FOREXBNB獲悉，中指研究院發文稱，2024年，受保租屋大規模入市及居民收入預期偏弱等因素影響，房屋租賃市場仍處於調整階段。1-11月，全國重點50城住宅平均租金累計下跌2.7%，租金下行壓力突出。中央及地方持續落實支持政策，房屋租賃金融支持體系逐漸完善，非居改租、收儲轉租迎來發展機遇。但值得注意的是，市場租金水準下降以及大規模新建保租房入市也進一步加大了市場競爭壓力。
一、住宅租賃價格指數走勢
(一)50城住宅租金：1-11月50城住宅租金累計下跌2.7%，各線城市均下跌
整體租金：50城平均租金小幅下跌，全年僅返城季及畢業季租金微漲，8月以來跌幅有所擴大
2024年重點城市住宅平均租金小幅下跌。根據50城住宅租賃價格指數，2024年1-11月，全國重點50城住宅平均租金累計下跌2.72%。11月，50城住宅平均租金為35.6元/平方米/月，環比下跌0.66%，年減3.18%。2024年，重點城市住房租賃市場需求整體相對穩定，但保租房批量入市帶動市場供應量明顯加大，加上保租房定價限制，市場競爭加劇，推動重點城市住宅平均租金小幅下跌。
產業季節效應突出，春節後“返城季”日本年中學“畢業季”拉動租金階段性微漲。全年運行情況來看，仅春節後的“返城季”日本年中學“畢業季”，即2024年3月及6-7月，50城住宅租金實現微漲，其餘月份租金均下跌。8月以來業界進入淡季，市場需求熱度明顯下降，重點城市住宅租金跌幅擴大。
圖：2021年7月至2024年11月50市府住宅平均租金與月增跌幅
數據來源：中指數據CREIS
城市租金：1-11月48城住宅租金累計下跌，各線城市均下跌
從城市漲跌幅來看，2024年1-11月50城中僅有2個城市住宅租金累計上漲，48城累計下跌。具體來看，2024年1-11月，僅北海、烏魯木齊住宅平均租金上漲，其中北海累計上漲3.84%，烏魯木齊累計上漲1.34%。其餘48個城市租金累積下跌，其中溫州、杭州、廈門累計跌幅在5%以上，紹興、福州等18個城市跌幅在3%-5%之間。貴陽、無錫等22個城市跌幅在1%-3%之間，成都、石家莊等5個城市跌幅在1%以內。
分梯隊來看，各線城市住宅平均租金均下跌。根據50城住宅租賃價格指數，2024年1-11月，一線城市住宅平均租金累積下跌2.29%，2023年同期為累計上漲1.32%;二線城市平均租金累積下跌3.01%，跌幅較2023年同期擴大2.7個百分點;三四線代表城市平均租金累積下跌2.38%，跌幅較2023年同期擴大1.0個百分點。
數據來源：中指數據CREIS
(二)投資報酬率：租金房價比繼續小幅提升，住房租赁投資報酬率有所改善
2024年，因房價持續調整，重點城市租金房價比較2023年末繼續提升。2024年11月，50個重點城市住宅租金房價比為2.12%，較2023年12月(2.03%)提升0.09個百分點。具體城市來看，50城中，除三亞外，其餘49个城市租金房价比均較2023年末有所提升，其中常州、東莞、徐州、武汉城市提升幅度較为显著。
圖：50個重點城市租金房價比
註：租金房價比=2024年11月城市住宅平均租金×12÷2024年11月城市二手住宅均價。數據來源：中指數據CREIS
目前房地產市場處下行週期，房價持續調整，而房屋租賃市場則受惠於剛需特徵及產業規範性的提升，需求維持相對穩定，租金調整幅度更為平緩。在此影響下，近兩年我國重點城市租金房價比持續回升，截至目前，重點50城平均租金房價比為2.12%，已高於五年定期存款利率，房屋租賃投資回報有所改善;但與居民購屋的綜合資金成本(根據中指測算目前約為2.6%-2.8%)相比，仍有上升空間。
2024年8月，央行在《2024年第二季中國貨幣政策執行報告》的“支持房屋租賃產業永續發展”專欄中提到：“未來隨著經濟逐漸恢復，長期看租金仍有望穩定上漲，租賃房屋總的收益率在靜態租售比基礎上可望提升至3%以上，將高於多數資產報酬率”，“近年來隨著租售比的回升和融資營運成本的下降，房屋租賃產業的商業永續性在增強，越來越多的房屋租賃企業進入市場，規模化、集約經營，將有助於提供更優質、穩定的租賃住房服務”。
圖：2021年9月至2024年11月50城租金房价比走势圖
數據來源：中指數據CREIS
二、保障性租賃住房發展狀況
(一)保租房籌集：2024年保租房籌集建设进度不断加快，多省市提前完成年度目標
全國保租房建設、籌集、供給進度加快。“十四五”期間，全国计划籌集建设保障性租赁住房870萬套(間)，截至2023年底，已籌建保障性租賃房屋數量約573萬套(間)，完成“十四五”目標的66%。10月17日，住建部長倪虹表示“2024年1-9月，全国已建设籌集保障性住房148萬套，到年底可以讓450萬新市民、青年人住進保障性住房。”
部分省市已提前完成2024年度保租房籌集目標。根據各地住建部門揭露數據，目前已有多個省市提前完成2024年度保租房籌集目標，如安徽、江西、杭州、唐山等。另外，截至11月，天津2024年5000套(間)保租房籌集任務已接近完成;黑龍江、河南、四川、上海等多個省市保租屋籌建目標完成超70%，2024年籌建任務可望順利完成。
表：2024年部分省市年保租房籌措計畫完成狀況(單位：萬套)
註：標*為計算數據 資料來源：各地政府網站，中指研究院綜合整理
今年以來，“存量轉化”成為保租房籌集的重要管道，多地鼓勵透過非居改租、收儲改租等方式盤活現有資源來增加保租房的供給。在政策支持下，鄭州、重慶、濟南、福州等地收購存量房轉為保租房陸續落地，“市場+保障”的住房供應體系進一步完善。
(二)保租屋公募REITs：整體營運穩健向好，保租房REITs發行進程加快
專案營運：保租房REITs底层资产專案營運总体平稳，區位欠佳項目出租率下降
依各保租房REITs最新揭露的季度報告，2024年三季，五支保租房REITs的12個底層租賃項目出租率均在90%以上(招商基金蛇口租賃住房REIT尚未開始公佈季度報告)，其中華夏北京保障房REIT、紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT底層資產項目租金明顯低於週邊租賃項目，平均出租率位居第一梯隊，一般在95%以上，中金廈門安居REIT的兩個項目持續保持基本滿租狀態。華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安城投寬庭保租房REIT底層資產項目定價更趨市場化，平均出租率位居第二梯隊，项目出租率一般在90%-95%之間。
表：各保租房REITs底層專案不同時期出租率對比
數據來源：保租房REITs公開資料，中指研究院綜合整理
基金收益：保租房REITs運作整體穩健向好，前三季基金營收與淨利年均成長
保租屋公募REITs運作整體穩健向好。根據披露數據，基金收入方面，2024年前三季，中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT營收年比均實現小幅成長。淨利方面，除紅土創新深圳安居REIT前三季獲利年減外，其餘保租房REITs年比均成長，其中華夏基金華潤有巢REIT增幅較為突出。可供分配金額方面，前三季保租房REITs整體可供分配金額較去年同期下降7.8%，其中除中金廈門安居REIT年比基本穩定以外，其餘保租房REITs年比均有所下跌，出租率下滑或帶來一定影響。
表：保租屋公募REITs核心財務指標數據
數據來源：保租房REITs公開資料，中指研究院綜合整理
REITs發行：保租房REITs“先發+擴募”平行，2024兩支REITs發行上市
2024年，國泰君安城投寬庭保租房REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT分別於1月、10月正式發行上市，保租房REITs市場擴容至6支，總發行規模提升至95.5億元。2024年7月，發改委進一步降低了保租房REITs發行、擴募門檻，推保租房REITs發行进入常态化阶段。在此政策及此前政策導向推動下，我國保租房REITs“先發+擴募”齊步走，保租房REITs市佔率短期可望繼續擴容。
擴募方面，截至目前，2022年上市的四支保租房REITs均已提出擴充計劃。其中首批上市的華夏北京保障房REIT擴募進程最快，在5月23日率先發布擴募啟動公告，計劃購入北京市房山區朗悅嘉園、通州區光機電、大興區盛悅家園、海淀區溫泉凱盛家園等4個項目;9月華夏北京保障房REIT向證監會、上交所正式提出擴募申請並於月中獲受理;11月獲上交所回饋。華夏基金華潤有巢REIT擴充工作也在穩定地推進，5月發佈公告啟動擴充工作，11月正式向證監會、上交所提出擴募申請，目前已獲受理。同時，紅土創新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT已先後在6月、8月發布擴募啟動公告。整體來看，四支保租房REITs擬擴充資產均與首發資產處於同一城市，仍主要分佈在一線城市。
首發方面，2024年多家企業宣布啟動保租房REITs申報工作並獲得實際進展。2024年，國泰君安城投寬庭保租房REIT、招商基金蛇口租賃住房REIT分別於1月、10月在上交所、深交所正式發行上市，成為保租房REITs領域新成員。同時，另有多家企業宣布推動保租房REITs申報工作，如新黃浦、萬科泊寓、雄安集團、越秀集團、杭州安居集團等，其中部分REITs已獲得實質進展。建信建融家園租賃住房REIT於4月15日獲得上交所回饋，匯添富上海地產租賃住宅REIT、華泰紫金蘇州恆泰租賃住房REIT也已正式申報至上交所，保租房REITs發行節奏明顯加快。
表：匯添富上海地產租賃住宅REIT和華泰紫金蘇州恆泰租賃住房REIT的基本訊息
資料來源：招募說明書(草案)
三、房屋租賃企業發展格局
房屋租賃優秀企業積極開拓租賃賽道，開幕規模TOP30企業開幕房源量超120萬間。2024年，房屋租賃業融資政策更加完備，在中央持續強調“加速建立租購並舉的住房制度，加速建構房地產發展新模式”的背景下，房屋租賃市場地位進一步強化。同時，伴隨著重點城市租售比持續回升，房屋租賃業投資收益率也不斷改善，越來越多的企業積極投入房屋租賃賽道，房屋租賃優良企業緊抓資源拓展業務規模。根據中指研究院監測數據，截至2024年11月，全国開幕規模TOP30企業累計開業房源量達122.6萬間，較2023年末增加14萬間。
另外，除了繼續積極拓展業務規模，部分房屋租賃企業在經營模式上也做出一些創新以適應市場變化，如嘗試“長短租”混合經營模式。近兩年，受就業環境影響，一定比例的租客工作穩定性下降，短租需求比例明顯提升，同時企業方面透過長租兜底、短租實現溢價以獲取最大化收益的動力較強，在此背景下，長短租灵活组合的租赁模式逐步成为行业运营模式新趋势。
表：截至2024年11月規模TOP30房屋租賃企業開幕與管理房源規模
數據來源：中指數據CREIS
分類型來看，房企系規模總量及增量優勢突出，地方國企繫儲備房源開幕速度加快。
開幕規模位居全國TOP30的房企繫房屋租賃企業，一般為房地產業耕耘多年、全國化佈局的頭部房企，此類企業在取得優質資產方面具備較強競爭優勢。2024年在企業積極開拓房屋租賃市場的背景下，房商管理規模明顯提升。截至2024年11月，TOP30企業中，房企系累計管理規模達85.8萬間，較2023年末規模增加5.5萬間。
地方國企系租賃企業依託平台優勢，近兩年收儲了較多的物業資產，進入2024年，地方國企業管理資產開業速度加快，截至2024年11月，地方國企系企業整體開幕規模達16.2萬間，較2023年末增加3.5萬間，增幅显著。
地方國企業企業的入局為輕資產營運企業也帶來了新的拓展機會，地方國企業擁有大規模房源資產，但營運水準仍待逐步提升，為了能更好地盤存存量資產，使之有效成為高品質的租賃住房供應，地方國企系和輕資產營運企業合作營運逐步增多。在此背景下，部分優秀的房屋租賃企業憑藉自身核心優勢，成功實現了輕資產管理輸出。
四、房屋租賃市場發展趨勢展望
(一)趨勢展望：存量盤活及金融助力帶來產業機遇，但租金承壓與供應放量加劇營運挑戰
農業轉移人口為房屋租賃市場帶來增量需求，政策完善推動市場吸引力進一步提升
租賃需求仍有成長空間。2023年我國常住人口都市化率為66.2%，未來仍有一定成長空間，7月國務院發布的《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》中提出“鼓勵有條件的城市逐步將穩定就業生活的農業轉移人口納入城市住房保障政策範圍。加大農業轉移人口經濟可負擔的小戶型保障性租賃住房供給。積極培養發展房屋租賃市場，支持採取多種措施透過市場化方式滿足農業轉移人口住房需求。”未來，在都市化推進過程中，農業轉移人口仍將為房屋租賃市場帶來較大成長空間。
我國房屋租賃市場政策體系持續完善，租購同權逐步推動，供需兩端政策持續落地，承租人的權益得到進一步保障，房屋租賃市場的吸引力進一步提升。租購同權方面，今年下半年國務院印發《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》和《關於加速改善生育支持政策體系推動建立生育友善社會的若干措施》均對租購住宅群體享有同等公共服務權利提出要求，租購同權政策的推動有利於提升租住人口的歸屬感。供需政策面，各地公積金、補貼等政策對房屋租賃支持力道不斷增加，進一步緩解承租人租屋壓力。同時，規範管理制度不斷完善，切實保護承租人的合法權益。隨著各項政策的加持，政策法規和市場體系逐步健全，房屋租賃市場規模可望持續擴張。
保租屋籌募與存量盤活政策協同，市場供應仍在快速釋放
目前已有超60城發布了徵集商品房用作保障房的公告，若部分收購房源可轉化為保障性租賃住房，不僅有助於商品房去庫存，同時為房屋租賃市場提供了高品質的房源。透過存量轉換的項目通常位於城市中心或交通便利的地段，具有較好的區位優勢及配套設施，能夠滿足更多租戶的居住需求。透過合理的價格和政策支持，收儲專案可以實現長期保本微利運行，同時近幾年土地供給收縮也加速市場“再平衡”節奏，資產在跨經濟週期過程中有較大增值空間，房屋租賃業務為資產盤活探索新路徑。
收儲轉租為國有租賃企業帶來了新的發展機會，部分企业租赁房源的开业规模显著提升。2024年以來，地方國企已然成為房屋租賃市場中的中堅力量，作為收購存量商品房的主體，各地以安居集團為代表的國民企業在房屋租賃市場的參與度漸進提升，並逐漸擴大市場份額。隨著收儲轉租政策的推進，地方國企可以低成本獲得儲備房源，在市場競爭中更獲優勢。另外，中央經濟工作會議提及盤活存量商辦用房，預計商辦改租政策也將加速改善推進，為企業盤活存量資產提供支援的同時，加大優質地段商辦轉租屋來源的供給。
租金水平下降，短期新建案入市或加大市場競爭壓力
租金下滑是目前房屋租賃企業面臨的主要挑戰之一。近年來，受居民收入預期下降及保租房供應增加等因素的影響，全國重點城市的住宅平均租金呈現下降趨勢。根據中指研究院租客調查數據，租戶更換租賃住房的首要原因是“市場租金下跌，租更便宜的房子”。租金下降導致原有的租客擁有更多選擇機會及議價空間，增加了續租的難度，帶來了“留客難”的問題。
保租房入市加劇市場競爭。“十四五”期間，全國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套(間)，其中一線城市預計將籌建200萬套(間)保障性租賃住房，佔全國總籌建量的22%，保租房已在房屋租賃市場中佔據重要地位。保租房由於受到政策支持，通常相較於週邊市場化房源具有價格優勢，符合條件的租客更傾向於選擇保租房，從而導致市場化租賃房屋的出租率下降。面對市場競爭，企業需要持續提升自身的營運管理能力並積極參與納保，以維持出租率及經營利潤。
配售型保障房的推出可能分流部分租住需求。根據2024年11月自然資源部揭露狀況，全國65個城市的配售型保障性住宅計畫正加速落地。配售型保障房為低收入家庭提供了購屋機會，但也分流了部分租賃需求。
