根据FOREXBNB的报道，方正证券在其研究报告中宣布，继续给予贝壳-W(02423)“推荐”评级。该公司在经纪业务领域保持领先地位，各业务线的利润率保持稳定，三翼业务已成为其强劲的第二增长点。预计贝壳在2024至2026年间的收入将分别达到863.7亿、992.1亿和1116.3亿元人民币，归属于母公司的净利润分别为60.1亿、64.0亿和73.1亿元人民币。相应的市盈率（PE）分别为24.4倍、22.9倍和20.0倍。
以下是方正证券的主要观点：
在“一体三翼”战略指导下，贝壳构建了一站式居住服务平台。
贝壳的前身是2001年成立的链家房地产经纪公司。2008年，链家开始探索楼盘字典建设，创建了行业内首个真实房源数据库，逐步在行业内建立了良好的口碑，并开始尝试以数据和技术为驱动的互联网转型，最终发展成为中国最大的房产交易服务平台。到了2023年，贝壳正式确立了以经纪业务为核心，家装业务、租房业务和贝好家业务为三翼的“一体三翼”战略，实现了从房产交易到泛居住服务的转型。
二手房业务：存量房市场具有长期增长潜力，公司在经纪领域的领导地位稳固。
到2023年，存量房销售的占比已经达到40%，存量房市场可能成为未来的长期趋势。贝壳通过楼盘字典解决了虚假房源的问题，并通过建立ACN网络，实现了信息共享和佣金分成，解决了行业内的博弈问题，成功带动了规模效应，实现了快速扩张。到2021年，贝壳在二手经纪业务市场的份额已经超过30%。此外，贝壳的活跃门店比例稳定在95%以上，二手房业务的货币化率进一步下降的空间有限（2024年第三季度为1.3%），存量房业务的利润率稳定在40%左右。随着二手房市场的持续热度和佣金费率的边际提升，公司的经纪业务收入和利润有望再创新高。
新房业务：货币化率持续提升，应收账款结构不断优化。
贝壳积极推广“预付佣”的创新模式，并加强与中央企业的合作。到2024年上半年，公司“预付佣”模式在新房业务总佣金中的比例已经达到49%，来自中央企业开发商的佣金在新房业务总佣金中的比例已经上升到55%。截至2024年上半年，公司新房业务的应收账款周转天数降至45天，较2022年的高点减少了一半。尽管公司新房业务的GTV随行业下滑，但新房业务的货币化率持续上升（2024年第三季度高达3.4%），使得新房业务的收入展现出韧性，利润率持续上升（2024年第三季度为24.7%）。
三翼业务：成为强劲的第二增长点，收入占比扩大至36%。
①家装业务：贝壳的整装业务规模正在快速扩张，2024年前三季度公司家装业务实现收入106.6亿元人民币（同比增长47.8%），利润率维持在30%左右的高位；
②惠居业务：贝壳的“省心租”旨在为业主提供一站式的住房管理服务，截至2023年底，省心租的入住率达到95.1%。2024年前三季度，公司租赁业务实现收入97.6亿元人民币（同比增长150.3%）；
③贝好家：以C2M为核心理念，探索“以人定房、以房定地、以房定钱”的新模式。2024年以来，贝好家拿地金额已超过25亿元人民币，正在实践中验证该模式的可行性。贝壳的三翼业务快速发展，2024年前三季度收入占比扩大至36.1%。
财务表现：总货币化率稳步提升，调整后净利率升至10%以上。
公司的总货币化率稳步提升至3.0%，毛利率维持在25%左右。得益于公司整体货币化率的提升，2024年前三季度总营收在GTV下降的情况下实现了同比增长8.3%。在盈利能力方面，2023年公司净利润实现扭亏为盈，净利润率/调整后净利润率分别达到7.6%/12.6%。2024年上半年，受三翼业务成本增加的影响，公司净利润/调整后净利润分别达到23.2亿/40.9亿元人民币，调整后净利润同比下降31%，但净利率仍然达到10.3%，保持在10%以上的相对高位。
风险提示：如果存量房市场的热度无法持续、新房交易恢复低于预期、规模扩张不顺利，可能会对公司造成影响。
