FOREXBNB獲悉，中指研究院發文稱，根據中國房地產指數系統辦公室租金指數對全國重點城市主要商圈辦公室租賃樣本的調查數據，2024年三季，全國重點城市主要商圈辦公室平均租金為4.65元/平方米/天，環比下跌0.48%，跌幅較第二季擴大0.19個百分點。從樣本商圈表現來看，三季辦公室租金月增的商圈佔22.5%，租金環比下跌的商圈占77.5%。
整體來看，2024年三季，宏觀經濟回升基礎有待鞏固，國內有效需求仍顯不足，重點城市辦公室市場依舊處於築底階段，租賃需求延續第二季緩步釋放態勢，業主加大“以價換量”力度，重點城市辦公室租金整體仍下跌。隨著近期宏觀政策逆週期調節力道加大，經營主體活力可望逐步恢復，辦公室市場或迎來修復機遇。
01 辦公室租金指數運作分析
根據中國房地產指數系統辦公室租金指數對全國重點城市主要商圈辦公室租賃樣本的調查數據，2024年三季，全國重點城市主要商圈辦公室平均租金為4.65元/平方米/天，環比下跌0.48%，跌幅較第二季擴大0.19個百分點。從樣本商圈表現來看，三季辦公室租金月增的商圈佔22.5%，租金環比下跌的商圈占77.5%。
從產業宏觀環境來看，2024年三季，經濟成長放緩，消費、投資成長下滑，出口仍維持較快成長。具體來看，2024年1-9月，我國固定資產投資(不含農戶)年成長3.4%，增速較2024上半年收窄0.5個百分點，房地產開發投資年減10.1%;社会消費品零售总额年成長3.3%，增速較上半年收窄0.4個百分點;货物出口总额年成長6.2%，增速較2024上半年收窄0.7個百分點。
同時，服務業景氣水準短期內亦有回落，9月服務業商務活動指數為49.9%，降至收縮區間;服務業業務活動預期指數為54.6%，仍位於景氣區間，但較6月下降3個百分點。
整體來看，2024年三季，宏觀經濟回升基礎有待鞏固，國內有效需求仍顯不足，重點城市辦公室市場依舊處於築底階段，租賃需求延續第二季緩步釋放態勢，業主加大“以價換量”力度，重點城市辦公室租金整體仍下跌。隨著近期宏觀政策逆週期調節力道加大，經營主體活力可望逐步恢復，辦公室市場或迎來修復機遇。
1.2024年三季重點城市主要商圈辦公室租金月增0.48%，前第三季累計下跌1.24%
圖：2019年二季度-2024年三季全國重點城市主要商圈辦公室平均租金及月增變化
數據來源：中國房地產指數系統
根據全國重點城市主要商圈辦公室租賃樣本的調查數據，2024年三季，全國重點城市主要商圈辦公室平均租金為4.65元/平方米/天，環比下跌0.48%，前第三季累計下跌1.24%。2024年三季，重點城市辦公室租賃市場仍延續第二季度“弱復甦”的態勢，存量專案需求不足依舊是困擾目前辦公室市場的主要問題。租金方面，由於連續多個季度的租金下調，“以價換量”策略的效果邊際遞減，在部分新增供應入市節奏加快、空置壓力增加的區域，業主多加大租金下調的力道以維持出租率穩定，重點城市辦公室租金整體跌幅擴大。
2.商圈表現：多數商圈辦公室租金仍下跌，北京麗澤等少數商圈需求增加，租金小幅上漲
2024年三季，一線城市樣本中，僅19%的商圈辦公室租金月增，八成商圈辦公室租金月增。二線城市樣本中，25%的商圈辦公室租金月增，其餘75%的商圈辦公室租金月增率下跌。整體來看，三季租金較上季下跌的商圈數量較第二季略有增加，在需求整體仍偏弱的情況下，降租仍是多數業主促進租賃交易的主要方式。部分租金相對較高、商務大樓較為集中的核心商圈，租金跌幅擴大，需求逐漸向新興商圈轉移，甲乙級樓宇之間的價差也呈現收窄趨勢。
圖：2024年三季辦公室租金月增幅較大的商圈
數據來源：中國房地產指數系統
2024年三季，23%的樣本商圈辦公室租金月增，佔比較第二季下降1.3個百分點。具體來看，杭州武林商圈漲幅相對較大，為0.66%;北京麗澤、重慶加州新牌坊等11個商圈租金月增幅在0.1%(含)-0.5%之間;上海靜安寺、杭州黃龍等6個商圈辦公室租金月增幅在0.1%以內。
同時，77%的樣本商圈辦公室租金月增，佔比較第二季上升3.8個百分點。具體來看，杭州申花、長沙五一廣場、天津勸業場街、南昌紅谷灘中心區等13個商圈租金較上季跌幅在1%以上，武漢金融港、杭州錢江世紀城、青島中央商務區、廣州珠江新城等14個商圈租金較上季跌幅在0.5%(含)-1.0%之間，深圳寶安中心區、北京科技園區、南京新街口、廣州北京路等25個商圈租金較上季跌幅在0.1%-0.5%之間;杭州西溪、青島嶗山區政府等10個商圈租金趨穩，環比跌幅在0.1%以內。
3.租金趨勢：穩定成長政策加速發力下，需求可望溫和釋放，辦公室市場或迎來修復機遇
目前，宏觀經濟回升基礎有待鞏固，辦公室市場仍處於底部盤整期，預計第四季需求或延續弱復甦態勢，但租金下跌趨勢難改。展望未來，近期宏觀政策逆週期調節力道加大，儘管政策顯效仍需時日，但短期內對提振經營主體信心、恢復經營主體活力或有一定正面影響，辦公室市場或迎來修復機遇。
02 重點城市辦公室市場表現
1.需求趨勢：超半數代表城市甲級辦公室空置率小幅下降，TMT、金融、商務服務業辦公室承租需求相對較多
(1)空置率：2024年三季，重點城市辦公大樓需求延續緩步釋放態勢，超半數代表城市甲級辦公室空置率較第二季小幅下降
圖：2023年四季-2024年第三季重點城市甲級辦公室空置率
數據來源：中指數據CREIS
根據中指數據，2024年三季，一線城市甲級辦公室空置率相對較低，其中廣州最低，為10.8%;二線代表城市中，杭州、苏州甲级写字楼空置率分别為11.8%、15.8%，市場供給相對平衡，重慶、天津、青島、武漢、長沙等城市甲級辦公室空置率相對較高，空置壓力相對較大。
從空置率變化來看，2024年三季，重點城市辦公室租賃需求整體延續釋放態勢，部分城市供需壓力短期略微減輕，甲級辦公室空置率較第二季小幅下降。具體來看，一線城市中，北京、廣州、深圳甲級辦公室空置率均有不同程度下降，降幅均在0.4個百分點以內;二線代表城市中，杭州、重慶、天津、青島、武漢甲級辦公室空置率下降，降幅均在0.6個百分點以內。
(2)租賃案例：TMT、金融、商务服务业租賃案例占比超五成，監測到多筆大面積交易
表：2024年前第三季重點城市租賃案例(部分)
數據來源：中指數據CREIS
圖：2024前三季重點城市租賃案租戶產業佔比
數據來源：中指數據CREIS
2024年前三季，中指數據共監測到重點城市租賃案例155筆，其中TMT、金融、商務服務業承租需求相對較多，合計佔比超五成。具體來看，TMT產業監測到35宗案例，佔比23%;金融業監測到27宗案例、商務服務業監測到22宗案例，佔比分別為17%、14%;醫療健康/生醫藥、教育、批零住餐三大類行業監測案例在10-15宗之間，佔比在6%-10%之間;其他產業監測案例共計34宗，合計佔比22%。
2.大宗交易：2024年前三季，重點城市大宗交易市場活躍度較上年同期回落，交易宗數較去年同期下降約一成
表：2024年前三季15個重點城市大宗交易案例(部分)
數據來源：中指數據CREIS
2024年前三季，重點城市大宗交易市場活躍度較上年同期回落。辦公室租金指數重點監控的15個城市共監測到大宗交易190宗，較上年同期減少13宗。分城市等級來看，一線城市共監測到已成交大宗交易72宗，佔比73%，其中北京、上海交易相對較多，均在20宗以上;廣深交易宗數均在10宗派內;二線代表城市共監測已成交大宗交易26宗，成都、杭州交易宗數在5宗以上。
以揭露交易金額的交易計算，2024年前三季15個重點城市大宗交易成交金額約589億元，一線城市交易金額為453億元，佔比77%，其中上海、北京交易金額在150億元以上，廣深交易金額均在50億元以内;二線代表城市交易金額為136億元，成都交易金額最大，約53億元，蘇州、重慶、杭州交易金額在20-30億元之间。優質商辦資產仍受投資人青睞，第三季產生多筆交易，例如：太古匯21億元收购广州文化中心，印尼金光集團17.2億元收购上海北外滩星荟中心40%股權，上海匯融東方科技15.1億元收购上海星光耀广场二期1號樓等。
圖：2024年前三季15個重點城市大宗交易宗數佔比(依物業類型、買家類型分)
數據來源：中指數據CREIS
分物業類型來看，商辦類別標的交易宗數佔比超七成。2024年前三季，重點城市大宗交易以商業物業為主，以辦公大樓、商業為標的的交易宗數佔比分別為29%、24%，以綜合體、飯店為標的的交易宗數佔比分別為11%、8%;以工業地產(含廠房、物流倉儲等)為標的的交易宗數佔比為15%，以产业园為標的的交易宗數佔比為5%，其他物業類型(公寓、文旅地產等)標的交易宗數合計佔比約8%。
從買家來看，以內資企業為主，機構投資人交易金額佔比相對較高。以揭露買家企業的交易計算，2024年前三季，內資企業買家交易宗數佔比約81%，依舊主導大宗交易市場需求;地方國企、機構投資人(含險資、信託基金、券商等)以及內資房地產相關企業(含開發商、商管公司、房屋租賃企業等)收併購行為相對活躍，交易宗數合計佔比超五成;在監測到交易金額的交易中，機構投資人的交易金额占比超四成。從賣家來看，出售優質資產依舊是房企補充現金流的有效方法之一。以揭露賣家企業的交易計算，內資房地產相關企業(含開發商、商管公司等)交易宗數佔比約六成。
