二是各地政府加大優質地塊的供應力度，一季度各地推出了不少位於城市核心區、配套成熟的地塊。(注:自2025年起，中指數據擴大了300城土地覆蓋範圍，目前已涵蓋全部地級及以上城市，歷史數據為可比口徑)
表：2025年一季度300城各線城市住宅用地推出和成交相關指標同比變化(截至3月27日)
注：推出面積按公告時間統計，下同。
各線城市住宅用地出讓金同比均增長。根據中指數據，2025年一季度(截至3月27日)，多數城市供地保持“量縮質優”的特點，各線城市土地出讓金同比均實現增長，其中一線城市優質地塊供應較充足，上海推出面積同比增長，北京推出地塊價值較高，房企舉牌積極，一季度北京、上海住宅用地出讓金分別達569、345億元，疊加低基數影響，一線城市整體出讓金同比增幅超兩成;二線城市中，杭州、成都、蘇州等核心城市供地節奏加快，推出面積同比增幅較大，房企積極補倉，帶動二線城市土地出讓金同比增長三成以上;三四線城市土拍表現相對一般，土地出讓金同比小幅增長。在房企投資進一步聚焦核心一二線城市背景下，土地出讓金集中度繼續提升，根據中指數據，2025年一季度(截至3月27日)，TOP20城市住宅用地出讓金佔全國比重提升至7成左右(2024年全年為51%)。
重點城市來看，為了提高房企拿地積極性，今年以來各地政府在土地出讓方面進行了多項政策優化。一是核心一二線城市通過增加核心區域的土地供應，引導房企聚焦高價值區域開發，如成都、杭州等地一季度核心區宅地供應佔比均過半。1月，北京還明確提出，在住宅用地供應方面，優先向軌道交通站點和就業密集地區供應住宅用地。同時，低密度住宅用地(容積率≤1.5)的供應佔比提升。根據中指數據監測，2025年一季度(截至3月27日)，22个重点城市容積率在1.5以下的宅地宗數佔比達17.6%，較去年同期增長2.0個百分點。其中蘇州推出15穆恩的住所中，容積率1.5以下的有9宗;沈阳推出的3穆恩的住所，容積率均在1.5以下。二是產品設計條件放寬，助力好房子建設。去年以來多地加快優化地塊規劃設計條件，包括放寬陽台/公共空間計容規則、支持建設立體生態住宅等，助力好房子建設。去年以來，北京、重慶、杭州、南京、蘇州、江蘇、安徽、湖北、四川等多個省市出台“好房子”建設相關規範，其中今年2月北京出台了《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點(試行)》，示範效應和風向標意義明顯，預計後續將有更多城市優化相關政策。
土拍熱度方面，去年四季度以來，隨著房地產銷售端出現階段性回穩，土地市場也迎來積極變化，核心城市土拍情緒升高，2025年一季度，杭州、上海住宅用地平均溢價率分別達43.2%、28.1%，成都、蘇州平均溢價率也在20%以上，北京、杭州、成都等地成交樓面價創新高。
上海、杭州土地市場升溫明顯：一季度，上海三次土拍共計成交10穆恩的住所，9宗溢價，5宗溢價率超30%;杭州出讓32宗地中有28宗溢價成交，多宗地塊溢價率超40%，有4宗溢價率超70%，其中3月25日，濱江西興單元BJ030102-25地塊成交樓面價72915元/㎡，刷新杭州地價單價最高記錄(之前最高記錄為1月24日濱江競得的湖墅單元GS0201-R21-05地塊，成交樓面價為64834元/㎡)，3月28日，杭州地價單價最高記錄再次被刷新，一季度杭州三次刷新地價記錄，西湖蔣村文新單元XH030203-01(3)地塊成交樓面價88029元/㎡，溢價率115.39%。
北京、成都、蘇州、寧波等地在優質地塊帶動下，多宗地塊高溢價出讓，而非核心區多為底價成交：北京一季度共出讓11穆恩的住所，海淀東朱房兩宗地、樹村及朝陽三間房組團地塊均溢價成交，且成交總價均在70億元以上，其中海淀樹村地塊成交樓面價102347元/㎡，刷新北京地價單價最高記錄(之前最高記錄為1月2日建發競得的海淀朱房地塊，成交樓面價95407元/㎡)，其餘7宗地塊底價成交;成都出讓24穆恩的住所，14宗溢價，有8宗溢價率超30%，其中3月11日，高新區桂溪街道銅牌村9組、10組地块成交樓面價31700元/㎡，刷新之前成都地價單價最高記錄(之前最高記錄為2024年9月20日貝好家獲取的錦江區金融城三期宅地，成交樓面價27300元/㎡)，3月27日，成都地價單價最高記錄再次被刷新，一季度成都兩度刷新地價紀錄，金融城三期H10地塊經213輪競價被建發以高溢價率106%獲取，成交樓面價达41200元/㎡;蘇州出让8穆恩的住所，3宗溢價，其中工业园区两穆恩的住所溢价率均超20%。
南京、天津、長沙、鄭州、沈阳等城市仅个别优质地块房企举牌意愿较高，整體土地市場低溫情緒未改。福州、武漢、無錫一季度出讓地塊均為底價成交。
表：重點城市2025年一季度高溢價成交地塊(截至3月28日)
注：高溢價率地塊統計口徑為按成交溢價率高於25%統計
拿地企業方面，央國企仍是拿地主力，地方國資佔比降低。根據中指數據，2025年一季度(截至3月27日)，22城累計拿地金額中，央國企佔比為56%，其中北京、上海、成都、廣州央國企拿地金額佔比均超7成;地方國資佔比12%，較2024年全年降低20個百分點;民企佔比24%，較2024年全年提升7個百分點，其中滨江一季度补仓力度較大，帶動民企整體拿地佔比提升。
近兩年，中小房企拿地多聚焦“小而美”地塊，这类地塊能够帮助房企更好地平衡发展规模与经营效益，降低開發風險，提高資金使用效率。而與之相比，頭部央國企憑藉資金實力，投資主動性和補倉能力更強，除通過獲取“小而美”地塊实现较快周转外，也通过加大深耕城市高总价地塊获取，實現貨值補充，鞏固市場地位。
整體來看，2025年一季度，房企投資保持“聚焦深耕”策略，疊加多地優質地塊供應節奏加快，核心城市土拍熱度較高，帶動300城住宅用地出讓金同比增長。短期來看，預計地方政府將進一步優化土地供應策略，一方面著力提升供地質量，加大核心區域優質地塊供應;另一方面通過放寬規劃設計條件，如優化容積率計算規則、鼓勵立體生態住宅等，給予產品設計更多的靈活性，以此提升房企拿地意願。
此外，收購存量閒置土地已成為今年房地產“穩投資”的關鍵舉措。2月廣東省發行收購存量閒置土地的專項債券落地，為市場釋放了更加積極的信號，隨著專項債收購閒置土地的政策經驗積累，未來各地存量閒置土地的盤活進展有望加快，進而推動房企再投資，實現“以土地存量換發展增量”，促進房地產市場加快“止跌回穩”。
市場趨勢：二季度核心城市成交量有望繼續修復
2025年1-2月，全國房地產市場延續修復態勢，新建商品房銷售面積和銷售金額同比降幅較2024年全年明顯收窄。重點城市方面，去年四季度以來，重點城市新房銷售量已連續兩個季度保持修復態勢，二手房成交實現明顯增長，市場“止跌回穩”取得一定成效，3月多個核心城市迎來“小陽春”行情，市場延续修复态势。預計二季度各項政策落實將加快，加上去年四季度以來优质地块供应增加，接下來“好房子”項目陸續入市或將帶動改善性住房需求釋放，预计短期核心市場成交量有望继续修复，不同城市及城市內部板塊之間分化行情或將延續。
表：2020年以來北京不同總價段二手住宅成交情況
表：2020年以來上海不同總價段二手住宅成交情況
表：2020年以來深圳不同總價段二手住宅成交情況
備註：標紅數字為該總價段近五年年度最高值
二手房剛需入市節奏加快，有望加快一二手聯動效應釋放。近兩年核心城市二手房成交表現持續好於新房，今年一季度這種態勢仍在延續，二手房市場活躍度較高。值得關注的是，除了“高總價”的改善型房源成交保持較快增長外，2024年以來，重點城市“低總價”二手房成交量也出現明顯回升，反映出對價格最為敏感的剛需購房者正在加快入市。以一線城市為例，2024年北京、上海、深圳300萬以下二手房成交套數同比分別增長50%、62%、93%，今年1-2月，成交同比繼續保持高增長態勢。去年四季度以來，限購優化、公積金貸款政策放鬆等助推剛需積極入市，一季度教育需求進一步強化了這種效應。二手房成交持續放量有利於帶動房價趨穩，同時二手房剛需入市有望加快新房置換需求釋放。
從復蘇路徑來看，一線及核心二線城市市場有望率先實現“止跌回穩”。政策支持力度、市場供求關係及預期、城市吸附力等是影響不同城市市場復甦節奏的關鍵因素。從市場表現來看，一線及核心二線等高能級城市修復較快。
去年四季度一線城市優化限購限貸等政策對市場帶動明顯，市場修復程度最為突出。一線城市人口吸附力強，購房需求旺盛，自2024年四季度以來，新建商品住宅、二手房成交量同比已連續兩個季度保持較快增長，整體市場修復態勢較明顯。在市場環境改善和近期土地市場升溫帶動下，購房者對市場的信心以及房價企穩預期有所增強，同時優質地塊供應增加也將對新房銷售形成有力支撐，且北上深限制性政策仍有優化空間，若政策能夠進一步優化，將對市場恢復產生積極影響，預計一線城市市場有望率先止跌回穩。
二線城市市場分化態勢延續，強二線城市市場恢復節奏有望加快。去年926新政後，杭州、成都等核心二線城市政策進一步優化，政策效應驅動居民置業信心改善，帶動市場加快恢復。從市場銷售和出清週期來看，今年以來杭州、成都、合肥等核心二線城市新房銷售面積同比均保持增長，且可售出清週期相對可控。從供應端來看，杭州、成都中心城區新房供應規模佔比均有所提升，且去年四季度以來高溢價成交的住宅用地入市，將為市場提供較高品質項目，帶動住房需求釋放。從人口吸附力來看，二線城市中，合肥、杭州等城市2024年常住人口增長明顯，增量均超10萬人，為房地產市場提供較強支撐。此外，部分二線城市加快推動貨幣化安置城中村改造進展，如廈門、鄭州自去年四季度執行相關政策以來，對新房銷售拉動作用明顯。
三四線城市庫存去化壓力較突出，短期內市場仍面臨一定調整壓力。對於大部分三四線城市而言，住房將回歸消費屬性，城鎮化及購買力將主導市場走勢。當然，三四線城市之間的房地產市場也會存在差異，部分位於發達城市群/都市圈，以及具有獨特產業優勢、良好生態環境的三四線城市，樓市需求仍有一定支撐。
整體來看，隨著各項政策加快落實，疊加高品質項目供給增加，預計二季度核心城市成交量將繼續修復，一線及核心二線城市市場有望率先“止跌回穩”，不同城市及城市內部板塊之間分化行情或將延續。同時，收購存量閒置土地已成為今年房地產“穩投資”的關鍵舉措，預計接下來各地盤活存量用地進展將加快，進而改善市場供求關係，促進市場進入新的循環。
