FOREXBNB獲悉，中指研究院發文稱，年末多家長租公寓門市開業，TOP30企業開幕規模持續增加。據中指研究院統計，2024年12月，TOP30集中式長租公寓企業累計開幕房源量達125.6萬間，較11月增加約3萬間。
分類來看，開幕榜TOP30中，分別有12家房企繫房屋租賃企業、7家地方國企系、6家創業系、3家酒店系、1家仲介系和1家金融系。年末多家長租公寓開業，創業系、地方國企系、酒店系開幕規模分別增加1.9萬間、1.8萬間、0.1萬間。受榜單變動影響，與11月相比，房企系開幕規模減少0.8萬間。
管理規模榜：TOP30企業累計管理房源量達182萬間
據中指研究院統計，2024年12月，TOP30集中式長租公寓企業累計管理房源量達182萬間，較11月增加約2萬間。
分類來看，管理榜TOP30中，分別有12家房企繫房屋租賃企業、8家地方國企系、6家創業系、3家飯店系、1家仲介系。與11月相比，房企系、飯店系、創業繫管理規模分別增加1.9萬間、1.7萬間、1.5萬間、0.2萬間。其中城市家、萬科泊寓新增管理規模較大，分別增加1.5萬間、1萬間。
住宅租賃價格指數走勢
(一)50城住宅租金：2024年50城住宅租金累計下跌3.25%，各線城市均下跌
整體租金：50城平均租金小幅下跌，全年僅返城季及畢業季租金微漲，8月以來跌幅有所擴大
2024年重點城市住宅平均租金小幅下跌。根據50城住宅租賃價格指數，2024年，全國重點50城住宅平均租金累計下跌3.25%，跌幅較2023年擴大2.95個百分點。12月，50城住宅平均租金為35.4元/平方米/月，環比下跌0.55%。整體來看，重點城市住房租賃市場需求整體相對穩定，但保租房批量入市帶動市場供應量明顯加大，加上保租房定價限制，市場競爭加劇，推動重點城市住宅平均租金小幅下跌。
產業季節效應突出，春節後“返城季”日本年中學“畢業季”拉動租金階段性微漲。全年運行情況來看，仅春節後的“返城季”日本年中學“畢業季”，即2024年3月及6-7月，50城住宅租金實現微漲，其餘月份租金均下跌。8月以來業界進入淡季，市場需求熱度明顯下降，重點城市住宅租金跌幅擴大。
城市租金：2024年48城住宅租金累計下跌，各線城市均下跌
從城市漲跌幅來看，2024年50城中僅有2個城市住宅租金累計上漲，48城累計下跌。具體來看，2024年，僅北海、烏魯木齊住宅平均租金上漲，其中北海累計上漲3.53%，烏魯木齊累計上漲1.39%。其餘48個城市租金累積下跌，其中溫州、杭州等7個城市累計跌幅在5%以上，蘭州、寧波等19個城市跌幅在3%-5%之間。大連、東莞等19個城市跌幅在1%-3%之間，呼和浩特、泉州、哈爾濱跌幅在1%以內。
分梯隊來看，各線城市住宅平均租金均下跌。根據50城住宅租賃價格指數，2024年，一線城市住宅平均租金累積下跌2.82%，2023年為累計上漲1.32%;二線城市平均租金累積下跌3.56%，跌幅較2023年擴大3.3個百分點;三四線代表城市平均租金累積下跌2.82%，跌幅較2023年擴大1.5個百分點。
(二)投資報酬率：租金房價比繼續小幅提升，住房租赁投資報酬率有所改善
2024年，因房價持續調整，重點城市租金房價比較2023年末繼續提升。2024年12月，50個重點城市住宅租金房價比為2.12%，較2023年12月(2.03%)提升0.09個百分點。具體城市來看，50城中，除三亞、嘉興外，其餘48个城市租金房价比均較2023年末有所提升，其中常州、東莞、徐州、武汉城市提升幅度較為显著。從絕對水平來看，據中指監測，截至2024年12月，廈門、深圳、北京租金房价比仍較低，不足1.5%;而廣州、上海逐步向2%靠攏，重慶、長沙等二線城市租金房價比已接近3%，哈爾濱、長春等已超過3%，其中貴陽最高，為3.23%。
目前房地產市場處下行週期，房價持續調整，而房屋租賃市場則受惠於剛需特徵及產業規範性的提升，需求維持相對穩定，租金調整幅度更為平緩。在此影響下，近兩年我國重點城市租金房價比持續回升，截至目前，重點50城平均租金房價比為2.12%，已高於五年定期存款利率，房屋租賃投資回報有所改善;但與居民購屋的綜合資金成本(根據中指測算目前約為2.6%-2.8%)相比，仍有上升空間。
2024年8月，央行在《2024年第二季中國貨幣政策執行報告》的“支持房屋租賃產業永續發展”專欄中提到：“未來隨著經濟逐漸恢復，長期看租金仍有望穩定上漲，租賃房屋總的收益率在靜態租售比基礎上可望提升至3%以上，將高於多數資產報酬率”，“近年來隨著租售比的回升和融資營運成本的下降，房屋租賃產業的商業永續性在增強，越來越多的房屋租賃企業進入市場，規模化、集約經營，將有助於提供更優質、穩定的租賃住房服務”。
租客特徵分析
為充分反映居民的租屋狀況，了解居民目前租屋偏好和痛點問題，中指研究院自2022年6月起每半年進行一次全國租客問卷調查，對租客畫像進行描摹。2024年末，全國租客調查問卷共收回6093有效樣本。
(一)租客畫像：新畢業租客更青睞長租公寓，願為高品質服務和設施支付更高租金
租客群體基本特徵：25-34歲、高學歷、畢業1-5年青年人
調查結果顯示，54%的受訪租客年齡處於25-34歲區間，63%的受訪租客為本科及以上學歷，68%的受訪租客畢業年限在5年之內，65%的受訪租客家庭月收入分佈在3000-10000元區間。租屋方面，76%的受訪租客選擇整租，59%的受訪租客月租金在1000-3000元之間，53%的受訪租客租屋面積在10-60平方米。
從不同能階城市的租客特徵來看，租戶家庭規模方面，獨居和2-3人小家庭是租住主力，其中北上廣深及省會城市約四分之一的受訪者是獨自租住，佔比相對較高。居住房源類型方面，個人房源仍為主要居住類型，北上廣深及省會城市超三分之一租戶居住於分散式長租公寓，地級以上城市居住於集中式公寓的比例均在15%左右。
不同房源客群特徵：長租公寓租客畢業年資較短，願為服務和設施支付更高租金
從租客居住房源來看，近半數受訪租客居住在個人房源中，居住在分散式公寓、集中式公寓的比例分別為33%，15%。從學歷來看，68%的集中式公寓租客為本科及以上學歷，較個人房源高出7個百分點。從畢業年限來看，無論是分散式還是集中式長租公寓，在校生及畢業年限在5年以下的租客佔比均達到83%，新畢業租客更青睞長租公寓。
從租金水平來看，月租金高於3000元的集中式公寓和分散式公寓租客佔比約為40%和33%，均显著高于个人房源。從租金收入比來看，租金收入比超過30%的分散式和集中式公寓租客佔比約為40%，較個人房源明顯高出26個百分點。無論是集中式公寓還是分散式公寓，相比個人房源，都表現出較高的租金水平和租金收入比，反映出租客願意為了更高品質的服務和設施支付更高的租金。另外，部分城市政府對符合條件的人才租住集中式長租公寓或大型租賃社區進行補貼也對此產生正面影響。
(二)租屋偏好：約六成租客到期後計畫換租，集中式公寓持續面臨“留客難”挑戰
換租計劃：受市場租金下跌、工作變動及收入預期降低，約六成受訪者計劃到期後換租
調查結果顯示，60%的受訪租客表示在本次租約到期後計劃換租。對於租客而言，前三名的換租原因是：市場租金下跌想要換租更便宜的房子、工作變動及收入預期降低。從換租原因可以看出，一方面，市場租金持續下降導致原有的租客擁有更多選擇機會及議價空間，促使租客考慮換租;另一方面，在經濟仍面臨壓力的背景下，居民工作變動及收入不穩定增加，也是租客換租的重要原因。
從受訪租客未來計畫租住的房屋類型來看，個人房源、分散式公寓、集中式公寓租客傾向於繼續在同類房源租住的比例分別是78%，58%，35%。相比而言，目前租住集中式公寓的租客未來計畫繼續選擇此類房源的比重較低，企業需關注租客到期續租節點，提前摸排租戶意向，及時調整服務策略，減少客戶轉移帶來的招租成本。
關注因素：集中式公寓企業需注重產品力及服務力的提升，提高客戶續租率
調查結果顯示，通勤距離、距離地鐵較近以及週邊配套環境是租客的共同關注因素，另外，個人房源租客對於租金水準更重視。
租客心目中，集中式公寓的優點主要包括：小戶型整租空間充足/具備個人空間，區位優勢突出以及公區配套，管家服務，室內環境較好等。集中式公寓排名靠前的缺點主要包括：缺少陽台/不方便晾曬， 心房隔音效果差，通風效果不好，儲物空間少，不通瓦斯等方面。從長租公寓發展角度，區位因素仍是企業在投資佈局時需要考慮的核心，或位於產業聚集區，或臨近地鐵站，同時戶型設計、公區配套、營運服務等方面，也需進一步貼合購屋者租賃需求，持續提升產品力與服務力。
住房規劃：租房的過渡屬性仍較強，經濟壓力較大是租客計畫長期租屋的主要原因
從租客對未來3年的租屋規劃來看，有52%的受訪租客表示未來會選擇在本地購屋，僅17%的受訪租客計劃未來長期租房，租房的過渡屬性仍較強。分不同房源來看，個人房源和租住在公租房等其他房源的房客打算一直租房子的比例相對較高。對不同年齡的租客進行分析發現，40歲以下各年齡層選擇存夠首付後本地購屋的比例均超過50%，20歲以下族群未來回老家或更低房價城市居住的比例在所有年齡層中最高。
進一步分析無房租人計畫長期租屋的原因，結果顯示，經濟壓力較大是受訪房客計劃長期租屋的主要原因，其次是租客認為目前買房性價比不高/不看好房地產市場，其中租住個人房源的租客60%選擇經濟壓力較大，集中式公寓這一比例為36%。另外，集中式公寓有24%受訪租客認為房屋租賃市場不斷完善，可享的公共服務越來越多，遠高於個人房源(1%)和分散式房源受訪者(2%)。
保障性租賃住房發展狀況
(一)保租房籌集：2024年保租房籌集建设进度不断加快，多省市提前完成年度目標
全國保租房建設、籌集、供給進度加快。“十四五”期間，全国计划籌集建设保障性租賃住房870萬套(間)，截至2023年底，已籌建保障性租賃房屋數量約573萬套(間)，完成“十四五”目標的66%。12月27日，住建部明確“今年以來，各地加大保障性住宅建設和供給，建设籌集配售型保障性住房、保障性租賃住房、公租房共計172萬套(間)。”
部分省市已提前完成2024年度保租房籌集目標，少數地區已提前完成十四五目標。根據各地住建部門揭露數據，目前已有多個省市提前完成2024年度保租房籌集目標，如安徽、江西、杭州、唐山等。截至12月，江蘇省、濟南、天津等地也已順利完成2024年保租房籌集任務。江蘇省、安徽省“十四五”保租房籌集目標已提前完成。
今年以來，“存量轉化”成為保租房籌集的重要管道，多地鼓勵透過非居改租、收儲改租等方式盤活現有資源來增加保租房的供給。在政策支持下，鄭州、重慶、濟南、福州等地收購存量房轉為保租房陸續落地，“市場+保障”的住房供應體系進一步完善。
(二)保租屋公募REITs：整體營運穩健向好，保租房REITs發行進程加快
專案營運：保租房REITs底层资产專案營運总体平稳，區位欠佳項目出租率下降
依各保租房REITs最新揭露的季度報告，2024年三季，五支保租房REITs的12個底層租賃項目出租率均在90%以上(招商基金蛇口租賃住房REIT尚未開始公佈季度報告)，其中華夏北京保障房REIT、紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT底層資產項目租金明顯低於週邊租賃項目，平均出租率位居第一梯隊，一般在95%以上，中金廈門安居REIT的兩個項目持續保持基本滿租狀態。華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安城投寬庭保租房REIT底層資產項目定價更趨市場化，平均出租率位居第二梯隊，项目出租率一般在90%-95%之間。
基金收益：保租房REITs運作整體穩健向好，前三季基金營收與淨利年均成長
保租屋公募REITs運作整體穩健向好。根據披露數據，基金收入方面，2024年前三季，中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT營收年比均實現小幅成長。淨利方面，除紅土創新深圳安居REIT前三季獲利年減外，其餘保租房REITs年比均成長，其中華夏基金華潤有巢REIT增幅較為突出。可供分配金額方面，前三季保租房REITs整體可供分配金額較去年同期下降7.8%，其中除中金廈門安居REIT年比基本穩定以外，其餘保租房REITs年比均有所下跌，出租率下滑或帶來一定影響。
REITs發行：保租房REITs“先發+擴募”平行，2024兩支REITs發行上市
2024年，國泰君安城投寬庭保租房REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT分別於1月、10月正式發行上市，保租房REITs市場擴容至6支，總發行規模提升至95.5億元。2024年7月，發改委進一步降低了保租房REITs發行、擴募門檻，推保租房REITs發行进入常态化阶段。在此政策及此前政策導向推動下，我國保租房REITs“先發+擴募”齊步走，保租房REITs市佔率短期可望繼續擴容。
擴募方面，截至目前，2022年上市的四支保租房REITs均已提出擴充計劃。其中首批上市的華夏北京保障房REIT擴募進程最快，在5月23日率先發布擴募啟動公告，計劃購入北京市房山區朗悅嘉園、通州區光機電、大興區盛悅家園、海淀區溫泉凱盛家園等4個項目;9月華夏北京保障房REIT向證監會、上交所正式提出擴募申請並於月中獲受理;11月獲上交所回饋。華夏基金華潤有巢REIT擴充工作也在穩定地推進，5月發佈公告啟動擴充工作，11月正式向證監會、上交所提出擴募申請，目前已獲受理。同時，紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT已先後在6月、8月發布擴募啟動公告。整體來看，四支保租房REITs擬擴充資產均與首發資產處於同一城市，仍主要分佈在一線城市。
首發方面，2024年多家企業宣布啟動保租房REITs申報工作並獲得實際進展。2024年，國泰君安城投寬庭保租房REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT分別於1月、10月在上交所、深交所正式發行上市，成為保租房REITs領域新成員。同時，另有多家企業宣布推動保租房REITs申報工作，如新黃浦、萬科泊寓、雄安集團、越秀集團、杭州安居集團等，其中部分REITs已獲得實質進展。建信建融家園租賃住房REIT於4月15日獲得上交所回饋，匯添富上海地產租賃住宅REIT、華泰紫金蘇州恆泰租賃住房REIT也已正式申報至上交所，保租房REITs發行節奏明顯加快。
