克而瑞地產：一季度房地產行業進一步企穩 核心城市交易趨於活躍

2025年一季度房地產行業企穩，核心城市交易活躍

根據克而瑞地產的報告，2025年初房地產市場迎來了預期中的小陽春，行業進一步企穩。商品房銷售規模同比降幅持續收窄，房價下降城市數量降至2023年下半年以來的新低，住宅待售面積環比轉降。國家統計局數據顯示，40個重點城市一季度新建商品房銷售面積和銷售額分別增長1.2%和4.4%，核心城市交易活躍，國房景氣指數延續回升。

市場需求面的積極信號和財政政策的支持預計將繼續推動行業庫存改善和供求預期。隨着土地市場的熱度向新房、二手房市場傳導，熱度回升將在更多指標上和更多城市中頻繁出現。

3月份，一二線城市新房市場交易規模持續同比增長，CRIC數據顯示，北京、廣州、深圳、寧波、南京、蘇州等同比增幅均超過20%。北京核心區改善盤入市帶動結構性放量，單月成交衝高至超過50萬平方米，一季度累計同比正增21%。3月房企推盤積極性穩步回升，加之營銷力度增強，29個重點城市3月平均開盤去化率爲45%，環比上升11個百分點，同比上升19個百分點，延續復甦走勢。

2025年一季度商品房成交面積同比下降3%，創近21個月累計同比降幅新低。政策方面，3月以來多次明確發聲，將繼續推動房地產止跌回穩，在賦能好房子建設的同時，也要加強對於城市更新工作的支持，並在促消費文件中首次強調穩樓市。地方政府在房貸額度、首付比例、稅費減免、購房補貼、以舊換新等多方面的穩市場政策護航，核心城市需求側指標率先向好。2025年一季度核心30城一二手成交總量同比增長17%，3月份整體來訪、認購迎來普漲。

房價方面，以2021年1月爲基點來看70城新建商品住宅和二手住宅價格指數走勢，3月份房價環比回落速度已收窄至0.2%以內。統計局發佈數據顯示，各線城市商品住宅銷售價格同比降幅均繼續收窄，一手房價格同比下降5.0%，降幅連續5個月收窄，二手房價格同比下降7.3%，降幅更連續6個月同比收窄。其中，上海一手房價格上漲5.7%，北京、廣州和深圳分別下降5.7%、7.2%和3.9%。

環比來看，3月份有34個城市一手房價環比止跌，創2023年下半年以來的新高。一線城市新建商品住宅房價指數連續5個月處於正增長區間，其中，上海和深圳分別上漲0.7%和0.1%，上海也是本月一手房價格環比漲幅最高的城市，北京和廣州分別下降0.2%和0.1%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，與上月相同。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅收窄0.1個百分點。

新開工規模延續低位，短期庫存壓力快速減輕。1—3月份，房地產開發企業房屋施工面積613705萬平方米，同比下降9.5%。其中，住宅施工面積427237萬平方米，下降9.9%。房屋新開工面積12996萬平方米，下降24.4%。其中，住宅新開工面積9492萬平方米，下降23.9%。

3月份新開工規模同比下降18%，降幅較1-2月大幅收窄了11.5個百分點，但這一降幅仍遠高於同期土地成交和商品房成交規模的同比降幅。面對2025年以來土地市場的高熱，以及一二線小陽春的到來，爲加快推進供求關係達到新的平衡單，在新增待售庫存方面，目前行業仍保持着審慎剋制的態度。

2025年3月份，房屋竣工面積4296萬平方米，同比下降11.5%，降幅較前2月收窄了4.1個百分點。與行業銷售規模的調整同步，房屋竣工面積的下降亦在情理之中。3月份竣工規模降幅的收窄，且同比降幅小於新開工面積7.5個百分點，說明行業白名單擴容、保交房攻堅戰的正在如期推進，潛在庫存風險也在持續出清。

1—3月份，全國房地產開發投資19904億元，同比下降9.9%。3月份房地產開發投資9184億元，同比下降10%，降幅較前2月擴大了0.2個百分點。開發投資下行的背後，是2025年初土地供求規模低位下行。一季度土地成交1.28億平方米，同比下降10%。

克而瑞預計，2025年上半年商品房銷售面積、金額將加速築底，更多主要城市將迎來新房交易量的築底企穩。隨着提振消費促進需求等一系列舉措的加快落地，以及地方主管部門進一步優化貸款額度、稅費減免、購房補助、以舊換新等穩市場新政，預計購房者預期將持續改善，大中城市房價將迎來更爲明確的積極信號，一手房價的指數向好也將爲更多購房者所切身感知。投資開工方面，基於當前行業仍處於調降庫存階段，供給側延續縮量提振投資熱度，收儲閒置土地與存量住房改善庫存壓力，加快城中村改造、舊改提高土地要素利用效率，預計新開工和開發投資繼續位於收縮調整週期，施工面積也將加速向新的供求平衡點靠攏。