根據FOREXBNB的報導，方正證券在其研究報告中宣布，繼續給予貝殼-W(02423)“推薦”評級。該公司在經紀業務領域保持領先地位，各業務線的利潤率保持穩定，三翼業務已成為其強勁的第二增長點。預計貝殼在2024至2026年間的收入將分別達到863.7億、992.1億和1116.3億元人民币，歸屬於母公司的淨利潤分別為60.1億、64.0億和73.1億元人民币。相應的市盈率（PE）分別為24.4倍、22.9倍和20.0倍。
以下是方正證券的主要觀點：
在“一體三翼”戰略指導下，貝殼構建了一站式居住服務平台。
貝殼的前身是2001年成立的鏈家房地產經紀公司。2008年，鏈家開始探索樓盤字典建設，創建了行業內首個真實房源數據庫，逐步在行業內建立了良好的口碑，並開始嘗試以數據和技術為驅動的互聯網轉型，最終發展成為中國最大的房產交易服務平台。到了2023年，貝殼正式確立了以經紀業務為核心，家裝業務、租房業務和貝好家業務為三翼的“一體三翼”戰略，實現了從房產交易到泛居住服務的轉型。
二手房業務：存量房市場具有長期增長潛力，公司在經紀領域的領導地位穩固。
到2023年，存量房銷售的佔比已經達到40%，存量房市場可能成為未來的長期趨勢。貝殼通過樓盤字典解決了虛假房源的問題，並通過建立ACN網絡，實現了信息共享和佣金分成，解決了行業內的博弈問題，成功帶動了規模效應，實現了快速擴張。到2021年，貝殼在二手經紀業務市場的份額已經超過30%。此外，貝殼的活躍門店比例穩定在95%以上，二手房業務的貨幣化率進一步下降的空間有限（2024年第三季度為1.3%），存量房業務的利潤率穩定在40%左右。隨著二手房市場的持續熱度和佣金費率的邊際提升，公司的經紀業務收入和利潤有望再創新高。
新房業務：貨幣化率持續提升，應收賬款結構不斷優化。
貝殼積極推廣“預付傭”的創新模式，並加強與中央企業的合作。到2024年上半年，公司“預付傭”模式在新房業務總佣金中的比例已經達到49%，來自中央企業開發商的佣金在新房業務總佣金中的比例已經上升到55%。截至2024年上半年，公司新房業務的應收賬款周轉天數降至45天，較2022年的高點減少了一半。儘管公司新房業務的GTV隨行業下滑，但新房業務的貨幣化率持續上升（2024年第三季度高達3.4%），使得新房業務的收入展現出韌性，利潤率持續上升（2024年第三季度為24.7%）。
三翼業務：成為強勁的第二增長點，收入佔比擴大至36%。
①家裝業務：貝殼的整裝業務規模正在快速擴張，2024年前三季度公司家裝業務实现收入106.6億元人民幣（同比增長47.8%），利潤率維持在30%左右的高位；
②惠居業務：貝殼的“省心租”旨在為業主提供一站式的住房管理服務，截至2023年底，省心租的入住率達到95.1%。2024年前三季度，公司租賃業務實現收入97.6億元人民幣（同比增長150.3%）；
③貝好家：以C2M為核心理念，探索“以人定房、以房定地、以房定錢”的新模式。2024年以來，貝好家拿地金额已超过25億元人民幣，正在實踐中驗證該模式的可行性。貝殼的三翼業務快速發展，2024年前三季度收入佔比擴大至36.1%。
財務表現：總貨幣化率穩步提升，調整後淨利率升至10%以上。
公司的總貨幣化率穩步提升至3.0%，毛利率維持在25%左右。得益於公司整體貨幣化率的提升，2024年前三季度總營收在GTV下降的情況下實現了同比增長8.3%。在盈利能力方面，2023年公司淨利潤實現扭虧為盈，淨利潤率/调整后淨利潤率分别达到7.6%/12.6%。2024年上半年，受三翼業務成本增加的影響，公司淨利潤/調整後淨利潤分別達到23.2億/40.9億元人民币，調整後淨利潤同比下降31%，但淨利率仍然達到10.3%，保持在10%以上的相對高位。
風險提示：如果存量房市場的熱度無法持續、新房交易恢復低於預期、規模擴張不順利，可能會對公司造成影響。
