中指研究院：截至2024年末住房租赁综合实力TOP30企业累计开业规模达125.7万间 料行业供给将进一步增加

2024年住房租赁市场规模增长，REITs市场潜力巨大

中指研究院的最新报告指出，2024年头部长租企业积极拓展业务规模，整体管理房源规模达到新高度。截至2024年末，住房租赁综合实力TOP30企业累计开业规模达到125.7万间，累计管理规模高达179万间。对比管理规模与开业规模，预计短期内将有大量项目开业上市，行业供给将进一步增加。

企业投资布局聚焦核心城市

随着市场竞争加剧，企业在新项目投资布局上更加谨慎，聚焦于核心一二线城市，尤其是产业聚集区及轨道交通沿线。截至2024年末，集中式长租公寓主要品牌在五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游）的开业房源规模占全国门店总量的比重超过90%，其中长三角、珠三角、京津冀三大城市群合计占比超过80%。

具体到城市，上海、深圳、广州、杭州、北京、南京、厦门、武汉、成都、重庆等城市的集中式长租公寓开业总规模领先，明显高于其他城市。

资产管理：REITs体系助力资产盘活

近年来，政策支持下，住房租赁项目在资产退出上积极探索，包括公募REITs退出、持有型不动产ABS等资产证券化及股权转让等。2024年7月，国家发改委发布政策推动公募REITs项目常态化发行，将市场化长租房、产业园区配套租赁住房纳入公募REITs底层资产范畴，拓宽了租赁住房项目资产退出渠道。

从参与主体来看，已发行的租赁住房公募REITs与私募REITs的原始权益人均为央国企系企业，这类企业在运用REITs退出方面更具优势。而民企系退出的渠道多依赖股权转让，需通过经营管理能力输出，实现轻资产化。

我国租赁住房多层次REITs体系逐步完善，pre-REITs基金搭配公募REITs或私募REITs是住房租赁项目资产退出的重要方式。

参考发达经济体REITs市场，我国REITs潜在增长空间较大。若按REITs前十国家的比值估算，我国公募REITs的市值规模可拓展至4.5万亿元左右。

2024年以来，租赁住房REITs规模扩张速度逐步加快。截至2024年末，我国共上市保租房REITs产品6支，市值总规模120亿元，在公募REITs中的占比约7.6%。与美国、日本等发达国家住宅类REITs产品市值规模及占比相比，我国租赁住房REITs存在较大扩容空间。

从已上市保租房REITs运营情况来看，我国保租房公募REITs总体运营稳健向好。2024年，保租房REITs现金流保持较高水平，总体分布在4.0%-4.5%区间，与10年期国债收益率（2024年末为1.6774%）的利差走扩，保租房REITs穿越周期的特征进一步凸显。

二级市场方面，2024年保租房REITs价格整体回升，行情明显好于公募REITs整体。6支保租房REITs二级市场价格均明显上涨，涨幅在17%-42%之间；而中证REITs指数（收盘）总体运行相对平稳，涨幅明显低于各支保租房REITs，受益于需求刚性，保租房REITs底层资产运营稳健，现金流支撑度高，抗周期属性获得投资者认可。