春節，作為中國最重要的傳統節日，不僅是闔家團圓的時刻，更是人口流動和社會經濟活動的特殊節點。
春节前后的住房租赁市场往往也会随之发生显著变化，節後大量務工人員返城、職場新人湧入就業市場，換租需求也集中釋放 ，租賃市場普遍會迎來供需兩旺的局面。
同時，隨著近年政策的不斷調整和保租房的加速入市，也深刻影響著市場格局，而這些因素交織在一起，使得春節後的住房租賃市場充滿了變數與機遇。
那麼，今年春節後住房租賃市場具體有哪些變化？租金走勢如何？供需結構又有怎樣的調整呢？
01 節後開工首周整體租金微漲1.1%出租率維穩
根據CRIC城市租售系統的最新監測數據顯示，春節後首周，核心八城集中式公寓平均租金坪效達到102.1元/㎡/月，較節前上漲約1.1%。這一變化主要歸因於“返城季”期間大量人口回流至核心城市，導致住房租賃市場需求階段回暖，這一現象與節後市場對於租金變化的預期也基本相符。
從各單個城市的具體表現來看，在核心八城中，僅有南京和武漢兩城的住房租賃市場反應相對滯後，租金水平未出現上漲態勢，其餘六個城市的集中式公寓租金均有不同程度的上浮，其中，成都的租金涨幅最为显著，約為 2.2%；深圳、廣州、上海等一線城市的租金漲幅緊隨其後，廣深更是緊逼2.0%，上海約1.4%。
而導致節后城市租金波動的核心原因在於人口的流動，尤其是人口流動頻繁的城市，租賃市場呈現出波動幅度相對更大的特徵。依據春節後全國人口遷徙指數，2月2日-5日為返程高峰，其中2月3日達到峰值，以該日為例，熱門遷入地排名前10的城市中，前5位均來自核心8城。成都以2.80% 的遷入比例位居首位，其後依次為廣州、北京、深圳和上海，這種明顯的人口回流現象無疑極大地刺激了租賃市場的需求，进而推动租金在短期内显著回升，預計這一態勢將延續至3月份。
在出租率層面，鑑於租賃成交具有一定的周期性，節後復工首周的出租率數據尚未呈現出明顯波動。
然而，值得肯定的是當前租客的關注熱情極為高漲，據某知名長租公寓品牌負責人的反饋，一线城市旗下多家门店的到访量显著提升，不過實際成交數據的體現可能存在延遲。具體到數據上，核心八城監測項目春節後的平均出租率約為90.1%，較節前微降0.2個百分點，這一數據充分彰顯出整體出租率趨於穩定的態勢。
02 單項目運營表現分化 優惠活動助力出租熱度常態延續
聚焦單項目運營表現，在核心八城重點監測的1000個在租項目中，掛牌租金跟節前相比出現上漲趨勢的佔比約50%，與節前基本一致的佔比20%，剩下30%小浮下調。而出租率方面超過六成項目在節後仍高達95%以上，僅有17.5% 的項目出租率低於90%。
從項目自身特性剖析，出租率较高的项目通常具备具备区位优势显著、產品品質過硬、價格定位精準、知名品牌商賦能、整體形象良好的特徵。
如万科泊寓位於深圳的南山雲城旗艦店，周邊配套設施完善，生活出行便利度高，戶型大小及格局分佈科學合理，即使小戶型也設置了足夠多的收納空間，同時公區配置豐富多元，不僅涵蓋圖書館、瑜伽房、電影廳、健身房、公共廚房等，同時注重社區綠化打造，還設有專門用於舉辦市集活動的公共場地，對目標客群具有極高的適配度。
除此之外，為應對春節傳統淡季出租率的波動，該門店於節前便提前策劃變相降租優惠活動，自2025年1月1日至1月31日，提前看房並繳納定金的租客，年後轉簽約可享受定金膨脹優惠，如房源租金低於1000元，500元定金可膨脹至1000元抵扣租金；房源租金大於等於1000元，800元定金可膨脹至1600 元抵扣租金，活动成效显著，有效穩定了出租率。
除泊寓・南山雲城旗艦店外，壹間公寓、城方公寓等項目也紛紛採取優惠策略，提前應對傳統淡季的市場衝擊。
如壹間公寓・大柏樹店ELITE推出新春秒殺價活動，35㎡單間月租金在4048-4692元，簽1年及以上合同可享92折優惠。城方公寓・耀華璟耀社區推出新春鉅惠，48㎡一室一廳一衛、70㎡二室兩廳一衛和100㎡三房兩廳兩衛等指定戶型限時8折起，且城方粉丝簽约赠送内衣洗衣机、加濕器、微波爐、恆溫電水壺等品牌家電。窩趣・南洲地鐵站輕社區自2025年1月16日起，簽约6個月租房合同免15天房租，簽约13個月以上免30天房租，通过活动报名完成簽约可领100元購物卡補貼，成功邀請好友入住還能獲租房金及200元京東卡獎勵。魔方公寓・錦秋路地鐵站店推出暖春租房和新春探親房活動，前者在2025年2月28日前，簽约≥6個月，實際租期內全部法定節假日租金全免（合同超12月，前12個月节假日租金免除）；後者在2025年1月21日—2月12日，所有在住住戶可免費入住新春探親房7天。這些活動豐富多樣，通過租金折扣、免租期、贈送禮品等方式，有效提升了市場競爭力與項目出租率。
03 市場以點促面、企業自上而下共同推進租賃行業平穩健康發展
事實上，除項目層面開展的 “留客引客” 活動外，春節前夕，眾多運營商從企業戰略層面實施全國范圍內的積極佈局，推出一系列涵蓋免租、降租（折扣）、現金補貼以及禮品贈送等形式的優惠舉措。其目的在於搶先在春節前實現準客戶預定，以便節後能夠快速完成轉簽，進而平穩度過傳統春節租賃淡季，最大程度縮短房源空置週期。
具體而言，招商伊敦在深圳、上海、杭州、合肥、廈門等地自營的壹間公寓、社區公寓以及壹棧人才公寓，推出新春7天免租和特價長租房85折的優惠活動。金地草莓社區除深圳科技園店、深圳寶源店、深圳金谷店、上海嘉定北店等門店外，實施提前續租最高可得500元、春節前簽約最高享15天免租的優惠政策。更有融通融寓部分門店推出力度較大的整月免租活動。
此外，城方、角落、建方長租等企業在節後復工首周也陸續推出多樣化優惠活動，包括特價房、限時折扣、現金紅包、現金補貼、禮品贈送等，普遍持續至月底。例如，角落于2月5日至2月28日期間，推出租房三重禮：全國范圍內提供80套特價房源，北京、上海、杭州每門店限量5套；新簽租期超過13個月的租戶，最高可享8折優惠；各門店前20名帶看經紀人可獲得100元京東卡獎勵。
租賃企業在面對市場變化時，通過優惠政策組合拳，靈活調整租金，抓住意向新租客，留住老租客，對提升整體出租率起到正向“調節閥”作用，同時這也對整個住房租賃行業的平穩健康發展產生了良好的促進作用。一方面，企業的良性運營為行業樹立了典範，帶動行業內其他企業積極探索合理的市場策略；另一方面，市場供需關係在企業的有效調節下趨於平衡，有助於營造健康有序的市場競爭環境，推動住房租賃行業持續、穩定、健康發展。
隨著春節假期後返工潮、求職季以及換租需求的相繼而至，住房租赁市场的活跃度将显著提升，特別是在就業市場繁榮的一線城市。與此同時，供應端推出的一系列優惠措施活動，也將進一步促進租賃需求的集中釋放，預計在2月亮3月，市場將迎來小陽春。出租率方面，有望呈現波動上揚的趨勢；租金方面，受預期持續上漲的影響，即便存在折扣刺激，仍具備上浮空間，且3月租金可能明顯高於2月。
不過，對於租客而言，亦存在一定的議價空間，這主要是由於節後供應端同步回升，進而加劇了行業競爭，為租客爭取更為有利的租賃條件提供了契機。
本文轉載自微信公眾號“丁祖昱評樓市”；FOREXBNB編輯：文文。
