FOREXBNB获悉，中指研究院发文称，年末多家长租公寓门店开业，TOP30企业开业规模持续增加。据中指研究院统计，2024年12月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达125.6万间，较11月增加约3万间。
分类来看，开业榜TOP30中，分别有12家房企系住房租赁企业、7家地方国企系、6家创业系、3家酒店系、1家中介系和1家金融系。年末多家长租公寓开业，创业系、地方国企系、酒店系开业规模分别增加1.9万间、1.8万间、0.1万间。受榜单变动影响，与11月相比，房企系开业规模减少0.8万间。
管理规模榜：TOP30企业累计管理房源量达182万间
据中指研究院统计，2024年12月，TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量达182万间，较11月增加约2万间。
分类来看，管理榜TOP30中，分别有12家房企系住房租赁企业、8家地方国企系、6家创业系、3家酒店系、1家中介系。与11月相比，房企系、酒店系、创业系管理规模分别增加1.9万间、1.7万间、1.5万间、0.2万间。其中城市家、万科泊寓新增管理规模较大，分别增加1.5万间、1万间。
住宅租赁价格指数走势
(一)50城住宅租金：2024年50城住宅租金累计下跌3.25%，各线城市均下跌
整体租金：50城平均租金小幅下跌，全年仅返城季和毕业季租金微涨，8月以来跌幅有所扩大
2024年重点城市住宅平均租金小幅下跌。根据50城住宅租赁价格指数，2024年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.25%，跌幅较2023年扩大2.95个百分点。12月，50城住宅平均租金为35.4元/平方米/月，环比下跌0.55%。整体来看，重点城市住房租赁市场需求整体相对平稳，但保租房批量入市带动市场供应量明显加大，加之保租房定价限制，市场竞争加剧，推动重点城市住宅平均租金小幅下跌。
行业季节效应突出，春节后“返城季”和年中“毕业季”拉动租金阶段性微涨。全年运行情况来看，仅春节后的“返城季”和年中“毕业季”，即2024年3月及6-7月，50城住宅租金实现微涨，其余月份租金均下跌。8月以来行业进入淡季，市场需求热度明显下降，重点城市住宅租金跌幅有所扩大。
城市租金：2024年48城住宅租金累计下跌，各线城市均下跌
从城市涨跌幅来看，2024年50城中仅有2个城市住宅租金累计上涨，48城累计下跌。具体来看，2024年，仅北海、乌鲁木齐住宅平均租金有所上涨，其中北海累计上涨3.53%，乌鲁木齐累计上涨1.39%。其余48个城市租金均累计下跌，其中温州、杭州等7个城市累计跌幅在5%以上，兰州、宁波等19个城市跌幅在3%-5%之间。大连、东莞等19个城市跌幅在1%-3%之间，呼和浩特、泉州、哈尔滨跌幅在1%以内。
分梯队来看，各线城市住宅平均租金均下跌。根据50城住宅租赁价格指数，2024年，一线城市住宅平均租金累计下跌2.82%，2023年为累计上涨1.32%;二线城市平均租金累计下跌3.56%，跌幅较2023年扩大3.3个百分点;三四线代表城市平均租金累计下跌2.82%，跌幅较2023年扩大1.5个百分点。
(二)投资回报率：租金房价比继续小幅提升，住房租赁投资回报率有所改善
2024年，因房价持续调整，重点城市租金房价比较2023年末继续提升。2024年12月，50个重点城市住宅租金房价比为2.12%，较2023年12月(2.03%)提升0.09个百分点。具体城市来看，50城中，除三亚、嘉兴外，其余48个城市租金房价比均较2023年末有所提升，其中常州、东莞、徐州、武汉城市提升幅度较为显著。从绝对水平来看，据中指监测，截至2024年12月，厦门、深圳、北京租金房价比仍较低，不足1.5%;而广州、上海逐步向2%靠拢，重庆、长沙等二线城市租金房价比已接近3%，哈尔滨、长春等已超过3%，其中贵阳最高，为3.23%。
当前房地产市场处下行周期，房价持续调整，而住房租赁市场受益于刚需特征及行业规范性的提升，需求维持相对稳定，租金调整幅度更为平缓。在此影响下，近两年我国重点城市租金房价比持续回升，截至目前，重点50城平均租金房价比为2.12%，已高于五年期定期存款利率，住房租赁投资回报有所改善;但与居民购房的综合资金成本(根据中指测算当前约为2.6%-2.8%)相比，仍有上升空间。
2024年8月，央行在《2024年第二季度中国货币政策执行报告》的“支持住房租赁产业可持续发展”专栏中提到：“未来随着经济逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率”，“近年来随着租售比的回升和融资运营成本的下降，住房租赁产业的商业可持续性在增强，越来越多的住房租赁企业进入市场，规模化、集约化经营，将有助于提供更优质、稳定的租赁住房服务”。
租客特征分析
为充分反映居民的租房状况，了解居民当前租房偏好和痛点问题，中指研究院自2022年6月起每半年开展一次全国租客问卷调查，对租客画像进行描摹。2024年末，全国租客调查问卷共收回6093份有效样本。
(一)租客画像：新毕业租客更青睐长租公寓，愿为高质量服务和设施支付更高租金
租客群体基本特征：25-34岁、高学历、毕业1-5年青年人
调查结果显示，54%的受访租客年龄处于25-34岁区间，63%的受访租客为本科及以上学历，68%的受访租客毕业年限在5年之内，65%的受访租客家庭月收入分布在3000-10000元区间。租房方面，76%的受访租客选择整租，59%的受访租客月租金在1000-3000元之间，53%的受访租客租房面积在10-60平方米。
从不同能级城市的租客特征来看，租户家庭规模方面，独居和2-3人小家庭是租住主力，其中北上广深及省会城市约四分之一的受访者是独自租住，占比相对较高。居住房源类型方面，个人房源仍是主要居住类型，北上广深及省会城市超三分之一租户居住于分散式长租公寓，地级及以上城市居住于集中式公寓的比例均在15%左右。
不同房源客群特征：长租公寓租客毕业年限较短，愿为服务和设施支付更高租金
从租客居住房源来看，近半数受访租客居住在个人房源中，居住在分散式公寓、集中式公寓的比例分别为33%，15%。从学历来看，68%的集中式公寓租客为本科及以上学历，较个人房源高出7个百分点。从毕业年限来看，无论是分散式还是集中式长租公寓，在校生及毕业年限在5年以下的租客占比均达到83%，新毕业租客更青睐长租公寓。
从租金水平来看，月租金高于3000元的集中式公寓和分散式公寓租客占比约为40%和33%，均显著高于个人房源。从租金收入比来看，租金收入比超过30%的分散式和集中式公寓租客占比约为40%，较个人房源明显高出26个百分点。无论是集中式公寓还是分散式公寓，相比个人房源，都表现出较高的租金水平和租金收入比，反映出租客愿意为了更高质量的服务和设施支付更高的租金。此外，部分城市政府对符合条件的人才租住集中式长租公寓或大型租赁社区进行补贴也对此产生积极影响。
(二)租房偏好：约六成租客到期后计划换租，集中式公寓持续面临“留客难”挑战
换租计划：受市场租金下跌、工作变动及收入预期降低，约六成受访者计划到期后换租
调查结果显示，60%的受访租客表示在本次租约到期后计划换租。对于租客而言，排名前三的换租原因是：市场租金下跌想要换租更便宜的房子、工作变动及收入预期降低。从换租原因可以看出，一方面，市场租金持续下降导致原有的租客拥有更多选择机会及议价空间，促使租客考虑换租;另一方面，在经济仍面临压力的背景下，居民工作变动及收入不稳定性增加，也是租客换租的重要原因。
从受访租客未来计划租住的房屋类型来看，个人房源、分散式公寓、集中式公寓租客倾向于继续在同类房源租住的比例分别是78%，58%，35%。相比而言，当前租住在集中式公寓的租客未来计划继续选择此类房源的比重较低，企业需关注租客到期续租节点，提前摸排租户意向，及时调整服务策略，减少客户转移带来的招租成本。
关注因素：集中式公寓企业需注重产品力和服务力的提升，提高客户续租率
调查结果显示，通勤距离、距离地铁较近以及周边配套环境是租客的共同关注因素，此外，个人房源租客对于租金水平更加看重。
租客心目中，集中式公寓的优势主要包括：小户型整租房源充足/具备个人空间，区位优势突出以及公区配套，管家服务，室内环境较好等。集中式公寓排名靠前的缺点主要包括：缺少阳台/不方便晾晒， 房间隔音效果差，通风效果不好，储物空间少，不通燃气等方面。从长租公寓发展角度，区位因素仍是企业在投资布局时需要考虑的核心，或位于产业聚集区，或临近地铁站，同时户型设计、公区配套、运营服务等方面，也需进一步贴合购房者租赁需求，持续提升产品力和服务力。
住房规划：租房的过渡属性仍较强，经济压力较大是租客计划长期租房的主要原因
从租客对未来3年的租房规划来看，有52%的受访租客表示未来会选择在本地购房，仅17%的受访租客计划未来长期租房，租房的过渡属性仍较强。分不同房源来看，个人房源和租住在公租房等其他房源的租客打算一直租房的比例相对更高。对不同年龄的租客进行分析发现，40岁以下各年龄段群体选择攒够首付后本地购房的比例均超过50%，20岁以下群体未来回老家或更低房价城市居住的比例在所有年龄段中最高。
进一步分析无房租客计划长期租房的原因，结果显示，经济压力较大是受访租客计划长期租房的主要原因，其次是租客认为当前买房性价比不高/不看好房地产市场，其中租住个人房源的租客60%选择经济压力较大，集中式公寓这一比例为36%。此外，集中式公寓有24%受访租客认为住房租赁市场不断完善，可享受的公共服务越来越多，远高于个人房源(1%)和分散式房源受访者(2%)。
保障性租赁住房发展情况
(一)保租房筹集：2024年保租房筹集建设进度不断加快，多省市提前完成年度目标
全国保租房建设、筹集、供给进度加快。“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套(间)，截至2023年底，已筹建保障性租赁住房数量约573万套(间)，完成“十四五”目标的66%。12月27日，住建部明确“今年以来，各地加大保障性住房建设和供给，建设筹集配售型保障性住房、保障性租赁住房、公租房共计172万套(间)。”
部分省市已提前完成2024年度保租房筹集目标，少数地区已提前完成十四五目标。根据各地住建部门披露数据，当前已有多个省市提前完成2024年度保租房筹集目标，如安徽、江西、杭州、唐山等。截至12月，江苏省、济南、天津等地也已顺利完成2024年保租房筹集任务。江苏省、安徽省“十四五”保租房筹集目标已提前完成。
今年以来，“存量转化”成为保租房筹集的重要渠道，多地鼓励通过非居改租、收储改租等方式盘活现有资源来增加保租房的供给。在政策支持下，郑州、重庆、济南、福州等地收购存量房转作保租房陆续落地，“市场+保障”的住房供应体系进一步完善。
(二)保租房公募REITs：总体运营稳健向好，保租房REITs发行进程加快
项目运营：保租房REITs底层资产项目运营总体平稳，区位欠佳项目出租率出现下降
根据各保租房REITs最新披露的季度报告，2024年三季度，五支保租房REITs的12个底层租赁项目出租率均在90%以上(招商基金蛇口租赁住房REIT尚未开始公布季度报告)，其中华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT底层资产项目租金明显低于周边租赁项目，平均出租率位居第一梯队，普遍在95%及以上，中金厦门安居REIT的两个项目持续保持基本满租状态。华夏基金华润有巢REIT、国泰君安城投宽庭保租房REIT底层资产项目定价更趋市场化，平均出租率位居第二梯队，项目出租率普遍在90%-95%之间。
基金收益：保租房REITs运行整体稳健向好，前三季度基金收入与净利润同比均有所增长
保租房公募REITs运行整体稳健向好。根据披露数据，基金收入方面，2024年前三季度，中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT收入同比均实现小幅增长。净利润方面，除红土创新深圳安居REIT前三季度利润同比有所下降外，其余保租房REITs同比均增长，其中华夏基金华润有巢REIT增幅较为突出。可供分配金额方面，前三季度保租房REITs整体可供分配金额同比下降7.8%，其中除中金厦门安居REIT同比基本稳定以外，其余保租房REITs同比均有所下跌，出租率下滑或带来一定影响。
REITs发行：保租房REITs“首发+扩募”并行，2024两支REITs发行上市
2024年，国泰君安城投宽庭保租房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT分别于1月、10月正式发行上市，保租房REITs市场扩容至6支，总发行规模提升至95.5亿元。2024年7月，国家发改委进一步降低了保租房REITs发行、扩募门槛，推动保租房REITs发行进入常态化阶段。在此政策及此前政策导向推动下，我国保租房REITs“首发+扩募”齐步走，保租房REITs市场份额短期有望继续扩容。
扩募方面，截至目前，2022年上市的四支保租房REITs均已提出扩募计划。其中首批上市的华夏北京保障房REIT扩募进程最快，在5月23日率先发布扩募启动公告，计划购入北京市房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园、海淀区温泉凯盛家园等4个项目;9月华夏北京保障房REIT向证监会、上交所正式提交扩募申请并于月中获受理;11月获上交所反馈。华夏基金华润有巢REIT扩募工作也在稳步推进，5月发布公告启动扩募工作，11月正式向证监会、上交所提交扩募申请，目前已获受理。同时，红土创新深圳安居REIT、中金厦门安居REIT已先后在6月、8月发布扩募启动公告。整体来看，四支保租房REITs拟扩募资产均与首发资产处于同一城市，仍主要分布在一线城市。
首发方面，2024年多家企业宣布启动保租房REITs申报工作并获得实际进展。2024年，国泰君安城投宽庭保租房REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT分别于1月、10月在上交所、深交所正式发行上市，成为保租房REITs领域新成员。同时，另有多家企业宣布推进保租房REITs申报工作，如新黄浦、万科泊寓、雄安集团、越秀集团、杭州安居集团等，其中部分REITs已获得实质性进展。建信建融家园租赁住房REIT于4月15日获得上交所反馈，汇添富上海地产租赁住房REIT、华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT也已正式申报至上交所，保租房REITs发行节奏明显加快。
