地产板块强势拉升：多维共振，“小阳春”来了?

3月3日，港股地产板块出现明显异动，内房股板块早盘强势拉升，涨幅一度超过4%，最终收涨0.68%。个股中，融信中国(03301)大涨超12%，旭辉控股(00884)涨超5%，碧桂园(02007)涨逾4%。物管板块表现更为突出，收涨3.41%，其中第一服务控股大涨超11%，万物云、金茂服务、正荣服务、碧桂园服务均涨超8%。行业人士认为，这可能是楼市“小阳春”的威力所致。

中共中央政治局会议提出“稳住楼市股市”，推动经济持续回升向好。方正证券指出，中央积极定调为政策持续出台奠定基础，楼市或将进入新一轮政策释放周期。克而瑞研究中心表示，3月恰逢“金三银四”楼市成交旺季，整体供求有望修复，按月维持增长，但按年或将持平或小幅微降，部分城市或将出现局部“小阳春”。

多维共振，“最坏时刻”或已过去

从成交量来看，今年以来新房+二手房成交面积同比回正，春节后二手房成交面积创下过去4年同期最好水平。华泰证券数据显示，年初至2月24日，44城新房成交面积同比上升1%，22城二手房成交面积同比上升28%，19城新房+二手房成交面积同比上升14%。春节后，2月6-24日，44城新房成交面积同比上升14%，22城二手房成交面积同比上升86%，19城新房+二手房合计成交面积同比上升66%。

从房价来看，“止跌回稳”已经在部分城市迸发，一线城市二手房价修复更为明显。统计局数据显示，1月新房价格指数环比下滑0.1%，二手房价格指数环比下滑0.3%。一线城市二手房价格指数自2024年10月以来已4个月环比回升，二、三线城市房价环比仍有所下降，但降幅较10月之前明显收窄。

从土地市场表现来看，重点城市土地市场热度恢复亦反映出房企信心有望结构性修复。2025年1-2月，全国涉宅用地成交金额同比+11%，全国涉宅用地成交溢价率提升至9%-14%，创出2022年以来的最高水平。

长期需求或超8.75亿方，行业估值修复在即

中国银河证券测算，预计2050年，房地产行业的总需求将达到8.75亿方以上，其中刚性需求、改善性需求、更新需求分别为1.689亿方、6.185亿方、0.878亿方。随着人口增长乏力、城镇化率提升速率变缓，改善性需求或成为总需求的中流砥柱。

在内生需求释放不足时，亦可通过集中刺激外生需求以支撑楼市、助力去库存。24年10月住建部发布会提出将所有房地产开发项目纳入“白名单”范畴，此后“白名单”贷款金额快速扩张。截至1月22日，贷款金额进一步增加至5.6万亿元。

综合来看，目前行业面临库存去化的关键阶段，内生需求和外生需求均对楼市库存去化起重要作用。后市可看好具备优秀的运营管理能力和资金优势的头部房企，如招商蛇口(001979.SZ)、龙湖集团(00960)，业绩与现金流稳健的物管公司，如华润万象生活(01209)。