克而瑞地产：一季度房地产行业进一步企稳 核心城市交易趋于活跃

2025年一季度房地产行业企稳，核心城市交易活跃

根据克而瑞地产的报告，2025年初房地产市场迎来了预期中的小阳春，行业进一步企稳。商品房销售规模同比降幅持续收窄，房价下降城市数量降至2023年下半年以来的新低，住宅待售面积环比转降。国家统计局数据显示，40个重点城市一季度新建商品房销售面积和销售额分别增长1.2%和4.4%，核心城市交易活跃，国房景气指数延续回升。

市场需求面的积极信号和财政政策的支持预计将继续推动行业库存改善和供求预期。随着土地市场的热度向新房、二手房市场传导，热度回升将在更多指标上和更多城市中频繁出现。

3月份，一二线城市新房市场交易规模持续同比增长，CRIC数据显示，北京、广州、深圳、宁波、南京、苏州等同比增幅均超过20%。北京核心区改善盘入市带动结构性放量，单月成交冲高至超过50万平方米，一季度累计同比正增21%。3月房企推盘积极性稳步回升，加之营销力度增强，29个重点城市3月平均开盘去化率为45%，环比上升11个百分点，同比上升19个百分点，延续复苏走势。

2025年一季度商品房成交面积同比下降3%，创近21个月累计同比降幅新低。政策方面，3月以来多次明确发声，将继续推动房地产止跌回稳，在赋能好房子建设的同时，也要加强对于城市更新工作的支持，并在促消费文件中首次强调稳楼市。地方政府在房贷额度、首付比例、税费减免、购房补贴、以旧换新等多方面的稳市场政策护航，核心城市需求侧指标率先向好。2025年一季度核心30城一二手成交总量同比增长17%，3月份整体来访、认购迎来普涨。

房价方面，以2021年1月为基点来看70城新建商品住宅和二手住宅价格指数走势，3月份房价环比回落速度已收窄至0.2%以内。统计局发布数据显示，各线城市商品住宅销售价格同比降幅均继续收窄，一手房价格同比下降5.0%，降幅连续5个月收窄，二手房价格同比下降7.3%，降幅更连续6个月同比收窄。其中，上海一手房价格上涨5.7%，北京、广州和深圳分别下降5.7%、7.2%和3.9%。

环比来看，3月份有34个城市一手房价环比止跌，创2023年下半年以来的新高。一线城市新建商品住宅房价指数连续5个月处于正增长区间，其中，上海和深圳分别上涨0.7%和0.1%，上海也是本月一手房价格环比涨幅最高的城市，北京和广州分别下降0.2%和0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅收窄0.1个百分点。

新开工规模延续低位，短期库存压力快速减轻。1—3月份，房地产开发企业房屋施工面积613705万平方米，同比下降9.5%。其中，住宅施工面积427237万平方米，下降9.9%。房屋新开工面积12996万平方米，下降24.4%。其中，住宅新开工面积9492万平方米，下降23.9%。

3月份新开工规模同比下降18%，降幅较1-2月大幅收窄了11.5个百分点，但这一降幅仍远高于同期土地成交和商品房成交规模的同比降幅。面对2025年以来土地市场的高热，以及一二线小阳春的到来，为加快推进供求关系达到新的平衡单，在新增待售库存方面，目前行业仍保持着审慎克制的态度。

2025年3月份，房屋竣工面积4296万平方米，同比下降11.5%，降幅较前2月收窄了4.1个百分点。与行业销售规模的调整同步，房屋竣工面积的下降亦在情理之中。3月份竣工规模降幅的收窄，且同比降幅小于新开工面积7.5个百分点，说明行业白名单扩容、保交房攻坚战的正在如期推进，潜在库存风险也在持续出清。

1—3月份，全国房地产开发投资19904亿元，同比下降9.9%。3月份房地产开发投资9184亿元，同比下降10%，降幅较前2月扩大了0.2个百分点。开发投资下行的背后，是2025年初土地供求规模低位下行。一季度土地成交1.28亿平方米，同比下降10%。

克而瑞预计，2025年上半年商品房销售面积、金额将加速筑底，更多主要城市将迎来新房交易量的筑底企稳。随着提振消费促进需求等一系列举措的加快落地，以及地方主管部门进一步优化贷款额度、税费减免、购房补助、以旧换新等稳市场新政，预计购房者预期将持续改善，大中城市房价将迎来更为明确的积极信号，一手房价的指数向好也将为更多购房者所切身感知。投资开工方面，基于当前行业仍处于调降库存阶段，供给侧延续缩量提振投资热度，收储闲置土地与存量住房改善库存压力，加快城中村改造、旧改提高土地要素利用效率，预计新开工和开发投资继续位于收缩调整周期，施工面积也将加速向新的供求平衡点靠拢。