克而瑞地產：3月土地市場延續縮量升溫 核心城市发展预期显著好转

2025年3月土地市場延續縮量趨勢，核心城市土拍熱度持續升溫

根據克而瑞地產的最新報告，2025年3月土地市場繼續呈現縮量趨勢，成交建築面積同比下降25%，但一二線城市成交佔比提升，使得成交金額同比降幅僅為2%。市場熱度方面，京滬杭蓉等核心城市頻頻拍出高溢價地塊，3月份平均溢價率達到17%，繼2月份之後再創新高。

月末快報數據顯示，3月土地成交建築面積低於2每月，為2019年以來首次出現。核心城市延續高熱，北京、上海、杭州、成都、蘇州等城市3月平均溢價率均超過20%。截至3月25日，本月土地供應4272萬平方米，環比上升58%。成交建面2097萬平方米，環比下降16%，平均溢價率17.09%，2025年一季度月度土拍溢價率“三連陽”，3月平均溢價率已经和2021年同期高位相若。

土地供應與成交情況

土地供應方面，截至2025年3月25日，本月土地供應量為4272萬平方米，季節性環比上升58%，同比仍下降5%左右，供給端仍在繼續縮量提質。本月低密地塊佔比繼續維持高位，新增供應經營性用地平均容積率為1.98，連續8個月低於2.0。南京、杭州、重慶、福州等城市供應宅地平均容積率均在2.0以下。

土地成交方面，截至3月25日，全國300城經營性土地招拍掛成交2097萬平方米，環比下降16%，同比下降25%。成都、石家莊、廈門成交建面超過50萬平方米，杭州、北京、成都、廈門、蘇州成交金額超過50億元。京滬杭蘇蓉出現了多宗高總價高溢價地塊，且寧波、沈阳也有高溢价地块拍出。因一二線優質地塊成交佔比持續高位，本月平均樓板價達到3855元/平方米，同比上升30%。

溢價率與市場熱度

市場熱度方面，至截稿時3月平均溢價率為17.1%，較上月全月提升了約6個百分點。北京、上海、杭州、蘇州、成都等多地均有高總價高溢價地塊成交。在本月成交金額TOP10城市中，有6個城市平均溢價率超過10%，其中杭州、蘇州平均溢价率更是分别高达42%和38%。

3月土地流拍率14%，與2月份大致持平。具體來看，本月常州、哈爾濱、長春均有宅地流標或撤牌。其中常州有7宗地塊流拍，均位於遠郊金壇區，流拍地塊容積率不高，均為2.0左右，但未來銷售前景的確定性不足，最終均未能成功出讓。

展望未來，鑑於政策在供給側將收購存量商品房、閒置土地收儲優化供給結構，形成“以存量換增量”的良性循環，緩解庫存壓力，在需求側加快構建“好房子”標準體系，提高新出讓地塊的產品力，以及促消費政策對於居民房價預期的支持，預計二季度核心城市土拍熱度有望繼續保持，高總價、高溢價地塊也將愈發普遍。從整體規模趨勢來看，2025年土地供求規模仍將保持低位運行，熱度方面，隨著年中三四線城市供地佔比的上升，溢價率指標或出現結構性的環比調整，但較往年同期來看，仍將是2022年以來土拍熱度表現最好的一年。而土地市場的合理控量以及持續回暖，也將反饋到購房者信心，助力2025年房地產市場加快構建發展新模式。