FOREXBNB獲悉，1月24日，克而瑞地產研究發文稱，2025年1月，隨著農曆春節的到來，土地市場交易規模迎來了季節性下降，但在年初北京、杭州、深圳等地高溢價地塊的助推下，平均溢價率創下近三年新高。
截止1月22日，本月土地供應2758萬平方米，僅為上月同期的三分之一，成交建面4157萬平方米，較上月同期下降83%，同比上升3%；成交金額同比增長26%。平均溢價率達到了7.4%的新高，主要是由於年初京深杭出讓了大量高總價高單價地塊。成交建面與去年同期持平而成交金額、溢價率大幅上升，也體現了地方政府持續落實優化增量，持續推進房地產回穩向好。
核心要點
供求：至截稿時，本月土地供應量為2758萬平方米，環比12月同期下降67%，同比下降32%。成交4157萬平方米，環比下降83%，年減3%。
熱度：平均溢價率7.4%，較上月增加3.4個百分點，為2022年以來的新高，北京、深圳、杭州優質地塊實現“開門紅”，拍出多宗高總價高溢價地塊。流拍率13.0%，環比上升了4.1個百分點。
分佈：各能級城市土拍交易量均環比大幅下降，土地市場交易量僅上月的二成。一線城市本月共成交土地建面48萬平方米，環比下降80%，同比下降44%。
後市展望
四部委發文加強土地儲備管理，第一季土地市場可望持續迴穩向好
2025年1月，土地交易量雖然進入季度性的低位，環比下降八成左右，但是從同比變化來看，正如我們2024年12月末預計，成交建面並沒有較2024年同期基數進一步下探，而是維持在了大致持平的位置，不復2021年以來土地市場交易規模持續下行的趨勢。在經歷了長時間的縮量調整後，當前土地交易規模已經回到了相對理性客觀的範圍，足以支持當前市場去庫存的需求。而地方政府也正在進一步提升新增供應地塊的平均質量，月內北京、杭州、深圳頻頻拍出了高溢價、高總價地塊。
月內，自然資源部、財政部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合印發《土地儲備管理辦法》，指導各地科學編制土地儲備計劃、優化土地資源配置、促進土地市場平穩健康發展。如北京即在2025年供地計畫中首次採取了彈性供地模式，將商住用地供應計畫下限調低了60萬平方米，同比下降二成。再加之月內金融系统多次发声明确，將完善房地產金融宏觀審慎管理，加速發展城市房地產融資協調機制擴張增效，並綜合施策拓展利率政策空間、推動綜合融資成本下降。得益於土地資源配置的進一步優化，以及地方財政壓力的減輕，對於2024年已調整至合適交易規模的土地市場而言，2025年一季度投資信心有望進一步築底回穩，在成交規模、平均溢價率、高溢價地塊交易頻率等指標上也可迎來更多正面訊號。
01 供求規模環比周期性回落 成交金額較去年同期成長二成
土地供應方面，截止2025年1月22日，本月土地供應量為2758萬平方米，季比12月同期下降67%，同比下降32%。受春節假期影響，1月份土地供應規模持續下行，且供地規模較上年同期進一步回落，以此來看，年初各地供地節奏仍較為保守。不過在農曆春節以後，隨著市場交易規模的周期性恢復，以及三四月份傳統投資恢復週期的到來，預計2月份供地规模将有显著回升。本月低密地塊供應佔比維持高位，新增供應經營性用地平均容積率為1.91，連續6個月低於2.0。
至截稿時，一線城市中北京、上海有新增土地掛牌，上海一批次掛牌了4宗含宅用地。其中關注度最高的是虹口區四平路宅地，起拍總價65億元，容積率3.95，該地塊原為商辦用地，於2024年10月更改規劃為三類住宅用地，限高100米。地塊出讓樓板底價為8.5萬元/平方米，目前週邊二手房均價在15萬元/平方公尺左右；在2024年11月進行的土拍中，與之臨近的虹口區四川北路地塊溢價12%出讓，地块容積率为3.87，成交樓板價9.3萬元/平方米。北京掛牌了1宗口，位於昌平区朱辛庄，地块起拍總價12.8億元，住宅部分容積率2.5，平均樓板價約3萬元/平方米，周邊現狀路網尚不完善，進城通道擁堵嚴重，不過週邊商業配套，小米、福田汽車等產業群聚較豐富，臨近新盤售價在6萬元/平方公尺左右。
二線城市方面，本月西安、杭州、成都新增出讓建面超過50萬平方米。從個體地塊來看，西安中央創新區板塊地塊出讓總價最高，達到21.1億元，地塊容積率2.8，平均起拍樓板價約8000元/平方米，該地塊曾於2023年7月供應，此次為第二次供應。地塊所屬板塊三星、比亞迪、中航電測等聚集，周邊新房售價在1.6萬元/平方公尺左右。杭州於17日進行了集中掛牌，其中關注度最高的當屬濱江區浦沿“原汽車南站”地塊，该地塊起拍总价18.98億元，容積率上限3.0。该地塊原为商服兼居住兼停车场用地，後於2024年8月更改為居住兼商服兼停車場用地。地塊楼板底价为1.2萬元/平方米，目前周邊在售新房售價約為4萬元/平方米。
1月供地規模持續回落，但供地質量仍在持續提升。月內自然資源部等4部門發文，指導各地科學編制土地儲備計劃、優化土地資源配置，預計2025年在平衡供需預期的前提下，將持續有更多的高質量土地供應，供地規模同比也將迎來築底。
土地成交方面，截止1月22日，全國300城經營性土地招拍掛成交4157萬平方米，環比下降83%，年減3%，常州、揚州、徐州成交建面突破100萬平方米，北京、常州成交金額超過100億元。北京、杭州、深圳出現了多宗高總價高溢價地塊。因高能級城市成交佔比上升，本月平均樓板價2836元/平方米，環比上月同期上升9%。
02 溢價率創近三年新高，流拍率季節性上行
市場熱度方面，至截止時1月平均溢價率7.4%，較上月增加3.4個百分點。正如上月預計，在北京、深圳、杭州等地的優質地塊均實現了“開門紅”，再加之1月份三四線城市土地成交比例下降，大大拉高了2025年1月的平均溢價率，為2022年以來的新高。本月成交總價TOP10地塊中，有6宗地塊溢價率超過15%，其中深圳龍崗宅地更是以70%的溢價率成交，成交總價30.65億元。
隨著典型城市新房銷售的持續轉好、庫存壓力的進一步減輕，與各地供地計劃的調整同步，2025年土地市場的競拍信心可望進一步提振，預計第一季重點城市仍將繼續有更多高溢價優質宅地出現。不過隨著更多三、四線城市土地出讓節奏的恢復，預計平均溢價率會較1月份出現小幅回落。
1月土地流拍率13.0%，季比上升了4.1個百分點。這主要是受季節性因素影響，回顧2023、2024年數據可見，1月流拍率均出現了短暫衝高。主要是由於大量重點地塊放在歲末12月出讓，導致對比基數較低，再加之1月份土地成交量較低，且有一部分出讓難度較大的地塊放在了年初。具體來看，本月西安、南寧、濟南、重慶等地均有宅地撤牌或流標，如西安新城區XC3-3-21、22號住宅兼叫用戶地，起拍總價12.3億元，開拍前停止出讓，坊間認為後期或修改出讓條件，將其中純宅地部分單獨出讓。
03 北京、杭州佔據過半席位 北京包攬奪得單價、總價榜TOP3
隨著土地交易量的回落，1月份兩榜城市集中度再度回升。總價TOP10中，北京、杭州佔據八席位置。单价和總價榜前三均位于北京。總價榜首為北京朱房29號地塊，成交總價91.52億元，溢價率17.33%，平均樓板價約8.9萬元/平方米。經過170輪報價，最終被華潤+中鐵置業+招商聯合體競得，排在第二的30號地塊更是经历了247輪競價。在本月總價TOP10地塊中，有6宗地块溢價率超过15%，其中深圳龍崗地塊更是實現了70.37%的溢價率，經過246輪競價，由中海以30.65億元竞得。大量高總價地块的集中高溢价成交，為2025年土拍市場開了一個好頭，也大大提振了坊間的輿論信心。
單價榜方面，榜首為朱房30號地塊，由廈門建發以90.4億元摘得，溢價費率25%，平均樓板價9.5萬元/平方米，地塊位於北五環，距離中關村車程在6公里左右，周邊商業、公園等配套較為豐富，接近二手房價在13萬元/平方米左右。
