FOREXBNB獲悉，全球對沖基金和私募股權公司正湧向日本公司，以解鎖價值鋼彈25兆日圓(1650億美元)、被低估的房地產。
企業資產負債表上隱藏的房地產價值，正成為日本今年宣布的一些規模最大的維權活動和併購活動背後的一個主題。據上週的報導稱，Elliott Investment Management公佈了其持有東京燃氣公司5.03%股份的最新舉措，該公司估計其房地產投資組合價值約為1.5兆日圓，幾乎相當於東京瓦斯的整個市值。
未實現收益的可能性源自於日本企業長期持有辦公室、飯店和鄉村俱樂部的會計習慣。房地產的價值以帳面價值記錄，即購置或開發成本減去年折舊。但近年來，日本的房地產價格飆升，尤其是在大都會地區。這意味著，如果房地產被出售，公司可以從帳面價值和市場價值之間的差額中獲得巨額利潤。
這項策略現在正成為投資者關注的焦點，他們仍然認為日本企業被低估了。這一觀點是私募股權交易背後的動力，比如40億美元收購日本軟體開發商Fuji Soft，以及Elliott、Palliser Capital和3D Investment Partners的維權人士股權。
高盛首席日本股票策略師Bruce Kirk表示：“幾十年來，我們一直都知道日本的房地產價值，但我們從來沒有打開價值的鑰匙——現在我們有了。這是令人興奮的事情，你現在開始看到投資人關注它。”
高盛估計，在250多家主要業務不是房地產的日本公司中，可能至少存在25兆日圓的未實現收益。其中持有最多這些資產的是鐵路、建築和公用事業行業公司。
Elliott在東京瓦斯的持股主要是為了讓這家公用事業公司出售其持有的房地產，並且更能利用這筆資金。該公司擁有新宿公園塔，其中包括2003年電影《愛情不用東京》中出現的東京柏悅酒店。根據東京燃氣的年度證券報告，該物業建在一個前天然氣儲存設施上，價值589億日圓。但根據政府對該地區土地估值的計算，其價值可能超过1800億日圓。
今年早些時候，將Fuji Soft私有化的舉動吸引了多家私募股權公司的競購，這些公司被這家資訊科技公司在東京的辦公室組合所吸引。這一過程最終導致KKR&Co.和貝恩資本之間發生了一場罕見的收購戰。總部位於新加坡的維權投資者3D在一份報告中表示，如果出售Fuji Soft的房地產，其價值至少為1950億日圓，相比之下，這些資產的帳面價值為845億日圓。據悉，3D在Fuji Soft中持有大量股份，並向其施壓，要求其私有化。
3D還持有啤酒製造商Sapporo Holdings Ltd.18%的股份，該公司在2023年從房地產業務獲得的營業收入與銷售啤酒的收入相當。10月，由James Smith管理的Palliser公佈了對開發商Tokyo Tatemono Co.的投資，稱其價值可能是目前市值的兩倍，並鼓勵該公司出售部分房地產。
本週，當地媒體報道稱，一家與維權投資者Yoshiaki Murakami有關聯的基金已入股日本鐵路營運商京成電鐵株式會社和京濱急行電鐵株式會社。儘管Murakami的意圖尚不清楚，但鐵路運輸公司擁有交通樞紐附近的寶貴房產，並從房地產中獲得了一些最大的未實現收益。
私募股權公司也表現出了更大的興趣。房地產公司仲量聯行駐日本的國際資本主管Shai Greenberg表示，在向他們提供了解企業所持房產價值的建議方面，業務增加。
Greenberg表示：“日本企業歷來都是重資產企業。遺留資產的市場價值往往與長期貶值的帳面價值大相逕庭，這使得日本房地產成為維權人士和私人股本基金的‘蜜罐’。”
最近，已經有私募股權公司收購資產密集型公司並出售其房產的案例。KKR於2023年以6700億日元收購了日立物流，並將其更名為Logisteed，後來又以超過2000億日圓的價格將該公司的一些倉庫出售給了自己的房地產資產管理公司KJR management。據當地媒體報道，貝恩資本在2020年以900億日元收購日本昭和飛機工業公司後，又以約1300億日圓的價格出售了該飛機零件製造商擁有的一個高爾夫球場度假村。
另外，一些公司受到公司治理改革的影響，意識到回報股東，也正在轉向輕資產策略。運輸和酒店服務提供商西部電機已出售了其滑雪場，並正在談判出售其標誌性資產之一東京花園露台紀尾井町，這可能是一筆約4000億日圓的交易。今年5月，3D出現在該公司的股東名冊上。
高盛的Kirk表示：“我們用多餘的現金來回報股東，這是一種唾手可得的成果，現在我們正在進行更複雜的價值解鎖。目前，未實現的房地產收益角度尤其有趣。”
