当前因新房供应节制，楼市库存延续下行走势，2025年1月末50个重点城市狭义库存同比下降11%，不过值得关注的是，重点城市诸如广州、武汉、南京去化周期仍超20个月，短期内还面临一定的去化难题。究竟当前三城库存结构存在怎样特征，未来哪些房源或将面临去化难题？
50城狭义库存延续下行、同比降11%，广汉宁等多城去化周期仍超20个月
目前受供应制约，楼市仍处于去库存周期，2025年1月50城狭义库存持续回落，去化周期高位回落：据CRIC监测，2025年1月末50城新建商品住宅狭义库存仅为31093万平方米，环比降1%，同比降11%；按12个月测算去化周期2025年12月末达21.53个月，环比持平上月，同比增12%。
而聚焦重点一二线城市，我们发现，长春、北京、南宁、郑州、福州、广州、武汉、南京等多城去化周期仍超20个月，为了更好的分析高库存城市库存结构特征和未来去化可能性，我们选取了广州、武汉、南京作为典型城市进行重点分析。
面积段：广汉100-140平中等面积段，南京
从库存套数分面积段来看，广州、武汉库存主力为100-140平中等面积段，而南京70平以下小面积段存在库存积压情况，不过与2024年末库存结构对比，各城市主力库存面积段套数占比均出现了不同程度回落，库存压力略有缓解。
具体来看，广州2025年1月末库存主力面积段为100-120平，占比为21.64%，较2024年末下降0.07个百分点。武汉2025年1月末库存主力面积段为100-140平，占比近6成，较2024年末下降0.52个百分点。广汉中等面积段积压主要源于这部分面积段此前供应严重过量，随着行情转淡，居民购买力降级，客户或持币观望或分流至二手，导致去化不畅。相较而言，南京主要为70平以下小面积段库存积压，2025年1月末库存套数占比高达29.31%，而其中9成为酒店式公寓等具备投资属性产品，短期易受到行情波动影响。
区域段：广州增城、武汉东西湖等外围库存高企，南京江宁库存占比高
从库存区域来看，广汉和南京形成了典型的差异化特征，广州、武汉城市外围低价值片区库存占比相对较高且有逐步增加态势，譬如广州增城区、武汉东西湖区，2025年1月末库存套数占比分别达到了23.12%和14.28%，较2024年末分别增长了0.09pcts和0.07pcts。
南京中等价值片区江宁区库存套数占比居首，达到2成以上。据CRIC监测数据，2025年末江宁区库存套数占比为21.2%，较2024年末上升0.19pcts，相较而言，城市核心区玄武、秦淮库存占比均不足5%。
广州、武汉外围片区、南京
为了更好的分析广州、武汉、南京当前库存去化难易程度，我们将三城库存结构与成交结构进行对比，考量到2025年1月单月或有偶发性因素影响，我们选取了2024年全年成交结构进行对比，可以看出，广州、武汉面积段基本匹配，主要是外围区域存在供需失衡，而南京则刚好相反，区域段基本匹配，而70平以内下面积段则呈现显著的供过于求。
具体来看，广州成交结构以100-120平和80-90平为主，占比均为23%，与库存结构基本匹配，仅80-90平因成交热度较高，成交占比显著超过库存占比。
武汉成交结构和库存结构高度趋同，成交结构同样以100-120平和120-140平为主，占比分别为34.8%和24.8%，与库存结构基本匹配，其余面积段也无明显供需错配情况。
而从区域结构来看，城市外围区域诸如广州增城区、武汉东西湖区等2025年1月库存套数占比均显著高于2024年成交套数占比，存在显著的供大于求情况。
南京与广州、武汉略有不同，供需错配主要体现在面积段层面。从区域来看，江宁区呈现出供需两热，库存占比和成交占比均为21%，短期内库存积压基本不存在去化风险，仅雨花台区和秦淮区等城市核心区域存在比较明显的供不应求。
而从面积段来看，小于70平小面积段的酒店式公寓还是存在显著的供过于求，2025年1月 末库存套数占比高达29.2%，而2024年成交套数占比不足10%，后期大概率面临去化难。
总体来看，受新房供应节制影响，楼市仍处于去库存周期，狭义库存波动下行，至2025年1月末50个重点城市狭义库存仅为31093万平方米，环比降1%，同比降11%。而广州、武汉、南京等重点城市去化周期仍高于20个月，存在一定去化风险。分析了库存结构，我们发现，广州、武汉主要为城市外围区域100-140平库存占比较高，南京则为城市中等价值片区、70平以内酒店式公寓产品存在库存积压。
结合2024年成交结构即客户购房偏好特征综合分析，预判后市，我们认为，广州增城区、武汉东西湖区仍存在显著的供过于求，后期去化问题依旧突出，而南京则主要为小面积段即70平以下酒店式公寓库存风险较大，随着投资投机需求退潮，未来还将面临不小的去化压力。
本文来源微信公众号“克而瑞地产研究”，FOREXBNB编辑：陈秋达。
