克而瑞地产：3月土地市场延续缩量升温 核心城市发展预期显著好转

2025年3月土地市场延续缩量趋势，核心城市土拍热度持续升温

根据克而瑞地产的最新报告，2025年3月土地市场继续呈现缩量趋势，成交建筑面积同比下降25%，但一二线城市成交占比提升，使得成交金额同比降幅仅为2%。市场热度方面，京沪杭蓉等核心城市频频拍出高溢价地块，3月份平均溢价率达到17%，继2月份之后再创新高。

月末快报数据显示，3月土地成交建筑面积低于2月同期，为2019年以来首次出现。核心城市延续高热，北京、上海、杭州、成都、苏州等城市3月平均溢价率均超过20%。截至3月25日，本月土地供应4272万平方米，环比上升58%。成交建面2097万平方米，环比下降16%，平均溢价率17.09%，2025年一季度月度土拍溢价率“三连阳”，3月平均溢价率已经和2021年同期高位相若。

土地供应与成交情况

土地供应方面，截至2025年3月25日，本月土地供应量为4272万平方米，季节性环比上升58%，同比仍下降5%左右，供给端仍在继续缩量提质。本月低密地块占比继续维持高位，新增供应经营性用地平均容积率为1.98，连续8个月低于2.0。南京、杭州、重庆、福州等城市供应宅地平均容积率均在2.0以下。

土地成交方面，截至3月25日，全国300城经营性土地招拍挂成交2097万平方米，环比下降16%，同比下降25%。成都、石家庄、厦门成交建面超过50万平方米，杭州、北京、成都、厦门、苏州成交金额超过50亿元。京沪杭苏蓉出现了多宗高总价高溢价地块，且宁波、沈阳也有高溢价地块拍出。因一二线优质地块成交占比持续高位，本月平均楼板价达到3855元/平方米，同比上升30%。

溢价率与市场热度

市场热度方面，至截稿时3月平均溢价率为17.1%，较上月全月提升了约6个百分点。北京、上海、杭州、苏州、成都等多地均有高总价高溢价地块成交。在本月成交金额TOP10城市中，有6个城市平均溢价率超过10%，其中杭州、苏州平均溢价率更是分别高达42%和38%。

3月土地流拍率14%，与2月份大致持平。具体来看，本月常州、哈尔滨、长春均有宅地流标或撤牌。其中常州有7宗地块流拍，均位于远郊金坛区，流拍地块容积率不高，均为2.0左右，但未来销售前景的确定性不足，最终均未能成功出让。

展望未来，鉴于政策在供给侧将收购存量商品房、闲置土地收储优化供给结构，形成“以存量换增量”的良性循环，缓解库存压力，在需求侧加快构建“好房子”标准体系，提高新出让地块的产品力，以及促消费政策对于居民房价预期的支持，预计二季度核心城市土拍热度有望继续保持，高总价、高溢价地块也将愈发普遍。从整体规模趋势来看，2025年土地供求规模仍将保持低位运行，热度方面，随着年中三四线城市供地占比的上升，溢价率指标或出现结构性的环比调整，但较往年同期来看，仍将是2022年以来土拍热度表现最好的一年。而土地市场的合理控量以及持续回暖，也将反馈到购房者信心，助力2025年房地产市场加快构建发展新模式。