2024年以來，在政策利好推動下，中國公募REITs邁入常態化發展新階段。
CRIC監測數據顯示，截至12月31日，2024年已有29隻公募REITs完成了上市，募集資金總額為655.17億元，創下了近年來新高。
隨著公募REITs政策環境逐漸完善、市場規模逐漸擴大，持有優質存量資產的房地產開發企業也迎來了更多的機會，部分房商已經開始進行試水。
據CRIC統計，2024年已有6家房企發行公募REITs，消費性基礎設施和租賃房屋是主要方向。
REITs是打通“投、融、管、退”閉環非常重要的一部分，擁有優質不動產專案的房企業者可以藉助公募REITs加速企業的策略轉型，資產運作模式由重轉輕，自身角色定位從開發人員轉變為資產管理服務商，對於當前房企走出產業困境具有重要意義。
REITs在國外早已經成熟，但國內真正應用不到四年左右的時間。
自2020年4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合發布《關於推進基礎建設領域不動產投資信託基金（REITs）試辦相關工作的通知》以來，我國公募REITs試點工作正式啟動，經歷多次擴容後，2024年中國公募REITs邁入常態化發展新階段，朝向規範化和成熟化的方向不斷發展。
7月26日，國家發展改革委員會公佈《關於全面推動基礎建設領域不動產投資信託基金（REITs）專案常態化發行的通知》（1014號文），部署推進REITs常態化發行工作。
在政策利好不斷加碼的同時，已上市的公募REITs較好的獲利能力和派息比率也是支持公募REITs持續發展的一大動力。
CRIC監測數據顯示，2024年中期之前上市的36隻公募REITs，前三季實現獲利的有33只，其中更有19只實現了淨利率20%以上，佔比超過了一半。
公募REITs長期穩定且較高的收益率，結合政策的利多支持，使得公募REITs獲得了越來越多的原始權益人和投資者的重視。截至12月31日，2024年已有29隻公募REITs完成了上市，募集資金總額為655.17億元，創下了近年來的新高，同時我國公募REITs已上市的總規模也達到了1661.64億元。
1、已有6家房企發行公募REITs，消費性基礎設施和租賃房屋是主要方向
隨著公募REITs政策環境逐漸完善、市場規模逐漸擴大，持有優質存量資產的房地產開發企業也迎來了更多的機會，部分房商已經開始進行試水。截至2024年12月31日，共有華潤置地、招商蛇口、大悅城、萬科、首創城發和中國金茂的8只REITs產品完成了上市，總規模224.22億元，此外还有金隅集团和萬科的两只新发行REITs以及華潤的租賃住房REITs擴募正在審核中。不過相對於目前1661.64億元的公募REITs市場而言，房商的參與程度仍相對較低。
從房企參與的公募REITs的基礎設施類型來看，主要還是在消費性基礎設施和租賃住房兩個方面。
尤其是在消費性基礎設施領域，目前房企旗下已上市、已申報的10隻公募REITs產品（不包含擴募）中，有5只是消費類公募REITs。租賃住房領域除了已經上市的有華夏基金華潤有巢REIT和招商基金招商蛇口租屋REIT以外，還有華潤有巢REIT的擴募正在審批中，另外也有消息指出萬科計畫以泊寓為標的申報發行10億元租賃住房REIT。
相較於這兩個與房企業務關係較為緊密的領域，產業園區和倉儲物流雖然也有房商涉及，但是數量相對較少。
2、租賃住房公募REITs整體營運優秀，未來前景廣闊
租賃住房公募REITs在前三季的整體淨利率達到了37.5%，在各種類型的底層資產中淨利率最高，其中5只租賃住房公募REITs中有4只主做保障性租賃住房業務，企業租戶比例較高，因此能獲得較高的利潤率，而唯一一檔房企旗下的華夏基金華潤有巢REIT作為市場化運作的長租公寓項目，其前第三季的淨利率為12.1%，與保障性租賃住房REITs產品差距較大。
2024年唯一一個完成上市的房企旗下租賃房屋公募REITs產品，招商基金蛇口租賃住房REIT計畫成立伊始就受到了市場投資人的高度關注和認可，網下詢價階段全場認購倍數達103.66倍，創下2024年公募REITs網下全場認購倍數新高。最終募集資金達到13.635億元，溢價率為9.43%。
對於上市房而言，發行公募REITs將對企業財務報表帶來一定的影響。
1、華夏華潤商業REIT的背後具有策略整合意圖
2024年3月14日，華夏華潤商業REIT在深圳證券交易所成功上市，該項目在首批上市的三單消費基礎設施REITs中發行規模最大，達到了69.02億。
根據專案募集說明書顯示，華夏華潤商業REIT的底層資產為青島萬象城，在初始狀態中專案公司為華潤置地（山東）有限公司，由華潤商業資產控股有限公司100%持有，而華潤商業資產為華潤置地旗下的全資子公司，這也意味著原本專案公司的財務需要被華潤置地並表。
但在2024年中期業績報告中，華潤置地期內已向華夏華潤商業信託公募基金出售華潤置地（山東）有限公司的全部權益，代價為61.26億元；出售後華潤置地認購30%基金份額，代價為20.71億元，並分類為聯營企業。交易完成後，華潤置地並不形成控制，不再並表入帳。在華潤置地的案例中，發行公募REITs實質上屬於底層資產從並表狀態到出表。
從並表狀態到出表狀態的模式下，房商會將專案公司的股權轉讓公募基金，在合併財務報表中，處置股權轉讓對價（以及剩餘股權的公允價值）與長期股權投資的帳面價值（自購買日持續計算的可辨識淨資產的公允價值*持股比例）的差額，確認為投資收益。另外，華潤置地將喪失控制權後的專案公司分類為聯營企業，後續將依照長期股權投資權益法來計算。
2、萬科中金印力消費REIT緩解表外資金壓力
2024年4月30日，萬科旗下的中金印力消費基礎設施REIT在深圳證券交易所正式上市，發行規模32.6億。中金印力消費基礎設施REIT的原始權益人為印力商用置業有限公司，專案公司為杭州潤衡置業有限公司。先前印力商置及杭州潤衡就屬於萬科集團的聯營公司，原本屬於出表狀態。
而在此次發行公募REITs後，萬科於專案公司的持股比例雖然下降，但對專案公司仍保持重大影響。根據2024年上半年中期報告，在關聯方關係中，萬科仍將印力商置及杭州潤衡列為聯營公司。
在中金印力消費REIT的案例中，屬於維持出表狀態不變。僅能從長期股權投資中聯營企業當期減少投資額中，看出發行公募REITs所帶來的影響。另外，轉讓對價與處分的長期股權投資帳面價值差額，確認為投資收益。
3、公募REITs提升商業板塊獨立性，協助企業轉型升級
整體來看，發行公募REITs並非簡單“一錘子買賣”將資產直接出售，而是要求企業要保留專案部分股權且確保經營穩定。雖然在1014號文中，對回收資金的使用要求大幅放鬆，將補充原始權益人流動資金的比例上限提高至15%，但仍有相對嚴格的限制。
在此背景下，發行公募REITs的意義更多是提升集團旗下商業板塊的獨立性，在母公司資金普遍承壓的背景下，商業板塊能夠透過市場募集資金，更好實現自給自足，獨立發展。
對於類似華潤置地旗下擁有大量優質商業項目的房企而言，應該抓住當下公募REITs的政策機遇，以建構新的發展格局。在產業深度調整的大背景下，相關房企可以透過發行公募REITs，加速企業輕資產化轉型，進一步增強資本實力。同時，發行公募REITs有利於盤活房企長週期低報酬的存量資產，募集資金也可以用於相關資產的再投資，降低企業在存量資產裡的沉澱成本。最後，公募REITs有助於房企在非住宅領域繼續深耕佈局，孵化潛在商業項目，提升商業項目的報酬率，實現資產增值。
對於流動性緊張的房企而言，發行公募REITs可以作為融資轉型的一種輔助手段，但不會是主要方式。對於這類企業而言，首要解決的是債務壓力，最優解仍是直接出售旗下各類重資產，包括但不限於附屬或合聯營公司股權、投資性房地產等等。
事實上，公募REITs也起到了一個橋樑作用，同時連結了房企與投資機構，或在未來催生更多可能的合作機會。以萬科為例，根據公開資訊顯示，在中金印力消費REIT的認購方中，有國壽投資、中信證券、建信信託、平安理財、招商理財等多家投資機構；而8月萬科也與中信、泰康等設立了消費Pre-REIT基金。這類與金融機構的連結與合作，將會更能推動企業完成轉型升級，更快走出產業週期。
整體看來，房企參與公募REITs發行申報主要還是在消費性基礎設施、租賃住房領域及產業園區等方面。隨著公募REITs政策環境逐漸完善、市場規模逐漸擴大，持有優質存量資產的房地產開發企業也迎來了更多的機會，越來越多的房商開始進行試水，對於擁有大量優質商業項目的房商而言，應該抓住當下公募REITs的政策機遇，以建構新的發展格局，而對於流動性緊張的房企而言，最優解仍是直接出售旗下各類重資產以解決債務壓力。
本文編選自微信公眾號“丁祖昱評樓市”，FOREXBNB編輯：陳宇鋒。
