FOREXBNB獲悉，克而瑞地產研究發布2024年12月報告稱，得益於政策穩信心強預期疊加年末房企業績衝刺，12月新房供求“翹尾”收官，供不應求之下庫存持續走低。全年新房成交累計年減幅持續收窄至23%，二手房成交繼續走強，12月成交面積較去年同期分別上升46%和11%，全年累計年減6%。土地成交規模週期性“翹尾”，建築面積季增132%，溢價率回落至年內均線，流拍率延續低位。該機構認為，2025年1-2月受春節假期影響，環比回落是大機率事件，但綜合政策加持和當前市場成交熱度慣性，3月小陽春行情可望延續，考慮到2024年基數較低，2025年一季同比仍將正成長。
01新增供應環增10%好於Q3月均，一線轉跌、二、三線加速放量
12月新房供應穩定放量。30個重點城市新增供應1175萬平方米，季增長10%，年減16%，與第三季月均相比成長27%，全年累計年減幅收窄至29%。
一線供應回落，僅廣州階段性放量。4個一線城市整體預計供應面積199萬平方米，季減5%，年減33%，較三季月均水準成長10%。僅廣州迎來階段性放量，同環比持增，年末房企普遍加強了推盤節奏，疊加上月基數較低，整體供應量穩中有增。北京、深圳同環比齊降，深圳整体供应规模仍显著好于三季度月均，北京供應回落至年內低位，全年累計年減幅擴大至20%。
二、三線城市供應持增，季增長14%，較三季月均增幅為31%。26個重點二、三線城市合計供應976萬平方米，季增長14%，年減12%，累計年減幅為30%。其中成都、西安12月供應規模延續100萬平以上高位持穩，累計同比降幅保持在2成左右。從變化情況來看，二、三線漲跌分化持續加劇：西安、武漢、杭州、長沙、鄭州、合肥、徐州等季增幅均超5成，迎來了集中補貨期；而濟南、青島、南寧、福州、長春、寧波、惠州、珠海、常州等二、三線同環比齊降，房企推盤積極性也不高漲。
02新房成交月比再增15%且創近三年同期新高，全年降幅收窄至23%
得益於年末房企年末加大推盤頻次及行銷力度，12月成交面积迎来显著翘尾行情。據CRIC监测数據，12月30個重點城市整體成交1801萬平方米，季增長15%，年成長17%，絕對量水平較2022年12月亦增長2%，創近三年同期最高,與第三季月均值相比成長86%，全年累计同比降幅显著收窄至23%。
一線城市市場熱度延續，京廣成交回升，滬深略顯疲軟。4個一線城市環比微增1%，年比上升35%，較三季月均成長80%，累計年減幅為11%。除上海、深圳環比下降外，北京、廣州均同季齊增，其中广州涨幅显著，季比增9%、年增39%，與第三季月均相比成長73%，這也使得廣州成交量與去年基本持平。值得關注的是，前期利好新政影響較大的上海、深圳，本月均出現季減，可以看出新政利好效應有遞減趨勢，隨著短期欲購屋的存量客戶持續釋放，成交成長也有疲軟態勢。
二、三線城市成交延續低位波動，累计同比降幅显著高于一线。各城市可分為以下幾類：(1)年末显著翘尾类城市除了武汉、蘇州、長沙、寧波等基本面尚佳的二線城市之外，還有無錫、珠海、徐州、嘉興等三、四線城市，經歷了數月低迷，年末購屋需求迎來集中釋放期。(2)天津、南京、昆明等季漲幅均在15%以內，低於均值，平穩收官；(3)西安、濟南、廈門、惠州等少數城市同季延續降勢，主要源自於前期集中放量後階段性疲軟，整體成交仍延續低位徘徊。值得關注的是，9城全年累計年減幅已收窄至2成及以內，天津購買力持續修復，整體成交呈現低位回升；而寧波、昆明、廈門、福州、佛山、常州、嘉興、珠海等多數城市目前成交規模基本上已接近底部。
03專案去化平均去化率40%持穩，滬杭等推盤量大質優去化率均超6成
12月房企推盤積極性穩定提升，26個重點城市12月首開及加推共計311次，環比上升20%；市場熱度高位持穩，據CRIC调研数據，重點城市12月平均開盤去化率為40%，環比持平上月，年比上升7pcts；和第三季相比增幅為14pcts，延續弱復甦走勢。
分城市來看，上海、杭州高熱不退，12月推桿均在超45次且專案平均去化率持穩在6成以上。無錫、廈門等房企推桿更傾向於“以銷定產”，僅素質較好的盤傾向於加快推碟節奏。
而從變化趨勢來看，季比漲跌參半，同比漲多跌少，同環比齊增類城市除了短期內熱點恆熱的上海、北京、杭州以外，更多是武漢、天津、重慶、嘉興、無錫、常州、珠海等二、三線城市，經歷了前期深度調整，市場有弱復甦趨勢；還有部分城市諸如西安、蘇州、青島、濟南、佛山等受12月供給結構影響，去化率不升反降，市場延續低迷。值得關注的是，当前整体市场止跌企稳征兆显著，26城中僅有6城12月去化率不如2024年三季月均，多數城市市場熱度還是呈現穩定上升趨勢。
04庫存供給比0.65致庫存繼續下降，深昆佛等去化週期同環比齊跌
12月，因供應增幅不及成交，30城整體供給與上月的0.68降至0.65，僅西安、長沙、上海3城供過於求，其餘27城供給與需求比均在1以下。30市區庫存面積為22424萬平方米，季減3%，年減7%。
25城消化週期環比縮短，降幅多為10%以內，深圳因供給約束、成都因成交穩增，去化周期环比降幅较为显著。值得關注的當屬深圳、昆明、佛山等去化週期同季齊跌；從絕對量來看，目前消化週期超過18個月的城市持穩18個，隨著成交復甦，庫存去化壓力還是有逐步緩解的徵兆。
05二手住房成交同環增46%和11%，全年一線和杭寧長青等二線增約20%
12月，35個重點城市二手房成交面積預計為2490萬平方米，季增長11%，年成長46%。2024年全年累計成交面積預計為22695萬平方米，累计年成長6%。
環比來看，一連串政策刺激下，12月二手房市場高溫不退，除北京、西安、杭州、濟南、合肥、長春、大連、渭南等8城外，其餘27個城市成交均持增。同比來看，重點城市漲多跌少，京滬深等核心城市成交規模普遍高於去年同期，特別是深圳年增，北京、上海等增幅也在6成以上，但昆明、長春、大連等城市成交表现依然显著弱于去年同期。整體來看，二手房成交延續高位震盪行情，客群主要集中在價格敏感度較高的剛需剛改客群。
06土地市場成交金額週期性季增，年比仍延續二成降幅
12月，土地市場如期迎來歲末成交“翹尾”，供應端則迎來季節性下行。截止12月25日，本月土地供應0.9億平方米，環比上月同期下降七成，成交2.8億平方米，環比上升上月同期132%。不過成交年比仍維持負成長，成交金額較上年同期下降二成左右，各地仍在繼續控制一級市場規模，促進產業庫存回落。本月土地溢價率3.8%，雖然月內深圳、杭州等地拍出多宗高溢價地塊，但是由於三、四線土地交易量上升，以及年末各地重點項目出讓量增加，平均溢價率還是較上月回落，下降至年內均線附近。
各能階城市表現趨同，均為季比大幅成長，年比持續回落。CRIC監測數據顯示，截止12月25日，一線城市本月共成交土地建面260萬平方米，環比上升128%，年減27%。具體來看，深圳本月成交33萬平方米，成交總價190億元，熱點地塊深圳南山區粵海板塊商住地塊溢價率高達46.3%。北京月內迎來一宗百億地出讓，位於豐台區麗澤板塊，起拍總價110.5億，被中海以底價競得，這是北京的首宗不限價地塊，也是2024年以来北京的第三宗百億地块。
二線城市方面，至25日成交建面5004萬平方米，環比上升221%，年減19%，成交金額1827億元，環比上升130%，年減22%。具體來看，本月長沙成交建面最高，達到803萬平方米，總價189億元，平均溢價率0.5%；重慶其次，成交建面599萬平方米，總價131億元，平均溢價率0.3%；居於第三的成都成交建面359萬平方米，總價128億元，平均溢價率6.7%。
本月杭州、合肥、成都等地成交了多宗高溢價地塊，如杭州蕭山北幹東地塊溢價率高達76.5%，為2024年以來杭州溢價率最高的一幅宅地。杭州新房限價的取消，充分釋放了該地塊的溢價空間，該樓面價也刷新了蕭山區宅地第二的紀錄。同日杭州成交的喬司宅地，也拍出了48.8%的溢價率，該地塊容積率1.1，成交總價7.9億元，成交樓板價1.8萬元/平方米，週邊在售項目均價在3萬元/平方公尺左右。
三、四線城市方面，截止25日成交總建面2.2億平方米，季比上升118%，年減17%，是各能级城市中年減幅度最小的。成交均價2154元/平方米，季減6%。在經歷了連續數年的領跌之後，三、四線城市土地成交規模率先接近底部，在保證城市重大工程建設規模的前提下，2024年進一步下跌的空間相對較小，年末迎來較小的年減幅也在情理之中。在CRIC重點監測的三、四線城市中，徐州、揚州等15個城市成交規模超過100萬平方米，榜首徐州成交629萬平方米，揚州、鹽城、常州也超過300萬平方米。大多數城市仍以底價或低溢價成交為主，本月成交建面超過100萬的城市，平均溢價率均未超過3%。
07綜觀市場熱度慣性+低基數加持，預期2025年一季度樓市成交環比回落但年比正成長
整體來看，12月因恰逢年末衝刺，30個重點城市整體仍處於持續放量期，供需均呈現翹尾收官。預判後市，克而瑞地產研究認為，2025年1-2月受春節假期影響，環比回落是大機率事件，但綜合政策加持和當前市場成交熱度慣性，3月小陽春行情可望延續，考慮到2024年基數較低，2025年一季同比仍將正成長。
分級來看，一線城市成交熱度延續，整體成交面積穩中微降。二線城市成交規模持穩，強弱城市間輪動復甦。三、四線城市成交規模將延續築底行情，不過整體調整已接近市場底部，降幅還有望持續收窄。值得關注的是，二手韌性強於新房的態勢也將延續，但份額講逐步傾向新房上升，剛需客群的分流作用仍將存在，但對改善和高端客群，新房產品內捲升級疊合價格隨行就市，性價比突出而吸引顧客回流新房。
