特朗普政府研究私有化房利美和房地美，引發市場關注

據媒體報導，特朗普政府正在研究一項行政命令，可能為私有化房利美和房地美鋪平道路。這兩家抵押貸款巨頭為美國超過半數的抵押貸款業務提供支持。這一潛在計劃將指示聯邦機構評估私有化的想法，其支持者認為這可以減少聯邦預算赤字，並為納稅人帶來回報。

FHFA改革與市場反應

美國聯邦住房金融局(FHFA)新任主管Bill Pulte上任後，對房利美和房地美進行了徹底改革。他解雇了兩房的十幾名董事會成員，並任命自己為董事長，引入了新的董事。包括房地美首席執行官Diana Reid在內的FHFA員工和高管也被解僱或休假。這一調整引起了抵押貸款行業內部的擔憂，尤其是考慮到數万億美元抵押貸款市場的規模和敏感性。

Bill Pulte在社交媒體上表示，剩下的員工有很大的向上流動空間。然而，業內人士表示，這一調整引起了抵押貸款行業內部的擔憂。

私有化影響與風險考量

Bill Pulte上週表示，不急於將房利美和房地美私有化。他強調，任何有關脫離託管狀態的討論，不僅要確保安全性和穩健性，還要考慮這將對抵押貸款利率產生何種影響。

特朗普在第一個任期內就曾試圖讓房利美和房地美擺脫自2008年金融危機以來一直實施的政府託管，但以失敗告終。

美國住房市場目前面臨著較高的借貸利率、住房供應短缺以及接近歷史高位的房價。儘管抵押貸款利率已從近期高點回落，但與近年來的水平相比仍然較高。

一些專家警告稱，將房利美和房地美私有化的舉措可能會擾亂抵押貸款市場，使美國人貸款買房的成本變得更高。批評人士警告說，如果私有化處理不當，可能會促使投資者要求更高的回報，從而提高抵押貸款利率。而Bill Pulte和財政部長貝森特表示，任何計劃都將考慮這些風險。

特朗普政府似乎還在考慮一項大膽的計劃，將美國政府在房利美和房地美的股份（估計超過2500億美元）轉移到一個擬議中的主權財富基金。

儘管穆迪經濟學家認為沒有迫在眉睫的危險，但他警告稱，經濟下滑可能會考驗新領導層在壓力下管理體系的能力。

房利美和房地美的角色與影響

在2008年金融危機後，房利美和房地美被置於政府控制之下，以穩定住房市場。這兩家公司的有效運營支撐了30年期固定抵押貸款，這是美國最受歡迎的住房貸款類型。

房利美和房地美並不直接向借款人發放抵押貸款。相反，這兩家政府支持企業(GSEs)從貸款機構購買抵押貸款，然後將其重新打包出售給投資者。這有助於確保資金的穩定流動，使抵押貸款機構能夠為潛在購房者提供更實惠的利率。

專家表示，如果沒有政府在危機時會救助房利美和房地美的保證，私有化努力可能會嚇壞投資者。購買這些貸款的投資者可能會要求更高的利率作為補償。

政府在這兩家抵押貸款巨頭中的股份一直是盈利的。根據摩根大通的數據，截至2024年第三季度，房利美和房地美的合併淨資產為1470億美元。这意味着美国政府在这两家政府支持企业中的多数股权价值数十億美元。Bill Pulte表示：“目前，對於美國納稅人來說，這些是優質資產，而且它們有可能成為對美國納稅人來說價值更大的資產。”

Bill Pulte在上週以56票對43票的投票結果獲得美國參議院確認，成為FHFA主管。他表示，其主要工作重點將是根除這兩家公司中的欺詐行為，並確保它們高效運營。在談到房利美和房地美時，Bill Pulte表示：“在合理範圍內，它們是安全且穩健的。還有機會進一步加強房利美和房地美的安全性和穩健性。”