地產板塊強勢拉升：多維共振，“小陽春”來了?

3月3日，港股地產板塊出現明顯異動，內房股板塊早盤強勢拉升，漲幅一度超過4%，最終收漲0.68%。個股中，融信中國(03301)大漲超12%，旭輝控股(00884)漲超5%，碧桂園(02007)漲逾4%。物管板塊表現更為突出，收漲3.41%，其中第一服务控股大漲超11%，萬物雲、金茂服務、正榮服務、碧桂園服务均漲超8%。行業人士認為，這可能是樓市“小陽春”的威力所致。

中共中央政治局會議提出“穩住樓市股市”，推動經濟持續回升向好。方正證券指出，中央積極定調為政策持續出台奠定基礎，樓市或將進入新一輪政策釋放週期。克而瑞研究中心表示，3月恰逢“金三銀四”樓市成交旺季，整體供求有望修復，按月維持增長，但按年或將持平或小幅微降，部分城市或將出現局部“小陽春”。

多維共振，“最壞時刻”或已過去

從成交量來看，今年以來新房+二手房成交面積同比回正，春節後二手房成交面積創下過去4年同期最好水平。華泰證券數據顯示，年初至2月24日，44城新房成交面積同比上升1%，22城二手房成交面積同比上升28%，19城新房+二手房成交面積同比上升14%。春節後，2月6-24日，44城新房成交面積同比上升14%，22城二手房成交面積同比上升86%，19城新房+二手房合計成交面積同比上升66%。

從房價來看，“止跌回穩”已經在部分城市迸發，一線城市二手房價修復更為明顯。統計局數據顯示，1月新房價格指數環比下滑0.1%，二手房價格指數環比下滑0.3%。一線城市二手房價格指數自2024年10月以來已4個月環比回升，二、三線城市房價環比仍有所下降，但降幅較10月之前明顯收窄。

從土地市場表現來看，重點城市土地市場熱度恢復亦反映出房企信心有望結構性修復。2025年1-2月，全國涉宅用地成交金額同比+11%，全國涉宅用地成交溢價率提升至9%-14%，創出2022年以來的最高水平。

長期需求或超8.75億方，行業估值修復在即

中國銀河證券測算，預計2050年，房地產行業的總需求將達到8.75億方以上，其中剛性需求、改善性需求、更新需求分別為1.689億方、6.185億方、0.878億方。隨著人口增長乏力、城鎮化率提升速率變緩，改善性需求或成為總需求的中流砥柱。

在內生需求釋放不足時，亦可通過集中刺激外生需求以支撐樓市、助力去庫存。24年10月住建部發布會提出將所有房地產開發項目納入“白名單”範疇，此後“白名單”貸款金額快速擴張。截至1月22日，貸款金額進一步增加至5.6萬億元。

綜合來看，目前行業面臨庫存去化的關鍵階段，內生需求和外生需求均對樓市庫存去化起重要作用。後市可看好具備優秀的運營管理能力和資金優勢的頭部房企，如招商蛇口(001979.SZ)、龍湖集團(00960)，業績與現金流穩健的物管公司，如華潤萬像生活(01209)。