當前因新房供應節制，樓市庫存延續下行走勢，2025年1月末50個重點城市狹義庫存同比下降11%，不過值得關注的是，重點城市諸如廣州、武漢、南京去化週期仍超20個月，短期內還面臨一定的去化難題。究竟當前三城庫存結構存在怎樣特徵，未來哪些房源或將面臨去化難題？
50城狹義庫存延續下行、同比降11%，廣漢寧等多城去化週期仍超20個月
目前受供應制約，樓市仍處於去庫存週期，2025年1月50城狹義庫存持續回落，去化週期高位回落：據CRIC監測，2025年1月末50城新建商品住宅狹義庫存僅為31093萬平方米，環比降1%，同比降11%；按12個月測算去化週期2025年12月末達21.53個月，環比持平上月，同比增12%。
而聚焦重點一二線城市，我們發現，長春、北京、南寧、鄭州、福州、廣州、武漢、南京等多城去化週期仍超20個月，為了更好的分析高庫存城市庫存結構特徵和未來去化可能性，我们选取了廣州、武漢、南京作為典型城市進行重點分析。
面積段：廣漢100-140平中等面積段，南京
從庫存套數分面積段來看，廣州、武漢庫存主力為100-140平中等面積段，而南京70平以下小面積段存在庫存積壓情況，不過與2024年末庫存結構對比，各城市主力庫存面積段套數佔比均出現了不同程度回落，庫存壓力略有緩解。
具體來看，廣州2025年1月末庫存主力面積段為100-120平，佔比為21.64%，較2024年末下降0.07個百分點。武漢2025年1月末庫存主力面積段為100-140平，佔比近6成，較2024年末下降0.52個百分點。廣漢中等面積段積壓主要源於這部分面積段此前供應嚴重過量，隨著行情轉淡，居民購買力降級，客戶或持幣觀望或分流至二手，導致去化不暢。相較而言，南京主要為70平以下小面積段庫存積壓，2025年1月末庫存套數佔比高達29.31%，而其中9成為酒店式公寓等具備投資屬性產品，短期易受到行情波動影響。
區域段：廣州增城、武漢東西湖等外圍庫存高企，南京江寧庫存佔比高
從庫存區域來看，廣漢和南京形成了典型的差異化特徵，廣州、武漢城市外圍低價值片區庫存佔比相對較高且有逐步增加態勢，譬如廣州增城区、武漢東西湖區，2025年1月末庫存套數佔比分別達到了23.12%和14.28%，較2024年末分別增長了0.09pcts和0.07pcts。
南京中等價值片區江寧區庫存套數佔比居首，達到2成以上。據CRIC监测数據，2025年末江寧區庫存套數佔比為21.2%，較2024年末上升0.19pcts，相較而言，城市核心區玄武、秦淮庫存佔比均不足5%。
廣州、武漢外圍片區、南京
為了更好的分析廣州、武漢、南京當前庫存去化難易程度，我們將三城庫存結構與成交結構進行對比，考量到2025年1月單月或有偶發性因素影響，我們選取了2024年全年成交結構進行對比，可以看出，廣州、武漢面积段基本匹配，主要是外圍區域存在供需失衡，而南京則剛好相反，區域段基本匹配，而70平以内下面积段则呈现显著的供过于求。
具體來看，廣州成交結構以100-120平和80-90平為主，佔比均為23%，與庫存結構基本匹配，僅80-90平因成交熱度較高，成交占比显著超过库存占比。
武漢成交結構和庫存結構高度趨同，成交結構同樣以100-120平和120-140平為主，佔比分別為34.8%和24.8%，與庫存結構基本匹配，其餘面積段也無明顯供需錯配情況。
而從區域結構來看，城市外圍區域諸如廣州增城區、武漢東西湖區等2025年1月库存套数占比均显著高于2024年成交套數佔比，存在显著的供大于求情况。
南京與廣州、武漢略有不同，供需錯配主要體現在面積段層面。從區域來看，江寧區呈現出供需兩熱，庫存佔比和成交佔比均為21%，短期內庫存積壓基本不存在去化風險，僅雨花台區和秦淮區等城市核心區域存在比較明顯的供不應求。
而從面積段來看，小於70平小面积段的酒店式公寓还是存在显著的供过于求，2025年1月 末庫存套數佔比高達29.2%，而2024年成交套數佔比不足10%，後期大概率面臨去化難。
總體來看，受新房供應節制影響，樓市仍處於去庫存週期，狹義庫存波動下行，至2025年1月末50個重點城市狹義庫存僅為31093萬平方米，環比降1%，同比降11%。而廣州、武漢、南京等重點城市去化週期仍高於20個月，存在一定去化風險。分析了庫存結構，我們發現，廣州、武漢主要为城市外围区域100-140平庫存佔比較高，南京則為城市中等價值片區、70平以內酒店式公寓產品存在庫存積壓。
結合2024年成交結構即客戶購房偏好特徵綜合分析，預判後市，我們認為，廣州增城區、武汉东西湖区仍存在显著的供过于求，後期去化問題依舊突出，而南京則主要為小面積段即70平以下酒店式公寓庫存風險較大，隨著投資投機需求退潮，未來還將面臨不小的去化壓力。
本文來源微信公眾號“克而瑞地產研究”，FOREXBNB編輯：陳秋達。
