克而瑞地产研究：2025年土拍高热必然性的三大逻辑

2025年土地市场升温：房地产行业转向质量驱动

克而瑞地产研究指出，2025年土地市场的升温是房地产行业从规模驱动转向质量驱动的必然结果。核心城市的价值重估、政策端的精准调控、市场端的预期修复、企业端的理性投资共同构建了“总量可控、结构优化、品质跃升”的新发展模式。预计行业将在2025年迎来真正的企稳回升，为长期健康发展奠定坚实基础。

土地市场率先反弹

2025年一季度，土地市场突破三年沉寂，溢价率大幅回暖。与2019-2021年的高热不同，本轮升温呈现“核心城市领跑、优质地块主导”的特征。全国300城经营性土地成交建筑面积同比下降11.2%，但成交金额逆势增长17.6%，核心城市高溢价地块频现。例如，北京、上海一季度成交的22宗宅地中，有7宗总价超50亿元，且溢价率普遍超过10%，其中虹口区90亿宅地溢价率更是达到38%；杭州核心板块5日内两度刷新楼板价纪录。

量缩价涨的背后，是政策端通过优化供给规模、换取高质增量的成果。收缩土地供应，2025年1-2月，全国土地成交建面仅0.88亿平方米，商品房成交面积1.07亿平方米，土地交易量已然低于新房成交规模。2021年下半年至今，土地交易量平均每年下降22%，尤其是在2023年至今的27个月中，26个月全国土地成交建面同比下滑，其中16个月同比降幅超过20%。

政策端的另一大突破在于需求侧改革。通过构建“好房子”标准体系、降低容积率、强化配套要求等措施，新出让地块的产品力显著提升，市场也更愿意以高价获取高品质地块。

核心城市领涨

相比2019-2021年的上一轮土拍高热期，2025年呈现出新的结构性特征：核心城市取代三四线，成为土地市场高热的主导力量。这一转变折射出行业底层逻辑的变化：从击鼓传花式的量价扩张，转向追求利润和流量的确定性。

2019-2021年上半年，土地市场的热度主要由三四线城市驱动。以2021年一季度为例，三四线城市溢价率达18%，显著高于一线的7%和二线的15%。2025年一季度，支撑土地市场热度的动因截然不同。一线城市平均溢价率达17%，二线为21%，而三四线仅4%。

热度从核心城市逐步扩散

作为本轮调整周期中的“模范生”，北京、上海、杭州、成都以更为稳定的去化率、持续低位的消化周期，在行业止跌回稳进程中始终先人一步。2025年1月土拍热度即居高不下，出现溢价率20%以上的90亿土拍成交(北京)，50%以上的超高溢价率(杭州、深圳、成都)。

这一趋势反映了稳市场成效的梯度传导。“模范生”优质投资机会固然极好，但在供给规模的控制下，京沪杭蓉等城市的投资机会仍然无法满足企业的投资需求，从而引导房企向次核心城市潜力板块布局。

展望

2025年土地市场的升温，有望在政策、市场、企业三方合力下的长期趋势持续。供给侧改革深化，存量盘活与增量优化并进。地方积极出台稳市场政策，驱动土地市场持续复苏。企业投资意愿回升，国央企主导行业发展新格局。