FOREXBNB獲悉，今年以來，部分城市發布了收購閒置存量土地的徵集公告，廣東省多個地區公示了第一批擬用專項債收購存量土地的具體項目名單及價格，政策正在進入落地期。根據中指研究院不完全統計，截至2月11日，佛山、惠州、珠海、中山、江門等城市公告中涉及土地總數量超160宗，土地使用面積超680萬平方米，擬收購價格合計超350億元，其中，惠州擬收購價格超120億元，居首位；珠海擬收購價格66.5億元，排在第二位。該團隊預計更多城市將參考借鑒廣東省做法，出台詳細的操作細則或指引，同時給予調規、土地置換更多政策支持也是重要方向，破解跨區域置換土地的障礙。
01政策梳理
2024年，中央和監管部門持續出台盤活閒置存量土地的相關政策，6月自然資源部提出處置閒置存量土地的18條舉措，10月財政部明確使用專項債收購存量閒置土地，11月以來更多配套政策落地，具體來看：
2024年5月，住建部、自然資源部提出妥善處置閒置土地、盤活存量土地，允許企業按照程序合理調整規劃條件和設計要求，也支持地方以合理價格收回土地；
2024年6月，自然資源部和國家發改委發布《關於實施妥善處置閒置存量土地若干政策措施的通知》（自然資發〔2024〕104號），提出三個方面18條舉措處置閒置存量土地；
2024年10月，財政部明確允許專項債用於回收存量閒置土地；
2024年11月，自然資源部發布《關於運用地方政府專項債券資金收回收購存量閒置土地的通知》（自然資發〔2024〕242號），要求各地積極運用地方政府專項債券資金加大收回收購存量閒置土地力度，同時明確運用專項債收購存量土地的收購範圍、收購價格、再供應原則等細則，為地方執行具體政策提供指導；
2024年12月，國務院辦公廳發布《關於優化完善地方政府專項債券管理機制的意見》（國辦發〔2024〕52號），其中明確支持城市回收符合條件的閒置存量土地，將地方政府專項債投向領域進一步擴大，為專項債券支持回收存量土地提供依據；
2025年1月，財政部在新聞發布會上明確指出“在2025年新增發行的專項債額度內，地方可根據需要，統籌安排用於土地儲備和收購存量商品房用作保障性住房這兩個方面的專項債項目”，同時指出“已經明確了專項債管理的相關要求，地方已經可以做了”。
02最新進展
根據中指監測，2024年底地方政府積極摸底存量閒置土地規模，部分地區發布了公開徵集收回收購存量閒置土地的公告，2025年1月，湖州以7.81億元收回金茂4宗地塊，計劃申請專項債支付補償資金。另外，廣東省制定了《關於土地儲備領域申報地方政府專項債券工作指引（試行）》，推動省內各地區加速收購存量閒置土地，根據監測，今年以來，廣東省內多個地區（不局限在城市層面，下轄區、市、縣各自均有發布）自然資源局公示了2025年度第一批擬使用土地儲備專項債券收回收購存量閒置土地的項目及收儲價格，或擬收回收購國有建設用地土地使用權的項目名單。
表：截至2月11日，廣東省部分城市第一批擬使用專項債收購存量土地的數量
數據來源：各地區自然資源局等官方網站，中指數據CREIS
將這些地塊與中指數據庫中土地成交數據進行匹配，主要有以下幾個特點：
從基本信息上看，一是，公示的地塊類型多樣，包括住宅、商辦、工業和其他用地，其中住宅用地佔比超過50%，商辦用地占比超30%，工業用地佔比超10%。
二是，各地塊成交時間集中在2020-2024年，佔比超過80%，特別是2021-2023年地塊居多；2012-2017年地塊佔比15%左右。
三是，用地單位覆蓋地方國企、央企和民企，絕大多數為地方國企，保利、華潤、華僑城、華髮等企業有部分地塊進入名單。
從收購價格來看，根據自然資源部242號文，收購價格為市場評估價與企業拿地成本，就低確定基礎價格，再綜合市場情況等因素確定基礎價格下調幅度。本次廣東省各地的擬收購價格也是綜合考量市場評估價和土地成交價格，以東莞沙田鎮的一宗地塊為例，該地塊是成交價與評估價就低確定了擬收回價格。
表：東莞沙田鎮第一批擬收購的一宗地塊公告詳情
數據來源：政府網站
各城市公告中的地塊在出讓時基本為無溢價成交，與出讓時的成交價相比，擬收購價格與成交價基本持平，約70%的地塊擬收購價格與成交價的比值在0.8-1.0之間，超40%的地塊比值在0.9-1.0之間，約13%的地塊比值在0.7-0.8之間，個別地塊擬收購價格的折扣較大。
從不同年份來看，2020-2023年各年擬收購價格與成交價的比值在0.9左右，2024年為0.96，2018-2019年的地塊比值在0.7-0.8之間，其他更早年份的地塊比值相對高一些，這個比值區間或將為其他地方提供重要參考。
03政策趨勢
當前絕大多數城市落實專項債收購存量土地的進展仍有待提速，地方收購存量土地依然存在多項難點，經過調研，難點主要包括專項債額度不清晰、調規程序複雜、土地置換利益難協調等因素導致部分地方政府參與積極性不足；收購價格低，政府和企業協調困難，企業參與意願低，同時當前收購標的物更集中在地方國企，也較難調動其他類型企業的積極性等。
專項債收購閒置存量土地有利於改善市場供求關係，促進房地產市場進入新循環，也是2025年促進房地產開發投資、新開工止跌回穩的關鍵舉措，打通各項收儲堵點，加快收儲節奏，或將是未來中央和地方政府政策的重要著力點，相關配套政策有望繼續完善。預計更多城市將參考借鑒廣東省做法，出台詳細的操作細則或指引，同時給予調規、土地置換更多政策支持也是重要方向，破解跨區域置換土地的障礙。除此之外，中指認為還可以從以下幾個方面發力，加快專項債收購存量土地節奏，在促進房地產市場進入新循環中发挥更大的作用：
一是，針對收購價格，土地出讓時的起拍價可以作為收購價格的重要參考；
二是，針對收購標的物，可以限定收購2020年以來的存量土地，最大化發揮資金效益；
三是，針對企業類型，加大對民企的支持力度，促進收回的土地可以形成有效供給，如地方國資：央企：民企=35%：30%：35%，部分地區可以將民企的比例提升至40%以上。
