FOREXBNB獲悉，11月11日，自然資源部發布《關於運用地方政府專款債券資金收回收購存量閒置土地的通知》，對此，中指研究院發文稱，《通知》落地意味著更多低成本的增量資金將進入市場，對於房商來說，應把握機會出售存量土地，緩解資金壓力，或進一步改善土儲結構；對地方政府來說，專款債券用於收購存量土地，也能夠增強地方政府的資金流動性，緩解地方政府的資金壓力，支持地方經濟發展、保障民生；對於市場來說，收回收購存量閒置土地，有助於改善市場供需關係，是促進房地產市場止跌回穩的關鍵舉措，可见利用专项债收回收購存量閒置土地可以取得“一舉多得”的效果。

在當下的市場環境下，具備發展潛力的城市土地收回收購後，再入市時更易產生增量價值，這對於滿足市場新需求、增加地方土地出讓收入、促進地方擴大投資等均具有正面意義，建議在這些能夠產生更多增量價值的城市中專注於加快推進相關收購節奏。最後，專款債券的額度等細則仍需財政部等相關部門進一步推出政策明確，政策若快速落實到位，將可望繼續修復市場預期，推動房地產市場止跌回穩。

目的和作用：減少市場存量土地規模、改善土地供需關係、增強地方政府和企業資金流動性、促進房地產市場止跌回穩

《通知》明確指出“運用專款債券資金收回收購存量閒置土地，是減少市場存量土地規模、改善土地供需關係、增強地方政府和企業資金流動性、促進房地產市場止跌回穩的關鍵舉措”，鼓勵各地利用專款債券資金收回收購土地，盤活存量，一是有利於地方政府提升土地資源利用效率，減少市場存量房地產用地規模，改善土地供需關係；二是可以增加企業資金流動性，有利於房企集中資金用於保交房，改善市場預期，同時也有助於改善企業的土儲結構；三是可以提供滿足市場需求的新產品，進一步改善供需關係，這些均有利於促進房地產市場止跌回穩。

除此之外，收儲後形成“淨地”“優地”，也有利於補齊公共服務設施短板改善環境，滿足居住需求，同時可以騰出空間支持實體經濟發展，促進有效投資。

收購主體：由納入名錄管理的土地儲備機構具體實施收地工作

《通知》明確“使用專款債券資金用於收回收購土地，應由納入名錄管理的土地儲備機構具體實施”，土地儲備機構基本上為各地或區域的土地儲備中心或土地整理中心，根據自然資源部公佈的《土地儲備機構名錄（2020年版）》，全國各省市土地儲備機構2500家左右。

收購標的：優先收回收購企業無力或無意願繼續開發、已供應未動工的住宅用地及商服用地

2024年6月，自然資源部、國發改委《關於實施妥善處置閒置存量土地若干政策措施的通知》（自然資發[2024]104號），明確了處置對象，為2024年3月31日之前供應，目前尚未開工以及已開工未竣工的房地產用地。

本次《通知》強調進一步推動104號文落地見效，明確專案債收回收購存量閒置土地的類型，主要包括幾類：

一是，優先收回收購企業無力或無意願繼續開發、已供應未動工的住宅用地及商服用地；二是，其他土地類型中，進入司法或破產拍賣、變賣程序的土地；三是，因低效用地再開發或基礎建設等需要收回的土地；

四是，已動工地塊中規劃可分割暫未建造的部分。

可見土地類型包含各類用地，優先收回收購符合條件的住宅用地和商服用地，止贖地塊也在列，不僅包括未動工開發的地塊，也包括已動工可分割未興建的土地。優先收回收購住宅用地和商服用地，一方面，住宅、商服用地多為房地產開發企業取得，優先針對此類土地進行收回收購，有利於緩解房地產開發企業資金壓力，為企業提供資金流動性，也有助於企業更好地將資金用於保交房，促進市場信心修復；另一方面，也可以直接改善土地供需關係，在促進房地產市場止跌回穩中發揮重要作用。

另外，2024年5月，自然資源部發布《土地儲備管理辦法》（徵求意見稿），明確要建立全民所有土地資產管理資訊系統（是原土地儲備監測監管系統的升級），對儲備土地實施資訊化管理。本次《通知》強調專案債券對應的土地儲備項目中的儲備地塊，必須在全民所有土地資產管理資訊系統中有儲備地塊識別碼，也就是已經完成入庫的地塊，有利於規範化收回收購存量閒置土地。

收購價格：土地評估價格與企業土地成本，就低確定收地基礎價格

《通知》明確“土地儲備機構委託經備案的土地估價機構，對擬收回收購地塊進行土地市場價格評估，相較企業土地成本，就低確定收地基礎價格”，同時指出“市、縣處置存量閒置土地協調推進機製或土地出讓協調決策機構根據市場情勢、合約履約情況等，集體決策決定基礎價格下調幅度”，即收地基礎價格為評估價及企業土地成本（包含土地成交價格+利息支出等）的就低價，最終的收購價格是在基礎價格的基礎上再給予一定幅度下調。

2021年下半年以來房地產市場深度調整，房價波動下行一定程度導致目前不少地塊評估價低於企業取得土地時的價格，特別是企業在市場熱度較高時所獲得的土地。值得關注的是，土地出讓時的起始價一般是在評估價的基礎上結合當期市場狀況等因素綜合確定，收儲成本是重要依據，疊加地方發行專案債也依賴土地價值，因此土地出讓時的起始價或是本次土地收購價格的重要參考，過去底價成交的土地，可望在本次收回收購土地中更有效去化。

土地收回後的“去向”：原則上當年不再供應用於房地產開發

《通知》明確“收回收購的土地原則上當年不再供應用於房地產開發。的確有需求的，應嚴控規模，最佳化條件實施供應，在落實‘五類調控’的同時，供應面積不得超過當年收回收購房地產用地總面積的50%”，這也是落實“嚴控增量”的具體表現，要求收回收購的土地原則上當年不再供應於房地產開發，土地收回後將明顯降低土地存量，進一步改善房地產供需關係，促進市場預期修復；而確需供應為房地產開發案的，需要落實“五類調控”，且限定供應面積不超過當年收回土地總面積的50%，這對於庫存消化週期較長的城市將產生明顯約束，在這種情況下，能再次進入市場的土地或透過調規後可以產生更多增量價值的地塊，这类地块在满足新的市场需求的同時，也有利於增加地方土地出讓收入。

“五類調控”是指住宅用地供應“五類”（显著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停）調控目標，其中，消化週期在36個月以上的，應停止供地；36~18個月的，要適當減少供地；18~12個月的，維持供地平水平；12~6個月的，要增加供地；6個月以下的，要显著增加并加快供地。

專款債券額度尚未確定，有待政策進一步明確

本次自然資源部發布《通知》，快速落實閒置存量土地回收收購政策，本次更多是對專款債券資金收回收購存量土地的規則進行明確，《通知》中也指出“專款債券額度、使用、管理等有關要求，依有關規定執行”，專項債券的具體使用辦法，仍需財政部更進一步政策的落地。