盤活存量土地、收購已建成商品房用於保障房，被認為是去庫存、穩樓市一攬子政策的重要措施之一。
這項被寄予厚望的政策組合拳，落地情況如何?是穩步推進還是困難重重，其實際進展備受外界關注。
山東省壽光市城投控股12月23日披露，其所持部分土地資產被“收儲”，其部分存量用地，由此被成功“盤活”。同時，近日以來張家界等地，也在积极推动盤活存量相关工作。
“雖然一些地方公佈了收儲情況，但整體來看，各地對存量用地及商品房的收購因面臨多重困難，相關落地工作並不容易。”一位房地產產業分析師告訴記者。
就各地正在推動的“收儲”工作，一家大型國資房企管理層在不久前舉辦的產業交流會上表示，回購存量用地對於加速房企資金流動性有著重要意義。不過，從目前觀察到的有限情況來看，回購工作實際進展相對緩慢。
“由於盤活存量用地以及存量房涉及許多領域，各地在實際操作中，往往會面臨較多複雜的問題。這其中可能涉及收購價格的確定，如何獲得資金、怎麼使用收購資金，以及盤活後的土地如何有效利用等問題。”上述房企管理層稱。
“目前收儲去庫存，在實操過程中確實面臨一些堵點，但在不斷提高收儲力度、優化收儲細則的趨勢下，這些問題將逐漸被疏通。隨著地方收儲的動力不斷提升，現房庫存問題將妥善解決，以推動樓市穩。”東北證券上海研究顧問分公司房地產首席分析師吳胤翔指出。
資金短板待解
在房地產市場調控與資源優化過程中，各地正積極探索存量土地的盤活之道。
12月23日，壽光城投集團揭露，經公司子公司壽光市城市建設投資開發股份有限公司與壽光市土地儲備中心協商，壽光市土儲中心將收購壽光市城市建設投資公司所持部分土地。
據了解，壽光城投將其所持6宗土地資產轉讓予壽光市土儲中心，涉及土地證號包括魯(2024)壽光市不動產權第0011751號、0004150號、0003240號、0030005 號等，土地用途包括城鎮住宅用地、工業用地等。
公告顯示，轉讓標的資產拿地金額約3.32億元，而本次收購價格約3.52億元。
“本次土地資產轉讓預計產生交易收益約2059萬元，佔本公司合併報表範圍上年度淨利的40.38%。”壽光城投方面稱。
58安居客研究院院長張波指出，為優化土地資源配置，提高土地利用效率，從中央層級推出了各項政策，以推動地方有序收購存量土地。實際操作過程，地方上一般會優先收購企業無力或無意願繼續開發，以及已供應、未動工的住宅用地和商服用地。
壽光城投稿公佈上述土地被回購資訊前，湖南省張家界市就專案債收購存量土地，也展開了部署。
據微信公眾號“掌上張家界”揭露，張家界將全面摸清存量閒置土地資產，為編制市中心城區控制性細部規劃提供有力保障。在明確目標的同時，將科學確定土地價格，明確項目申報優先序，透過爭取最大支持，全力以赴做好做實專案債券資金收回收購存量閒置土地工作。
就回購存量土地的資金問題，張波告訴記者，一些地方城市可能仍面臨一定資金短板。
“目前來看，地方回購土地主要有兩種方式來解決資金來源。一是地方政府透過發行地方政府專款債券等方式籌措資金，專項用於收購存量土地。二是收購過程中給予被收購方‘票據’，用於抵扣後續在本次拿地過程中的土地出讓金，例如廣州市今年分兩次向越秀地產發出了120亿元票據。“張波稱。
其進一步表示，為使資金及土地快速有效使用，不少城市也展開了多方面嘗試。從已經公佈的案例來看，收購之後土地的用途主要有幾種方式，包括用於保障性住宅建設、調整規劃後再上市、結合城中村改造等其他用途。
據了解，目前這幾類方式在各地都在推動相關工作，而調整規劃再上市的案例較多。例如，今年華僑城位於武漢的7萬平方米TOD 專案土地被收儲，被收儲土地經過調規後，將再次上市出讓。
重慶擬投35億收購13個商品房項目
地方回購存量土地之際，也在推動收購存量商品房工作。
據人民日報報道，重慶建工投資控股有限公司副總經理程亮近日介紹，嘉寓公司簽約收購重慶存量商品房用作保障性住宅專案共13個，有3個已完成收购，其餘10個正稳步推进，預計總投入35億元。
“我們配資8億元，剩餘27億元得靠融资。”程亮稱。
除重慶外，安徽、廣西、吉林等地，近期也公佈了收購存量房工作最新進展。
據中國人民銀行安徽省分行12月2日公佈，自今年5月央行設立3000億元保障性房屋再貸款用於支持地方國企收購已建成存量商品房用作保障性住房以來，人民銀行安徽省分行積極推動金融機構登陸該政策。
目前，六安舒城縣萬達公寓項目、亳州蒙城縣濮水莊園計畫已獲得房屋租賃團體購屋貸款授信，累計獲批額度5.35億元，且已依合約進度有序放款，後續將依要求申請保障性房屋再貸款。
其中，舒城萬達公寓計畫由中國銀行安徽省分行、農業銀行安徽省分行聯合授信1.05億元，共支持685套小戶型商住公寓被收購用作保障性租賃住房;蒙城濮水莊園計畫由農業發展銀行安徽省分行授信4.3億元，共支持865套住宅被收購用作保障性租賃住房。
在廣西，據住建部官方網站12月17日公佈的訊息，廣西壯族自治區住建廳組成了收購存量商品房用作保障性住房工作專班，按照“週調度”方式，加強對收購工作的即時追蹤與調度。截至11月底，全區已完成協議收購存量商品住房用作保障性住房2876套、面積30.13萬平方米。接下來，廣西將加速推動工程落地，確保年底前全區第一批收購計畫全部落地見效。
另外，吉林省住建廳12月19日介紹，為消化存量、優化增量，吉林省力爭收購不低於100萬平方公尺庫存商品房面積用於保障房，目前已收購庫存商品房39.7萬平方米。
落地因何偏慢?
就各地提出“收儲”計劃，多位分析師指出進展偏慢。
據中指院監測數據，今年以來已有超50城發布收購存量房屋作為保障性住宅的公告。然而根據央行公佈數據，截止9月末，用於收購存量商品房的3000億元保障性房屋再貸款餘額162億元，較6月末僅增加41億元，各地收储工作整体进展較缓慢。
對於收儲進展偏慢的原因，一家房產機構分析師告訴記者，無論是回購閒置用地或收購存量商品房，從資金的籌集到完成收儲，有一定時間間隔;另一方面，資金的使用需要支付一定成本，在保障國企能獲得相對充足的資金來源的同時，如何使資金在一定時間內得以有效週轉並獲得預期收益，也是需要考慮的。
另外，張波指出，由於“收儲”並不是純公益工作，地方至少需要達成專案的收支平衡。因此，地方在回購閒置用地、收購商品房時，往往會檢視被收購標的是否足夠“優質”，而這層考量的背後，是地方既需要保障所投資金夠安全，還要察看項目是否符合相應回報要求，同時也可能評估資金所投項目在一定週期內的周轉性如何。
以收購商品房為例，地方政府在收購時，往往對房源的地理位置、戶型、面積、價格等多方面有嚴格要求，而符合收購條件的項目卻相對有限。
另外，地區之間的差異，也可能對“收儲”工作的落地形成影響。
同策房產分析師指出，三、四線城市在實際購買力、地方政府的財政實力，以及對於資產價格變動情況的敏感度等方面，與大城市有不小的差異。由此，借助“收儲”來實現去庫存的過程中，可能會面臨更多實現的問題，解決起來的難度也更高。
就收購存量房而言，在操作中面臨的問題包括，地方政府或國企相關平台公司的資金實力能否支撐收購任務;在存在資金缺口的情況下，對於城市能階不高的地方，其能否獲得足夠的財政或專案貸款支持。
“最大的困難是，收儲工作與保障性住宅的潛在需求量，在落到實際營運層面之時，應當做出怎樣的評估。這項工作很重要，一旦評估失誤，很可能會造成資源的損失和浪費。”同策房產分析師表示。
中指院政策研究總監陳文靜也認為，就收購存量商品房而言，目前仍面臨價格撮合難度大、供需錯配等問題，這些收儲堵點的打通，仍需更多配套政策給予支持。
“城中村改造專案借款及地方專案債，均可作為收儲存量商品房的增量資金，隨著增量資金的不斷落位，有助於加快地方政府收購存量商品房的節奏。”陳文靜稱。
本文轉載自財聯社，FOREXBNB編輯：陳雯芳。
