中指研究院：截至2024年末住房租賃綜合實力TOP30企業累計開業規模達125.7萬間 料行業供給將進一步增加

2024年住房租賃市場規模增長，REITs市場潛力巨大

中指研究院的最新報告指出，2024年頭部長租企業積極拓展業務規模，整體管理房源規模達到新高度。截至2024年末，住房租賃綜合實力TOP30企業累計開業規模達到125.7萬間，累計管理規模高達179萬間。對比管理規模與開業規模，預計短期內將有大量項目開業上市，行業供給將進一步增加。

企業投資佈局聚焦核心城市

隨著市場競爭加劇，企業在新項目投資佈局上更加謹慎，聚焦於核心一二線城市，尤其是產業聚集區及軌道交通沿線。截至2024年末，集中式長租公寓主要品牌在五大城市群（長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游）的開業房源規模佔全國門店總量的比重超過90%，其中長三角、珠三角、京津冀三大城市群合計佔比超過80%。

具體到城市，上海、深圳、廣州、杭州、北京、南京、廈門、武漢、成都、重慶等城市的集中式長租公寓開業總規模領先，明顯高於其他城市。

資產管理：REITs體系助力資產盤活

近年來，政策支持下，住房租賃項目在資產退出上積極探索，包括公募REITs退出、持有型不動產ABS等資產證券化及股權轉讓等。2024年7月，國家發改委發布政策推動公募REITs項目常態化發行，將市場化長租房、產業園區配套租賃住房納入公募REITs底層資產範疇，拓寬了租賃住房項目資產退出渠道。

從參與主體來看，已發行的租賃住房公募REITs與私募REITs的原始權益人均為央國企系企業，這類企業在運用REITs退出方面更具優勢。而民企系退出的渠道多依賴股權轉讓，需通過經營管理能力輸出，實現輕資產化。

我國租賃住房多層次REITs體系逐步完善，pre-REITs基金搭配公募REITs或私募REITs是住房租賃項目資產退出的重要方式。

參考發達經濟體REITs市場，我國REITs潛在增長空間較大。若按REITs前十國家的比值估算，我國公募REITs的市值規模可拓展至4.5萬億元左右。

2024年以來，租賃住房REITs規模擴張速度逐步加快。截至2024年末，我國共上市保租房REITs產品6支，市值總規模120億元，在公募REITs中的佔比約7.6%。與美國、日本等發達國家住宅類REITs產品市值规模及占比相比，我国租賃住房REITs存在較大擴容空間。

從已上市保租房REITs運營情況來看，我國保租房公募REITs總體運營穩健向好。2024年，保租房REITs現金流保持較高水平，總體分佈在4.0%-4.5%區間，與10年期國債收益率（2024年末為1.6774%）的利差走擴，保租房REITs穿越週期的特徵進一步凸顯。

二級市場方面，2024年保租房REITs價格整體回升，行情明顯好於公募REITs整體。6支保租房REITs二級市場價格均明顯上漲，漲幅在17%-42%之間；而中證REITs指數（收盤）總體運行相對平穩，漲幅明顯低於各支保租房REITs，受益於需求剛性，保租房REITs底層資產運營穩健，現金流支撐度高，抗週期屬性獲得投資者認可。