FOREXBNB獲悉，國泰君安發布研報稱，從REITs第三季報來看，不同板塊間底層資產經營情形表現分化，個別項目經營受負面影響經營出現波動，需關注影響的持續性；能源板塊短期受天氣影響導致經營波動較高，建議以相對長期的視角看待;受經濟基本面影響程度較高的倉儲物流、產業園區和高速公路板塊整體承壓態勢不變，而消費板塊經營數據依舊環比穩定上升。
國泰君安主要觀點如下：
從供需兩端來看，雖然2025年新增供給可能維持高位，但是REITs估值在廣義資產荒的情況下仍有望維持或抬升，橫向比較來看，REITs的相對配置價值較高。
首先，REITs具備較強的類紅利資產屬性，當權益市場出現回檔或中小盤有邊際下行情況下，REITs可能會出現替代性配置抬升;其次，債券市場持續突破新低，絕對高位隱含了風險，相較於其他資產而言REITs天然具備類固收屬性;最後，隨著經濟工作會議定調，政策將不斷精進落地，部分底層資產尤其是周期類底層資產可望出現彈性變化，可望帶來超額收益。
後續從REITs二級市場來看，或可關注以下三類隱含機會：
①隨著無風險利率不斷走低，債市獲利空間下降的同時，偏固收類投資者或將對保障房等弱週期板塊REITs產品更加青睞。
②部分項目因底層資產表現不如預期，股價可能存在一定補漲空間，可提前佈局等候估值回歸或業績反轉帶來的潛在機會。
③2024年以來部分新發REITs項目帶有收益分配調節機制，可挖掘其中潛力較足的強週期項目，短期業績保障搭配長期業績反轉策略，收益相對更穩定。
2024年國內REITs發行放量，截止12月16日新增上市25只REITs，發行規模達541億元，皆創歷史新高。
品種方面新增水力發電能源基礎設施、陸域風電能源基礎設施、消費性基礎設施與水利基礎設施，其中消費性基礎設施上市7只，發行規模198億元，為2024年新增規模最大的REITs種類。2024年REITs二級市場整體表現良好，但具體板塊間分化明顯。
具體來看，截止12月16日，2024年以來中證REITs總收益指數上漲12.75%，產權類和特許經營類REITs分別上漲15.52%和14.76%，從底層資產來看，漲幅由高到低分別為：水利(37.45%)、保障房(37.18%)、能源(25.00%)、生態環保(21.54%)、消費(16.87%)、產業園區(13.51%)、交通(8.44%)、倉儲(1.42%)。
REITs行情整體修復的同時，板塊間的分化格局延續。
從REITs第三季報來看，不同板塊間底層資產經營情形表現分化，個別項目經營受負面影響經營出現波動，需關注影響的持續性;能源板塊短期受天氣影響導致經營波動較高，建議以相對長期的視角看待；受經濟基本面影響程度較高的倉儲物流、產業園區和高速公路板塊整體承壓態勢不變，而消費板塊經營數據依舊環比穩定上升。
風險提示：超預期REITs政策發布，底層資產經營狀況惡化。
