FOREXBNB獲悉，克而瑞地產研究發布報告稱，在上海、北京、廣州等核心城市優質地塊出讓帶動下，頭部房企投資競爭依然“激烈”。1月，重點監測30家房企單月投資金額(全口徑)接近638億元，同比增長186%，显著好于去年同期；拿地面積183萬平方米，同比幾乎持平。整體來看，企業投資信心的修復主要還是要等待樓市的回暖，2024年四季度一線城市和幾個熱點的二線城市樓市表現相對突出，但全國普遍性的樓市回溫還未出現，因此土地市場的熱度也僅僅局部回歸，對於很多之前進行了全國化佈局的房企來說，銷售對於企業投資的正向傳導還需要一定的時間。
01合約銷售：百強房企1月業績同比降低3.2%
核心觀點：
1、2025年1月，中國房地產市場延續止跌回穩態勢，疊加春節假期因素影響，整體保持低位運行。1月，TOP100房企實現銷售操盤金額2276.1億元，同比降低3.2%，環比降低49.6%，單月業績規模保持在歷史較低水平。
2、2025年1月，百強房企各梯隊銷售門檻變動分化。其中，TOP10和TOP20房企銷售操盤金額門檻分別同比降低10.8%和13.4%至64.6億元和26.5億元。TOP30和TOP50房企門檻分別同比提升4.8%和11.1%至17.4億元和10.7億元。TOP100房企銷售操盤金額門檻也提升31.6%至4.9億元。
3、從企業表現來看，2025年1月絕大多數百強房企業績環比降低，單月業績同比提升和降低的百強房企，則各占到近半數。其中，中海地產、華潤置地、華髮股份、建發房產、融創中國、中國金茂、中國鐵建、越秀地產等房企表現較好，單月業績實現同比正增長。
02企業拿地：核心城市土拍“開門紅” 典型企業投資額同比增186%
核心觀點：
1、在上海、北京、廣州等核心城市優質地塊出讓帶動下，頭部房企投資競爭依然“激烈”。1月，重點監測30家房企單月投資金額(全口徑)接近638億元，同比增長186%，显著好于去年同期；拿地面積183萬平方米，同比幾乎持平。重點企業拿地平均樓板價34918元/平方米，較2024年1月提升192%，也從側面印證了當前企業投資著重於高能級城市的優質地塊。而從企業來看，能夠在核心城市拿地的依舊是“老面孔”央企和國企，其中華潤、招商單月拿地金額達到124億元、126億元。
2、銷售到投資的傳導仍需修復。從1月投資情況來看，在供應端持續提升質量、降低規模的舉措下，北上杭等熱點城市已經迎來開門紅，土拍不限價後出現多宗成交溢價率超過20%的地塊，頭部房企在優質地塊中的競爭依然激烈。
但整體來看，企業投資信心的修復主要還是要等待樓市的回暖，2024年四季度一線城市和幾個熱點的二線城市樓市表現相對突出，但全國普遍性的樓市回溫還未出現，因此土地市場的熱度也僅僅局部回歸，對於很多之前進行了全國化佈局的房企來說，銷售對於企業投資的正向傳導還需要一定的時間。
03企業融資：受春節影響融資規模同比減少31.9% 繼續保持低位
核心觀點：
1、融資總量：2025年1月65家典型房企的融資總量为329.86億元，環比減少19.8%，同比減少31.9%。融資規模的同環比大減主要是因為春節假期的影響，若是與2024年同為春節月的2月份進行對比，則增長18.2%。在融資結構方面，本月房企境內債權融資203.08億元，環比減少30.9%，同比減少45.6%；境外債權融資20億元，環比減少11.4%，同比減少57.9%；資產證券化融資106.78億元，環比增長12.7%，同比增長68.6%。
2、融資成本：2025年1月65家典型房企新增债券类融資成本3%，較2024年提升0.07個百分點。本月發行的均是境內債券，由於發債的主要是首創城發、中交地產、華髮股份等央國企，因此境内债券融資成本較2024年全年僅略微提高0.09個百分點，整體仍處於低位。
3、企業表現：本月融資總量最大的企業是金融街，企業在本月發行了1筆46億元的CMBS、1筆12億元的中期票据以及1筆3.39億元的供应链ABS。從企業梯隊來看，2025年1月TOP10房企的平均融資額為15.19億元，是所有梯隊中最多的。TOP51+房企的平均融資額為4.01億元，同比增長21.01%，该梯队是唯一一个融资规模同比增長的梯队。從融資成本來看，TOP51+梯隊的房企融資成本最低，為2.55%，較2024年全年融資成本降低了1.5pct，降幅也是最大，同時比融資成本最高的TOP11-30的房企低0.85pct。
04組織動態：多家頭部房企啟動大規模組織架構與人事調整
核心觀點：
2025年1月，65家重點監測的房企重大組織調整及人事變動概況如下：
1、熱度事件方面，1月27日，万科宣布了管理層人員的大規模調整。此次調整中，深鐵董事長接任万科董事會主席一職，郁亮則轉任為副總裁，同時祝九勝全職退出管理層，原董事會秘書朱旭將負責長租公寓事業部，並由曾任深圳地鐵集團董事的田鈞接任董秘之職。此外，万科還迎來了三位新的執行副總裁，分別是來自深圳地鐵集團的華翠和李剛，以及來自深圳特區建工集團的李鋒。本次調整的最大看點在於，大股東深圳地鐵集團全面進駐万科，其董事長直接出任万科董事會主席，參與日常管理運營，實現了深圳國資的全面介入。在保留部分資深管理層的同時，也引入了不少新面孔。
回顧歷史，2017年6月，郁亮正式從王石手中接過万科董事長的重任，成為万科歷史上的第二位董事長。然而，隨著市場環境的變化，万科也面臨著前所未有的挑戰。2024年，万科預計出現巨額虧損，這既是行業調整的必然結果，也是企業自身需要深刻反思的地方。如今，郁亮正式交出了万科的領導權杖，標誌著万科進入了一個新的發展階段。万科將在深圳國資的引領下，開啟全新的管理運營篇章。
2、2025年1月，隨著新一年組織變動高峰期的到來，保利發展、中海地產、招商蛇口、建發房產、綠地控股等國資背景的行業領先房企，紛紛著手進行重大組織變陣與人員調整。
保利發展對江蘇、浙江、山東、遼寧等區域旗下的城市公司進行了合併，旨在精簡架構、優化資源配置。此次調整中，原產研中心總經理吳勁松被提名為保利上海公司總經理，傅小君由上海調至浙江公司擔任董事長，張磊由浙江調至戰投中心，而朱忠偉則接任浙江公司總經理一職。這些調整旨在提升管理效率和運營效能，特別是針對存量運營項目較多的區域，合併後有助於集中資源，聚焦核心區域發展。
招商蛇口在華東區域也啟動了城市公司合併，杭州公司更名為浙江公司，寧波公司調整為事業部併入浙江公司。調整後，華東區域管理範圍涵蓋上海、浙江、福建三大城市公司。綠地集團則將江蘇、安徽、浙江、江西四地的地產事業部合併為蘇皖和浙贛兩大新事業部，並重新任命了管理層。
中海地產同樣進行了區域整合，将沈阳和大连公司合并为辽宁公司。近年來，區域合併已成為房企組織架構調整的主流趨勢，有助於房企減少新開發項目，將投資資源集中於回款有保障的安全區域，實現資源優化配置。
伴隨著區域公司、城市公司的升級、降級、裁撤、合併等調整，房企人員方面也出現了適應性變動。建發房產調整了華東、海西、東南三大集群版圖，並更換了三個集群的總經理。金地集團旗下金地商置則在集團總部層面撤銷了運營中心及華東、華南、華北區域公司，意在強化集團職能、削弱地方權力，並應對業績壓力。高管團隊的大規模變動表明，業績已成為房企人事任免的重要依據，只有業績突出者才能在激烈的競爭中立足。
