克而瑞地產研究：2025年土拍高熱必然性的三大邏輯

2025年土地市場升溫：房地產行業轉向質量驅動

克而瑞地產研究指出，2025年土地市場的升溫是房地產行業從規模驅動轉向質量驅動的必然結果。核心城市的價值重估、政策端的精準調控、市場端的預期修復、企業端的理性投資共同構建了“總量可控、結構優化、品質躍升”的新發展模式。預計行業將在2025年迎來真正的企穩回升，爲長期健康發展奠定堅實基礎。

土地市場率先反彈

2025年一季度，土地市場突破三年沉寂，溢價率大幅回暖。與2019-2021年的高熱不同，本輪升溫呈現“核心城市領跑、優質地塊主導”的特徵。全國300城經營性土地成交建築面積同比下降11.2%，但成交金額逆勢增長17.6%，核心城市高溢價地塊頻現。例如，北京、上海一季度成交的22宗宅地中，有7宗總價超50億元，且溢價率普遍超過10%，其中虹口區90億宅地溢價率更是達到38%；杭州核心板塊5日內兩度刷新樓板價紀錄。

量縮價漲的背後，是政策端通過優化供給規模、換取高質增量的成果。收縮土地供應，2025年1-2月，全國土地成交建面僅0.88億平方米，商品房成交面積1.07億平方米，土地交易量已然低於新房成交規模。2021年下半年至今，土地交易量平均每年下降22%，尤其是在2023年至今的27個月中，26個月全國土地成交建面同比下滑，其中16個月同比降幅超過20%。

政策端的另一大突破在於需求側改革。通過構建“好房子”標準體系、降低容積率、強化配套要求等措施，新出讓地塊的產品力顯著提升，市場也更願意以高價獲取高品質地塊。

核心城市領漲

相比2019-2021年的上一輪土拍高熱期，2025年呈現出新的結構性特徵：核心城市取代三四線，成爲土地市場高熱的主導力量。這一轉變折射出行業底層邏輯的變化：從擊鼓傳花式的量價擴張，轉向追求利潤和流量的確定性。

2019-2021年上半年，土地市場的熱度主要由三四線城市驅動。以2021年一季度爲例，三四線城市溢價率達18%，顯著高於一線的7%和二線的15%。2025年一季度，支撐土地市場熱度的動因截然不同。一線城市平均溢價率達17%，二線爲21%，而三四線僅4%。

熱度從核心城市逐步擴散

作爲本輪調整週期中的“模範生”，北京、上海、杭州、成都以更爲穩定的去化率、持續低位的消化週期，在行業止跌回穩進程中始終先人一步。2025年1月土拍熱度即居高不下，出現溢價率20%以上的90億土拍成交(北京)，50%以上的超高溢價率(杭州、深圳、成都)。

這一趨勢反映了穩市場成效的梯度傳導。“模範生”優質投資機會固然極好，但在供給規模的控制下，京滬杭蓉等城市的投資機會仍然無法滿足企業的投資需求，從而引導房企向次核心城市潛力板塊佈局。

展望

2025年土地市場的升溫，有望在政策、市場、企業三方合力下的長期趨勢持續。供給側改革深化，存量盤活與增量優化並進。地方积极出台稳市場政策，驱动土地市場持续复苏。企業投資意願回升，國央企主導行業發展新格局。