FOREXBNB獲悉，CBRE世邦魏理仕即將發布《蓄勢待發 | 2025年中國房地產市場展望》報告。CBRE預計2025年優質零售物業市場需求將延續回暖趨勢，8個主要一二線城市淨吸納量同比增長10%，由於同期內新增供應增速更快為16%，空置率將在2025年末小幅攀升。但市場新增供應在邁過2025年小高峰後將逐年遞減，空置率也將快速回落。
分城市來看，除天津外，其餘7個城市當前空置率水平均位於10%以下，存量空置面積的去化壓力並不大。業主將重點關注通過優化和升級租戶來提昇運營表現，對優質租戶的招商競爭將成為今年租賃市場的焦點。
2025年租金將延續小幅下跌，多維運營提升租賃表現。
鑑於目前消費補貼主要面向電商滲透率高或租金承付力較低的品類，且消費回暖向租戶信心和租金預算的傳導仍需一段時間，以及今年供應小高峰情況下業主將繼續以有競爭力的租賃條件招引優質租戶，我們預計主要城市購物中心首層租金短期內仍有下調壓力，今年下半年有望逐步企穩。
品牌首選的京滬兩大門戶城市和當前空置率處於低水平的杭州和南京跌幅將在1%以內。廣深、成都和天津的跌幅也將較2024年显著收窄。
值得一提的是，優化空間效率是業主提升商場整體租賃表現的重要舉措，包括化整為零的切鋪和引入快閃店/短租。廣州領展中心城於2024年中完成地下一層調改，將家樂福切鋪調整為休閒娛樂、餐飲和生活服務商家，投資回報率達到43.8%。作為二次元消費者的熱門打卡地，2024年上半年，上海靜安大悅城主題快閃銷售收入突破6,000萬元。
消費刺激加力
2024年全國社會消費品零售總額同比增長3.5%，增速低於2020至2023年均值0.4個百分點，消費市場復甦進程略顯疲軟。
但自去年下半年中央和各地政府加大消費刺激政策力度後，受惠於以舊換新補貼的家電和家具品類四季度銷售額月均增速達33.6%和9%，同期汽車銷售額於年內首次恢復增長。
大力提振消費是2025年重要經濟任務之首。年初中央財政已經預下達2025年消費品以舊換新首批資金810億元，並擴大補貼範圍至消費電子產品。
農曆春節為我們提供了觀測2025年消費開局的窗口：除夕至初六期間，全國電影票房同比增長25%;與此同時，根據國家稅務總局增值稅發票數據，春節假期服務消費同比增長12.3%，而受糧油食品、家電等品類帶動商品消費增長9.9%。
從春節數據來看，當前的消費回暖以服務型消費、必選消費和消費補貼品類為主，消費信心的全面提振和更多可選品類消費的反彈仍有待宏觀經濟預期的進一步改善和消費刺激措施的後續跟進。CBRE預計2025年全國社零總額實現5%左右的增長。
情緒價值醞釀消費新動能
與消費緩慢復甦同步發生的，是消費心理和消費結構的轉變。中國消費者從對商品性價比的追求轉向質價比和心價比，即看重商品和服務的品質和情緒力。2024年現象級的Jellycat餐廳、吃“谷”、Citywalk等都是這一轉變的具現。
情緒價值和品質消費的興起將為零售物業租賃市場積蓄新的增長動能。Euromonitor預測顯示，未來三年銷售額和麵積年均增速領先的業態集中在生鮮和倉儲會員店、運動服飾、寵物用品、玩具遊戲和奢侈品箱包。
一個近期熱議並值得重點關注的領域是二次元經濟的爆發以及“穀子店”的快速擴張。企查查數據顯示，2023年至2024年10月新註冊企業515萬家，是過去四年總和的三倍。線下門店如Goodslove、三月獸、潮玩星球、GUGUGUGU在各類購物中心快速擴張。我們預計2025年二次元業態將在一線及年輕人口占比較高的二線城市保持強勁的租賃需求。
擴張昇級和優化整合併行體驗與坪效並重
CBRE《2024年亞太區租賃情緒調查》，總體上零售品牌對中國內地門店佈局抱持積極策略，但去年下半年後租約重組、縮減整合等優化訴求呈上升趨勢。CBRE認為，這一方面是零售商因2024年銷售增長不及預期而做出的降本增效舉措，而另一方面則是全渠道生態下品牌對實體門店體驗與坪效並重的必然選擇。
2024年安踏推出“超級安踏”門店，並開出40餘家。這一位於核心商圈、面積超1,000平方米的新型門店为消费者提供高质价比、全品類、一站式購物的購物體驗，從而提升店鋪坪效、降低租售比。“超級安踏”仍將是2025年安踏的戰略性擴店類型之一，同时将持续淘汰低效門店。無獨有偶的是，去年11月優衣庫公佈2025財年新策略，計劃以大型、优质地段門店替换小规模、低利潤店鋪。
與服裝品牌不同的是，餐飲業態的門店策略更傾向於小型化和高坪效。海倫司在嗨啤合夥人計劃下推出的更小面積門店獲得了更高的單店坪效，其在未來還將拓展面積更小的“社區空間”。
