FOREXBNB獲悉，中指研究院發布2024中國房地產代建發展年報。報告指出，2024年，據初步統計，代建企業代建項目新簽約規劃建築面積預計為16500萬平方米，規模仍然保持高位，頭部企業市場集中度維持在50%以上。2024年，通過對全國房地產招投標數據監測分析，招標方面，長三角、粵港澳城市群內城市招標信息發布較多，學校和住宅物業成為主要代建需求點。中標方面，房地產企業中標比例約5成，代建企業各業態中標數量較為均衡，佔比趨勢更符合招標各業態佔比，招標與中標的適配性更加均衡。隨著房地產代建競爭激烈，代建企業加速規模擴展，解約率持續攀升，微利將成為行業發展趨勢，代建企業需時刻注意降本增效，提升營銷能力，加速項目去化和合同款及時收回。
01 經營現狀分析
新簽約規模仍然保持高位。2024年，初步統計，代建企業代建項目新簽約規劃建築面積預計為16500萬平方米，規模仍然保持高位。主要由於，一方面，2023年代建企業新簽約規劃建築面積基數較高；另一方面，2024年代建企業解約率（含停工3個月以上但未實際解約項目）較高。近年來，隨著競爭加劇，代建企業項目拓展力度持續增加，導致解約率（含停工3個月以上但未實際解約項目）也持續攀升，未來，企業還是應將發展重心放在項目品質上，而非盲目追求規模擴張。
圖：2017-2024年房地產代建新簽約項目規劃建築面積與增長率情況
數據來源：中指數據CREIS
市場集中度略有上升，仍保持高位。2024年，從代建新簽約項目建築面積來看，前5企業所佔市場份額預計為54.0%，較2023年小幅上升4.2個百分點。從歷年數據來看，代建頭部企業市場集中度始終保持高位，項目拓展能力依舊突出。
圖：2017-2024年房地產代建新簽約項目前五企業市場集中度
數據來源：中指數據CREIS
02 房地產代建招投標監測分析
（一）招標監測分析
2024年，通過對全國房地產招標數據監測分析，從發佈區域來看，浙江省、上海市和湖南省信息發布條數最高，其中，浙江省佔比超20.8%，上海市和湖南省佔比分別為14.2%和12.8%。與2023年相比，該三個省份佔比均有提升。廣東省佔比雖超10%，但相較2023年佔比有所下降。同樣有較大幅度下降的省份還包括江蘇省、內蒙古、河北省和黑龍江省。
圖：2023-2024年公開市場房地產代建招標公告區域佔比情況（單位：個）
數據來源：公開市場招標公告，中指數據CREIS查看更多數據：https://www.cih-index.com
從招標物業類型來看，學校物業佔比為35.6%，與2023年基本持平，佔比最高。住宅物業佔比17.8%，較2023年大幅下降；醫院物業佔13.5%，較2023年有所上升。2024年，辦公物業佔比12.0%，較2023年显著提升11個百分點。
圖：2023（外圈）-2024（內圈）年公開市場房地產代建招標公告業態佔比情況（單位：個）
數據來源：公開市場招標公告，中指數據CREIS查看更多數據：https://www.cih-index.com
（二）中標監測分析
2024年，通過對全國房地產中標數據分析，佔比較高的前五企業分別為綠城管理、藍城集團、潤地管理、金地管理和藍綠雙城。
圖：2024年公開市場房地產代建中標佔比前五企業
數據來源：公開市場中標公告，中指數據CREIS查看更多數據：https://www.cih-index.com
從房地產企業中標業態來看，2024年住宅物業佔比28.7%，較2023年大幅下降。2024年，代建企业各业态中标数量較为均衡，佔比趨勢更符合招標各業態佔比，招標與中標的適配性更加均衡。
圖：2023（外圈）-2024（內圈）年公開市場房地產代建房地產企業中標業態佔比情況（單位：個）
數據來源：公開市場中標公告，中指數據CREIS
03 房地產代建企業發展趨勢及應對策略
解約率持續攀升，需要注重高質量發展。影響房地產代建合約履行的因素較多，因而解約情況時有發生。根據中指研究院對代建企業的調研，優秀房地產代建企業可將解約率（含停工3個月以上但未實際解約項目）控制在15%以下。近年來，代建競爭加劇，部分代建企業為追求規模化發展，加速項目拓展。一方面，當前房地產市場變化較大，項目在合約簽訂時，代建企業評估項目可按合約完成，但執行階段，由於市場變化，與評估出現偏差，代建企業通常會採用項目停工的方式暫停項目；另一方面，由於委託方資金出現問題的項目停工也時有發生，因而，代建解約率（含停工3個月以上但未實際解約項目）持續攀升。房地產代建本質是品牌與管理輸出，口碑十分重要，高解約率不利於代建企業長遠發展。未來，房地產代建企業仍需注重高質量發展，而不應以規模發展作為目標。對於已經規模化發展的代建企業，應注重代建品質，做好前期項目評估，降低因市場原因等導致的解約，同時需加強風險防控機制，對於因委託方違約造成的項目及時補救。對於新入局代建的企業，需秉持“做一成一”的原則，積累代建經驗和口碑，追求高質量發展。
代建管理費率持續壓縮，需時刻注意降本增效。根據中指研究院對典型代建企業代建項目統計，77.7%的代建項目代建費率在1%-3%之間，其中，42.7%的項目代建費率僅在1%-2%之間，佔比最高。未來，隨著競爭加劇，低管理費率、微利趨勢或將延續。這就需要代建企業更加註重運營效率，一方面，提高人員利用率，另一方面，在房地產代建業務外，增加項目諮詢、設計等輕資產業務，提高營業收入，以彌補低管理費帶來的營收減少。
合同款延遲收回現像明顯，代銷項目加速去化仍是重要目標。通常，商品住宅代建均會涉及代銷。對於代銷項目，委託方通常要求代銷項目去化率超70%才會支付合同款，因而，部分項目雖然已進入銷售階段，但代建企業並不能收回全部合同款，導致應收賬款減值損失對當期利潤造成負面影響持續增加。未來，房地產代建企業還需加強營銷能力，加速項目去化，及時收回合同款。
非房企代建機遇仍在，需持續探索新的發展機遇。隨著競爭加劇，部分房地產代建企業也在積極探索並利用新的結構性機遇擴大規模，如城市更新中的保障性住房、配售型保障性住房、共有產權房等。同時，非房企委託代建機遇仍在，如龍湖龍智造代建螞蟻總部二期、遠洋建管代建友芝友集團武漢新建醫療器械生產基地項目等，均是與非房企的代建合作。未來，房地產代建企業需不斷拓展委託方的邊界，積極接洽非房企代建，一方面在激烈的競爭中突圍，另一方面，部分非房企代建對代建方要求較高，代建管理費率通常也較高，可增加代建企業的營收。
品牌化發展成為主流，需更加愛惜品牌。房地產代建本質是品牌輸出，品牌作為雙方信任的基礎，在代建領域尤為重要。當前，主要代建企業均已設立代建品牌，走品牌化發展道路。代建品牌化有助於代建企業積極提升代建品牌影響力，確立行業標杆地位，帶動代建業務拓展。未來，房地產代建企業需格外重視自己的羽毛，夯實自身產品品質，提升項目甄別和風險管控能力，避免代建過程中因內外部因素造成的品牌受損。
表：2024年部分企業發力代建情況
數據來源：企業發布，中指研究院綜合整理
